Ипотека. Три причины рефинансирования кредита

Сегодня ставки по ипотечным займам на 2-4% меньше тех, что были пару лет назад. В каких случаях заемщику стоит рефинансировать ранее взятый кредит под более низкий процент и как это сделать, выяснял D'.

Еще полгода назад банки наперебой снижали ставки. Теперь они по-прежнему стараются привлечь потребителей разнообразными акциями - снижением или отменой комиссий, увеличением сроков кредитования, дополнительным сервисом.

Однако с началом кризиса ликвидности ставки уже не снижают, более того - ряд ипотечных игроков повысили их. Даже в этих условиях заемщики, бравшие кредит под 11,5-15% в валюте, имеют все шансы сэкономить.

Рефинансирование кредита (или перекредитование) как услуга появилось на рынке еще два года назад. За это время программу распробовали и заемщики, и банки. Последние стали активно использовать ее как средство переманивания чужих клиентов. На сегодня программу рефинансирования предлагают большинство крупных ипотечных игроков: ВТБ 24, Альфа-банк, Райффайзенбанк, Банк Москвы, ММБ, Абсолют банк, "Хоум кредит", Национальная ипотечная компания, "КИТ Финанс", Номос-банк, Росевробанк, СБ-банк и др.

По словам ряда банкиров, каждый десятый ипотечный заемщик приходит за кредитом с целью рефинансирования предыдущего займа по более низкой ставке. Правда, у многих игроков цифры скромнее: так, в Райффайзенбанке таких заявок 3%, в Альфа-банке - около 5% от общего объема сделок. Столь невысокий спрос имеет объективные причины. "Учитывая, что ипотека в России развивается семимильными шагами, два года назад заемщиков было значительно меньше, чем сегодня", - говорит заместитель гендиректора "Миэль-брокериджа" Алексей Шленов. То есть большая часть заемщиков брали кредиты на таких условиях, которые принципиально не отличаются от нынешних.

Кроме того, банки используют различные схемы, чтобы удержать "перебежчиков". "Основная проблема заключается в том, что банк, в котором первоначально был взят кредит, не хочет отпускать клиента и не соглашается на использование безопасных с точки зрения рисков способов передачи кредита. Очень многие кредиторы даже не стараются войти в положение клиента и исповедуют принцип "утром деньги, вечером - стулья"", - говорит Артем Ветюгов, начальник управления кредитования СБ-банка. Согласен с ним Максим Греков, начальник управления ипотечного кредитования Номос-банка: "Многие иностранные банки затягивают срок предоставления документов, отказывают снять обеспечение. У заемщика в этой ситуации есть реальные рычаги воздействия - например, отправить жалобу в Федеральную регистрационную службу, которая либо сама, либо через ЦБ сумеет убедить такие банки пойти навстречу клиенту". Еще одна немаловажная причина - непрозрачность доходов заемщиков.

По наблюдениям участников рынка, реальный срок погашения ипотечного кредита составляет 1/3 номинального. "Более того, 30% ипотечных кредитов, взятых в 2005 году в Москве, в этом же году были погашены. Доходов у граждан хватает, вот только с подтверждением проблемы. А кто-то из кожи вон лезет, чтобы скорее перестать жить в долг", - объясняет директор по работе со стратегическими партнерами Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов.

Существует по меньшей мере три основные причины, по которым имеет смысл задуматься о рефинансировании.

Во-первых, желание уменьшить ежемесячный платеж за счет снижения ставки. "Наиболее выгодна эта услуга для тех, кто брал кредит более двух лет назад, когда ставки по ипотечным кредитам были значительно выше, чем сейчас", - замечает руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. При определенных условиях экономия весьма заметна. Один из клиентов ипотечного брокера "Фосборн Хоум" год назад брал кредит на покупку жилья на вторичном рынке под 14% годовых на 15 лет. Сумма кредита - 80 тыс. долларов. Ежемесячный платеж - 1066 долларов, а общая переплата по кредиту составила бы 111,7 тыс. долларов. Воспользовавшись программой рефинансирования, он снизил ставку до 10% годовых, оставив без изменений сумму и срок кредита. В результате ежемесячный платеж снизился до 887 долларов, а размер общей переплаты - до 68,9 тыс. долларов (без учета расходов на перекредитование - 4 тыс. долларов).

