В новую жизнь - всем колхозом: списки домов, в которых ускоренным порядком планируется создать ТСЖ

Жилищный кодекс России требует до 1 января 2008 года всем собственникам жилья выбрать одну из форм управления своим домом: управляющую компанию (УК), товарищество собственников жилья (ТСЖ) или управление посредством общего собрания. В мае правительство Москвы сделало свой выбор, выпустив постановление "О программе поддержки ТСЖ на 2007-2009 годы". В соответствии с ним для каждой префектуры сверху был спущен план по "ТСЖизации населения".

Как гласит документ, оказавшийся в распоряжении редакции, в этом году "ТСЖизации намечено подвергнуть 3384 дома в столице. Здания - самые разнообразные. Есть весьма древние экземпляры 1830-1840 годов постройки. Много домов - ровесников Октябрьской революции. Но попадаются и новостройки 2005-2006 года выпуска.

- Для составления списков возраст был не главным критерием, - объяснил "Известиям" принцип составления загадочных списков заместитель директора общественной организации "Институт коллективных действий" Андрей Демидов. - Округа обязали предоставить данные о жилых домах, в которых больше половины квартир не приватизированы, то есть город является там главным собственником. То есть по жилищному кодексу, имея в этих домах "контрольный пакет", он может создать там ТСЖ.

- Для чего мэрии нужна такая коллективизация?

- Согласно новому федеральному закону о капремонте жилья город может получить помощь из федерального фонда содействия реформированию ЖКХ при наличии ряда условий. Одно из них - чтобы в регионе не меньше 5% жилых домов были охвачены ТСЖ. С каждым годом этот показатель возрастает. Поэтому сейчас по Москве и идет усиленная жилищная "коллективизация". Раньше насаждали колхозы, теперь - ТСЖ. Мы не против самой формы, у нее есть масса достоинств. Но есть и опасности.

Сегодня к правозащитникам поступает много жалоб от уже "ТСЖизированного" населения. В рейтинге недовольств первое место занимают различные взносы, которыми правление ТСЖ облагает жильцов: на содержание автостоянки, на благоустройство дворовой площадки и чердака. Ограничений по суммам нет - от 300 рублей до 1000 долларов с квартиры.

- Теоретически должников вполне могут лишить жилья, - продолжает Андрей Демидов. - Ведь согласно новому Жилкодексу за неуплату квартплаты в течение шести месяцев могут выселить по суду. В данном случае деньги на благоустройство считаются обязательным платежом, то есть входят в понятие квартплаты. В свое время Госдума хотела внести в Жилкодекс поправки, которые разграничивали бы обязательные платежи и необязательные. Но пока этого не сделано.

В некоторых домах товарищества созданы по подложным документам, и жители годами судятся, чтобы это доказать.

- Технической документации на дом нет, - говорит жительница дома 7 по Марксистской улице Ванда Цуркан. - Сейчас инициативная группа жителей пытается доказать, что ТСЖ у нас создано незаконно. Мы уже выиграли суд по начислениям за техобслуживание - у нас они были в 3 раза выше городских расценок. То же самое с платой за воду и тепло. Вроде бы есть закон, по которому коммунальные платежи регулируются государством. Однако, как он соблюдается, никто не контролирует. До сих пор нет четких правил этой новой игры в самостоятельность. Нам даже на самоуправство ТСЖ теперь пожаловаться некуда. Ответ один - идите в суд.

ТСЖ: создавать или нет?

Рекомендуется, если:

- дом новый и не требует крупных вложений в ремонт;

- дом (или группа домов) большой, не менее 300-400 квартир - это экономически обосновано, поскольку обслуживание в пересчете на одну квартиру оказывается дешевле;

- социальный состав дома однороден, нет большого количества социальных квартир с малообеспеченными жильцами;

- есть грамотный и порядочный кандидат в председатели товарищества, а также группа единомышленников из 5 человек, готовых войти в правление

Пока противопоказано, если:

- дом ветхий, предаварийный, старых годов постройки, с изношенными коммуникациями;

- контингент жителей очень пестрый - например, девятиэтажка, половина жителей которой получила квартиры в результате расселения из ветхого жилья, половина - купила;

- отсутствие грамотной инициативной группы, разобщенность жителей, сильные иждивенческие настроения;

- преобладают люди 50-60 лет и старше, а также маргиналы (вариант бывших рабочих окраин)

Главные страхи жилищной реформы

Наталья Давыдова

Изучив содержание интернет-портала www.tsj.ru и опросив вкусивших жилищно-коммунальной "коллективизации", "Известия" выяснили - больше всего москвичи боятся роста цен на коммуналку, охотников за чужой собственностью (рейдеров) и мошенников на посту председателей ТСЖ.

