Малоэтажное строительство \"уронит\" рынок недвижимости?

Идея малоэтажного строительства для решения социальных жилищных проблем не нова. Потемкинские деревни, бараки, рабочие поселки – все это вариации на одну и ту же тему. В каждое столетие эта идея имеет свои особенности. На этот раз участники первого всероссийского конгресса по малоэтажному строительству прогнозируют строительный бум и снижение цен на рынке этого типа жилья на 20-30 проц. Корреспондент решил рассказать о судьбе "малоэтажек", поинтересовавшись мнением участников рынка.

По мнению члена комитета по бюджетам и налогам Госдумы РФ Александра Когана, в России в 2006 г было введено в строй 600 тыс "малоэтажек", что составляет 40 проц от всего введенного жилья. По его прогнозу, к 2010 г доля малоэтажного домостроения в РФ увеличится до 50 проц. Одно из серьезных препятствий, которое отметил депутат, - это проблемы с цементом. "Цемент идет на дороги, мосты, строительство атомных станций, плотин, а также на строительство в Сочи", перечислил далеко не все объекты А.Коган. Но, как оказалось, выход есть. В большинстве случаев цемент в малоэтажных домах идет только на фундамент.

Интересно, что участники форума позиционировали малоэтажное строительство как "дешевый" вариант жилья. К малоэтажному жилью сейчас относят как пятиэтажные дома /аналоги "хрущевок"/, так и коттеджи, таун-хаусы и деревянные дома. По их мнению, стоимость квадратного метра будет на 20-30 проц дешевле, чем цена жилой недвижимость в целом. Снижение стоимости, по мнению участников конгресса, будет достигаться за счет использования более дешевых видов материала, например, дерева. При этом было заявлено и даже приведены примеры, когда такое жилье покупают доярки. Также было отмечено без тени юмора, что и сантехники, и токари тоже могут купить жилье в "малоэтажке". Идея заманчива, но сомнительна.

На вопрос, откуда народ будет брать деньги на жилье, был дан ответ, что деньги у народа есть. Корреспондента не удовлетворил такой ответ, поэтому автор решил обратиться у эксперту, который имеет непосредственное отношение к процессу реализации жилья и не понаслышке знает ситуацию на рынке.

Как сообщила генеральный директор "МИЭЛЬ-Брокеридж" Наталья Кирпиченко, жилищный фонд в России составляет более 3 млрд кв м площадей или более 59 млн квартир. По факту, 72 проц жилого фонда приходится на города. За 5 лет стоимость одного квадратного метра жилья выросла в 10 раз. По данным экспертов, около 56 проц населения нуждаются в улучшении жилищных условий. Более 12 проц участников сделок купли-продажи используют ипотеку, в новостройках этот показатель достигает 60 проц. В 1992 г в строящихся домах квартиры имели средний метраж 61 кв м., с 2002 г – не менее 84 кв м. Доля малоэтажного домостроения за 5 лет в общем объеме строительства не изменилась и составляет не более 40 проц.

Средняя цена квадратного метра в индивидуальном доме составляет /если не брать область мегаполиса/ более 24 тыс руб. Средний метраж вновь возводимых домов в поселках составляет 85 метров. То есть квартира и дом по габаритам весьма схожи. "Средняя себестоимость строительства как малоэтажного фонда, так и многоквартирных домов одинакова, вопрос только в сроках возведения и территориальном планировании", подчеркнула с позиции практика Н.Кирпиченко. Основная проблема инвесторов жилья – отсутствие вариантов при выборе технологий строительства. В стране существует не более 15 типов квартир для массового покупателя и проработка современных оптимальных архитектурных решений просто необходима.

Ежегодно в России строится 1,5 проц от объема действующего фонда. Статистика говорит о том, что при этом ежегодно выбывает 3 проц фонда из категории жилья, пригодного для проживания. Как минимум, 1 проц жилого фонда находится на критической степени износа. Более 60 проц фонда при этом в идеальном состоянии.

По наблюдению Н.Кирпиченко, в среднем в России доход трудоспособного потенциального покупателя составляет не более 14,5 тыс руб в месяц. Если вернуться к цифре среднего метража возводимого сейчас жилья /84 кв м/, то, например, купить квартиру такой площади за 4,15 млн руб можно при помощи ипотеки, выплачивая примерно 40 тыс руб в месяц.

