Гостиничная недвижимость: цифры и тенденции

Рост гостиничного рынка недвижимости напрямую зависит от развития туристической отрасли. По данным столичного правительства, в 2006 году город посетили около 3,2 млн человек. До конца нынешнего года этот показатель может вырасти на 40 % и составить уже 4,5 млн. Иными словами, темпы притока иностранцев опережают показатели, заложенные в Московской программе развития туризма.

Тем не менее эксперты считают, что данный факт не отражает реальной ситуации на рынке, поскольку в настоящее время на лидирующие позиции могут рассчитывать лишь страны, формирующие сегмент делового туризма. К тому же следует учитывать еще одну специфическую особенность российской столицы. Паспортный контроль, таможня, транспорт, экскурсионные маршруты в ней по большей части остаются неизменными последние 30 лет. Помимо этого для рынка характерно и такое явление, как отложенный спрос. Многие туристы отсрочивают поездку в Москву из-за дефицита отелей средней ценовой категории.

Специалисты группы компаний «Бекар» подсчитали, что общая вместимость гостиниц столицы по сравнению с прошлым годом сократилась на 963 номера (по состоянию на I квартал 2007 года), причем только за счет среднего и экономического класса. Сегодня на реконструкции находятся такие крупные трехзвездочные гостиницы, как «Москва», «Россия», «Минск», «Ленинградская». Все они перейдут в категорию «пять звезд». До конца текущего года планируется начать реконструкцию отелей «Украина», «Алтай», «Останкино», «Центральная», «Турист».

По данным Департамента градостроительной политики, в нынешнем году введено в эксплуатацию 15 гостиниц на 570 мест, еще семь объектов должны сдать в IV квартале. К 1 января 2008 года в Москве будет в общей сложности 223 гостиницы на 72,4 тыс. мест. Для сравнения: в Лондоне примерно 1,7 тыс. отелей, в Париже — около 1,5 тыс. Основная часть столичных гостиниц сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах. В совокупности на них приходится около половины городского гостиничного фонда, считают в компании Blackwood. Все отели класса люкс, а также большая часть категории «бизнес» расположены в центре города.

Средняя заполняемость номерного фонда в первом полугодии составила 75,5 %, а в сентябре, по данным агентства TRI Hospitality, она выросла на 4 % и достигла 79,5 %. При этом средняя стоимость проживания в качественных гостиницах Москвы была зафиксирована на отметке 230 евро, что на 20,6 % выше, чем в сентябре прошлого года. В результате средняя доходность номера составила 182 евро. Это четвертый показатель в Европе, который ставит Москву практически в один ряд с Лондоном и Парижем (217 и 255 евро соответственно), чего не скажешь об уровне обслуживания и безопасности. Не случайно в рейтинге РБК «Лучшие отели мира» московских гостиниц пока нет. Впрочем, и с доходностью не все однозначно. Например, удельный вес затрат на персонал в структуре расходов столичных отелей на сегодняшний день является самым низким в Европе — 16 %.

В том же Лондоне 40 %.

В конце III квартала темп роста стоимости проживания в отелях высшего ценового сегмента достиг 20–25 %, а в гостиницах средней категории и экономкласса — 15–20 %. Лидирует по данному показателю открывшийся в июне Ritz Carlton, где стоимость проживания колеблется от 1 до 16 тыс. долл. / сут. Это одни из самых дорогих отелей в мире. Однако по прогнозам аналитиков компании Blackwood к 2008–2009 годам с вводом всех заявленных крупных гостиниц высшей категории в данном сегменте может наступить насыщение. Стоимость проживания стабилизируется или даже снизится. В среднем сегменте насыщение едва ли предвидится. Инвесторы и известные иностранные гостиничные операторы пока не спешат осваивать эту нишу рынка.

Возможно, ситуацию изменит недавнее решение правительства Москвы о предоставлении льгот девелоперам, взявшимся за строительство гостиниц средней категории. По этому случаю в нормативные документы, касающиеся гостиничного строительства, будет внесен ряд поправок. В частности, город обязуется за свой счет подготовить земельные участки к аукциону, то есть выставить их на торги без обременений, оформить за счет бюджета акт разрешенного использования (АРИ).

Кроме того, столичные власти намерены удешевить подключение к электросетям: сегодня, чтобы обеспечить 1 кВт электроэнергии, нужно заплатить 45 тыс. руб. Самым дорогим бременем для застройщиков остается строительство инженерной инфраструктуры. Порой оно приводит к удорожанию проекта на 60 %. Так вот, город решил освободить строителей малых отелей (до 100 номеров) от обязанности тянуть трубы и дороги за пределами Третьего транспортного кольца.

Вместе с тем столичные власти намерены штрафовать недобросовестных инвесторов, которые покупают земельные участки под строительство гостиниц, но потом меняют их функциональное назначение — вместо отелей строят офисы, магазины или жилье. В конце октября депутаты Московской городской думы уже приняли постановление «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях».

В соответствии с ними за нарушение обязательных требований государственных стандартов, технических условий, строительных норм и правил, утвержденных проектов и других нормативных документов в области строительства при выполнении инженерных изысканий, проектных, строительно-монтажных работ, а также при производстве строительных материалов, конструкций и изделий предусмотрен административный штраф: для граждан — в размере от 5 до 10 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), для должностных лиц — от 200 до 300 МРОТ, для юридических лиц — от 3 до 5 тыс. МРОТ — или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток. Те же действия, совершенные должностным лицом, ранее подвергнутым административному наказанию за аналогичное правонарушение, влекут дисквалификацию на срок от одного года до трех лет.