"Цены на коммуналку вырастут в разы"

Впечатления уже приобщенных к ТСЖ зачастую эти опасения подтверждают. "Цены на техобслуживание 100-метровой квартиры - 2500 руб. в месяц (больше, чем стоят вода, свет и отопление, вместе взятые). Но никакого техобслуживания не ведется - в доме постройки 2003 года течет крыша, грибок в подъезде, разбиты двери, осыпается плитка", - жалуется посетитель одного из интернет-форумов.

"Обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по городу", - пытается развеять страхи горожан Евгения Юнисова, принимавшая участие в создании ТСЖ в старом московском доме.

"Вот только точного списка "обязательных платежей" не существует, -спорят с ней в Сети. - Богатые жильцы дома могут проголосовать на собрании за покупку дорогостоящих услуг, например, за мраморный подъезд и другую экзотику, а оплачивать их придется всем".

"Практика отличается от теории, - успокаивает Евгения. - В нашем доме состоятельные жильцы спокойно относятся к тому, что кто-то отказывается принимать участие в общих дорогостоящих проектах, и берут бремя расходов на себя".

"Жильцы будут вынуждены продавать свои квартиры"

Есть перспективы и пострашнее.

"Действия "рейдеров" по захвату промышленных предприятий - ничто по сравнению с событиями, которые могут развернуться в жилищной сфере больших городов, - пророчат в Сети. - Достаточно провести в ТСЖ необходимое решение, например, установить плату за содержание жилья в размере 20 000 рублей в месяц, и жильцы будут вынуждены продавать свои квартиры, так как основная масса не сможет их уплачивать. После освобождения жилплощади квартиры будут скуплены, а платежи очередным решением приведены к необходимому уровню. Города России (в первую очередь Москва) быстро разделятся на гетто для бедных и районы для богатых".

По мнению пессимистов, есть и другие варианты почти легального отъема недвижимости. "Управляющая компания может продать общее имущество товарищества по бросовым ценам самой себе и обанкротить ТСЖ, - предполагает Галина Нагария. - Можно еще под юридическую форму ТСЖ взять кредит в банке на "капремонт" и потратить на что угодно..."

"А вы Жилкодекс читали? - упрекают паникеров в вопиющей юридической безграмотности оптимисты. - Где вы увидели возможность продажи общего имущества? Или про кредит в банке - вы в курсе, что это потребует одобрения 2/3 голосов?"

А вдруг власть в доме захватят мошенники?

Устрашить, впрочем, способны и соседи по многоквартирному дому, узурпировавшие власть в "колхозе". "Мошенники в правлениях ТСЖ повсеместно подделывают решения общего собрания, показывают госорганам липовые протоколы, - предупреждает москвич Роман Глебов. - Суды и органы прокуратуры завалены исками от жильцов, возмущенных произволом самозваных председателей ТСЖ. Осторожнее, господа хорошие!"

Экономист Андрей Широков: "Не надо выбирать непонятно что"

Анна Гараненко

Прокомментировать мнимые и реальные последствия массовой приватизации столичного жилкомхоза корреспондент "Известий" Анна Гараненко попросила заведующего кафедрой управления городской инфраструктурой и недвижимостью Московского института государственного и корпоративного управления Андрея Широкова.

вопрос: Жилищный кодекс требует от собственников жилья до 1 января 2008 года выбрать одну из форм управления своим домом: управляющую компанию (УК), товарищество собственников жилья (ТСЖ) или управление посредством общего собрания. А если не выберут, что тогда?

ответ: Тогда органы государственной и муниципальной власти должны (подчеркиваю - должны, эта обязанность прописана в кодексе) провести конкурсы и подобрать им управляющие компании. На каждый дом, который не принял решения, или на группу домов площадью до 100 тысяч квадратных метров.

в: А что лучше для жителей - самим создать ТСЖ или ждать конкурса?