Вторая причина, по которой может быть интересно рефинансирование, - оно позволяет увеличить срок кредита. "В случае, например, рождения ребенка ежемесячный платеж может стать обременительным. А увеличение срока - единственной возможностью его снизить (если ставка и так уже достаточно хороша) и сохранить квартиру", - замечает Павел Комолов. Третья причина - увеличение суммы кредита. Например, при перекредитовании в ряде банков можно получить большую сумму займа, нежели действующая сумма кредита, исходя из возросшей стоимости квартиры.

Если ставки снизились, а вы продолжаете платить по 15% годовых, стоит сначала обратиться в свой банк. "Некоторые игроки перекредитовывают своих клиентов по более низкой ставке. Согласится банк снизить ставку или нет - зависит от конкретного случая. Если у клиента кредит на 500 тыс. долларов, взятый на 15 лет, то банк не захочет терять такого клиента и пойдет навстречу, а вот если это заемщик с кредитом 100 тыс., то может и отказать. Операционные расходы одни и те же, а отдача различается в разы", - объясняет Артем Ветюгов. "Мы снижаем ставки заемщикам, получившим кредиты год и более назад, когда ставки были существенно выше нынешних", - говорит Сергей Даньков, руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют банка. В ряде банков "своих" заемщиков не перекредитуют. "Рефинансировать "своего" заемщика банку невыгодно. Это уже нестандартный продукт, что нерентабельно для банка. Нам проще отпустить такого человека. Кроме того, не всегда мы можем снизить ставку до той, что у конкурентов. В Сибири некоторые местные игроки предлагают ипотеку под 9% в рублях, мы таких ставок позволить себе не можем", - заявляет Максим Греков из Номос-банка.

Если заемщик регулярно платил по кредиту и не потерял работу за истекший срок кредитования, большинство банков примут его с распростертыми объятиями.

Особенно если у него не было просрочек по выплате кредита. "Такой клиент выгоден банку: он уже показал себя как благонадежный заемщик, и дополнительная проверка не требуется", - говорит один из банкиров. По словам Сергея Данькова, если у клиента были существенные просрочки погашений, ему, скорее всего, будет отказано, а единичные задержки на один-два дня роли не играют.

У некоторых кредиторов, предлагающих рефинансирование, есть ограничение на круг банков, чьих клиентов они готовы брать к себе. Так, "КИТ Финанс" в настоящее время рефинансирует только кредиты, полученные в следующих банках: это Сбербанк, ВТБ 24, ММБ, Городской ипотечный банк, "Дельтакредит", "Сосьете Женераль Восток", Райффайзенбанк и Номос-банк. Есть и другие ограничения, которые могут помешать получить новый заем. Кредиторы неохотно идут на рефинансирование, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети и при этом у заемщика нет в собственности другой недвижимости.

И, разумеется, клиент ничего не сможет сделать с кредитом, если в условиях действующего кредитного договора предусмотрен запрет на досрочное погашение. Такой мораторий есть у большинства банков, как правило, он составляет от 3 до 12 месяцев.

Чтобы и после года заемщик не убежал к конкурентам, многие банки взимают комиссию за досрочное погашение. "Она составляет 2-5% от суммы, что может свести на нет всю выгоду от рефинансирования", - считает Павел Комолов.

Сама схема рефинансирования достаточно проста. Отчасти именно поэтому большинство заемщиков прибегают к ней без помощи ипотечного брокера. "Такие заемщики, как правило, хорошо разбираются в имеющихся предложениях. Они уже прошли путь первоначального поиска банка-кредитора, сбора документов и поиска квартиры и при смене банка редко пользуются услугами ипотечного брокера", - утверждает начальник отдела жилищного ипотечного кредитования Московского ипотечного центра Константин Шибецкий.