"Даже при условии беспроцентного кредита ежемесячный платеж составит 26 тыс руб, однако, и эта сумма в 1,8 раза больше самого дохода потенциального покупателя!", акцентирует внимание она.

По статистике же население покупает, если мы говорим о массовом сегменте, квартиры площадью от 35 до 59 кв м в расчете на 1-3 членов семьи, то есть средний практический метраж составляет не более 20 кв м. Если же ставить как ориентир 35-40 кв м на человека, то в итоге это приводит рынок жилья к ситуации высоких цен на недвижимость.

В качестве основных приоритетов при выборе жилья покупателями называются: цена, количество комнат и инфраструктура. Вывод: необходимо строить больше качественного комфортного жилья, обеспеченного достаточной инфраструктурой /детский сад, школа, медучреждение/, не завышая показатели "квадратный метр на человека".

"Даже в ситуации медленного роста цен на уровне 10-12 проц в год при условии разумного подхода к показателю метража квартир мы сможем обеспечить новым жильем не более 15 проц населения, готового к покупке", сообщает Н.Кирпиченко. При этом остается около 44 проц нуждающихся, которые ни сейчас, ни в ближайшие 15-20 лет не смогут накопить средства или выплачивать кредиты на жилье.

Возникает истинно русский вопрос: что делать? "Мы начали обсуждать такую форму как арендное жилье", предлагает выход Н. Кирпиченко. Что оно дает? Квартиры с теми же заданными параметрами 14-20 кв м. на человека будут доступны на праве владения с условием выплаты 4-5 тыс руб в месяц за проживание. За три года можно обеспечить как минимум 1 млн семей такими новыми комфортными квартирами. Идея дешевой аренды уже анонсировалась, но до сих пор арендаторы наблюдают только рост цен на уже снятое жилье.

Если допустить, что прогнозы по объему и ценам на реализуемое в будущем малоэтажное жилье сбудутся, то как будут вести себя цены на остальные типы жилья?

По мнению руководителя салона загородной недвижимости "Резиденция" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Антона Архипова, загородная недвижимость в том виде, в котором она существует сейчас /отдельно стоящие коттеджи/, на сегодняшний день не является способом решения жилищных проблем, а пока доступна только состоятельным покупателям, у которых жилищные проблемы уже решены.

Если государственная программа по малоэтажному строительству заработает, и будет строиться больше малоэтажного жилья /таунхаусов, отдельно стоящих коттеджей небольших площадей/ в ближайших пригородах, и если все это будет сопровождаться развитием инфраструктуры, прокладкой транспортных сетей, строительством школ, медицинских центров и других социальных объектов, а также созданием рабочих мест, то это обязательно приведет к тому, что такая загородная недвижимость будет постепенно переходить в класс недвижимости, ориентированной на удовлетворение жилищных потребностей населения. Тогда она начнет конкурировать с городскими квартирами.

В приложении к московскому рынку это вряд ли снизит цены, но может сдержать их рост – слишком уж велик спрос на столичные квартиры, считает А. Архипов. Сдерживание цен вполне может произойти за счет появления на рынке нового вид товара, который до сих пор не был доступен большому числу покупателей. Для других российских городов однозначные прогнозы ценовых изменений сейчас выдать сложно, продолжает рассуждать он.

В ближайшем будущем вряд ли возможны столь глобальные изменения. Но, например, в Подмосковье в течение 5 лет при благоприятном развитии экономической ситуации малоэтажное строительство способно сделать рывок в развитии и стать доступным для большего круга покупателей.

Какие прогнозы можно сделать в итоге? Если строительство будет набирать обороты, как и предвыборная гонка, то можно предположить, что малоэтажное домостроение, в первую очередь деревянное каркасное и панельное, будет развиваться еще более ускоренными темпами. Можно также надеяться, что после выборов жителей страны будут, действительно, ждать новенькие таун-хаусы, а не "домики одинокого художника". Ведь только на такие строения и хватит денег токарям и дояркам, о которых пытаются позаботиться участники конгресса.