Шаги здесь предстоит сделать примерно те же, что и при первичном получении кредита. Для начала нужно собрать документы и обратиться в офис выбранного банка. Как правило, требуется стандартный набор бумаг: заявление на получение кредита, копия паспорта заемщика и созаемщиков, справка о доходах, а также кредитный договор, документ об истории погашения кредита, свидетельство о госрегистрации права собственности на жилье, справка от действующего кредитора об остатке задолженности по кредитному договору, выписка из ЕГРП.

После одобрения кредитной заявки банк приступает к рефинансированию. Он предоставляет кредит заемщику на досрочное погашение текущей задолженности, после чего залог переоформляется в пользу рефинансирующего банка. В этом случае появляется временной промежуток, в течение которого заемщик пользуется фактически необеспеченным кредитом. "Риск для банка есть - ведь между выдачей кредита заемщику и регистрацией залога проходит длительный период, до трех месяцев, во время которых кредит не обеспечен", - говорит Сергей Даньков. Для того чтобы заемщик быстрее переоформил залог на нового кредитора, банки часто устанавливают на этот период повышенную ставку (на 1-2%). Некоторые банки стараются минимизировать риски. "Мы рефинансируем кредит по схеме последующего залога. Данный договор подписывается между клиентом и банком и регистрируется в регпалате, после чего мы переводим деньги на счет первого банка-кредитора. Получив деньги, первый банк-кредитор выдает необходимый пакет документов для снятия обременения с залога", - рассказывает Артем Ветюгов из СБ-банка. "Очень много индивидуальных особенностей: так, по многим кредитам, выданным Сбербанком, квартира не находится в залоге. И при рефинансировании заемщик оказывается в весьма сложном положении: он еще до получения средств от второго банка оформляет квартиру в залог", - отмечает Максим Греков. То есть в данном случае повышенные риски на себя принимает заемщик.

Процедура рефинансирования не всегда бесплатна, даже если "свой" банк решил снизить вам ставку. "Если мы рефинансируем собственный кредит, то заемщик оплачивает комиссию в размере 500 долларов. Если же рефинансируем кредиты других банков, заемщик несет стандартные расходы по оформлению ипотечной сделки", - замечает член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев. Расходы отличаются, но в целом при переходе в другой банк придется нести те же траты, что и при первичном оформлении ипотеки. Например, в банке "КИТ Финанс" нужно оплатить комиссию за открытие и ведение ссудного счета (5 тыс. рублей), госрегистрацию договора ипотеки (от 1000 рублей), комплексное страхование (1-1,5% от суммы кредита) и перечисление средств (0,25% от суммы, максимум 1,5 тыс. рублей). Впрочем, перестраховываться, возможно, и не придется.

"Если заемщик застрахован в компании, аккредитованной нашим банком, то мы не требуем смены страховщика и никаких дополнительных расходов клиент не несет", - говорит Роман Воробьев.

Стоит учесть также, что аннуитетная схема погашения кредита работает таким образом, что в первые годы пользования кредитом ежемесячные платежи идут преимущественно на уплату процентов и лишь малая их часть - в счет погашения основного долга. "Если осталось выплатить примерно треть ссуды, на этом этапе аннуитетные платежи будут идти в основном на гашение основного долга и незначительные - на выплаты по процентам. На данном этапе рефинансирование может быть малоэффективным", - рассуждает заместитель директора ипотечного центра банка "КИТ Финанс" Александра Стефашина. То есть перекредитовываться лучше всего в первые годы кредита.

Прежде чем рефинансировать взятый ранее кредит, лучше подсчитать, стоит ли игра свеч. Если после всех временных и материальных затрат вы выгадаете 1-2 тыс. долларов, то, может быть, стоит повременить с перекредитованием, советуют банкиры. Разница 2-3% уже точно позволит сэкономить на кредите. Например, за 10 лет при разнице в ставке 3% ваша выгода может составить около 20% от суммы долга. Но возможно, что и разница 1-1,5% принесет дивиденды, все зависит от сроков и суммы займа.