о: Для того чтобы выставить дом на конкурс, власти должны: провести межевание земли, посчитать экономику каждого дома, вычислить долги государства по капремонту, оформить общедолевое имущество, зарегистрировать дом как объект управления (сегодня многоквартирный дом зарегистрирован по частям - поквартирно). Подготовить договор между ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями (вода холодная и горячая, отопление). Москва готова к этому? Боюсь, что нет. Думаю, еще и поэтому мэрия Москвы ведет такую широкую кампанию по массовому созданию ТСЖ, в которых под давлением или по незнанию выбирают себе в качестве управляющих компаний все те же срочно реформируемые ДЕЗы. Город всеми силами не хочет пускать на рынок частные УК.

в: Почему?

о: Чтобы оставить у себя финансовые потоки. Их масштаб - около 7 миллиардов рублей в месяц, поступающих на транзитные счета Банка Москвы, в котором главный акционер - город. Умножьте на 12. Неплохая сумма? Сегодня деньги жилкомхоза идут мимо управляющих компаний - половина напрямую поступает ресурсникам, остальное псевдоуправляющим-ДЕЗам - государственным структурам. Если сделать так, как требует Жилищный кодекс, - какой объем денег уйдет из-под рук префектов и различных департаментов!

в: Обычно вступление в рынок сопровождается шоком. Самая распространенная "страшилка" - резкий рост цен на коммуналку.

о: Цену содержания дома определяют сами собственники - на общем собрании.

в: Люди боятся, что не смогут избавиться от не устраивающей их управляющей компании, которая сядет им на шею.

о: Они смогут сделать это в любой момент, проголосовав на общем собрании. Кроме того, если УК выбрана по конкурсу, муниципалитет вообще обязан раз в год собирать собрание, чтобы спрашивать собственников: "Все ли вас устраивает?"

в: Москвичи опасаются, что появится "жилищное рейдерство" - дома будут продавать за долги, а жителям придется расплачиваться за действия управдомов своими квартирами.

о: Управляющая компания страхует свои риски - эта обязанность заложена в условиях проведения конкурса.

в: Что делать тем, которых сегодня загоняют в ТСЖ?

о: Думать. Если в доме есть инициативная команда, которая прошла определенное обучение, а собственники способны организоваться - создавайте ТСЖ и идите вперед. Но учтите, что за все проблемы в доме отвечать будете сами. Сами, если управлять домом и заключать договоры с ресурсниками будет ТСЖ. Если ТСЖ подберет профессиональную УК, то доверит ей работу по управлению. В этом случае дело правления ТСЖ - контролировать исполнение договоров с выбранной УК. Вариант для несозревших: все слушать, но ни за что не голосовать - особенно если бюллетени разносят по подъездам дворники. Не стоит выбирать непонятно что. Лучше ждать, когда власть объявит конкурсы по всем правилам игры и выберет вам новую управляющую компанию, которая будет обязана заключить с вами договоры на управление вашей недвижимостью.

ПИСЬМО В РЕДАКЦИЮ

"Председателя ТСЖ нам "назначили"

Наталья Шантырь

Я проживаю в доме, в котором неприватизированные квартиры составляют 53% - то есть город имеет "контрольный пакет". В конце августа меня "по наводке" одной из соседок (как единственную ненормальную, кто хоть как-то прибирает бомжатник в лифте и вестибюле первого этажа) пригласили в районную управу и сообщили, что на наш дом поданы документы на организацию в нем ТСЖ. На мой вопрос, как такое может быть - без извещения жильцов, без их согласия, - мне ответили, что по Жилищному кодексу ТСЖ создается большинством голосов общего собрания жильцов, которое можно проводить в заочной форме. А поскольку город имеет у нас большинство квартир - следовательно, и большинство голосов. Вот он и решил сам с собой, окончательно и бесповоротно. Одновременно мне было сказано, что если я соберу в доме человек пять и мы создадим правление, тогда, согласно тому же Жилкодексу, дальше все будем решать мы сами. То есть решать все до одной проблемы содержания многоквартирного, донельзя запущенного дома. Этого, мол, от нас и хочет город. И упор здесь делается на собственников - как наиболее сознательных. Кто из них инициативу проявит - того город бесплатно отправит учиться на курсы по управлению многоквартирными домами. Если же мы не воспользуемся данной нам возможностью, город имеет право сам назначить нам председателя из числа сотрудников ДЕЗа, который с Нового года будет реорганизован в частно-государственное акционерное общество. И тогда мы все (!) обязаны (!) будем исполнять решения "виртуального" правления и председателя.

Ошеломленная открывшейся перспективой, я засела за Жилищный кодекс, стала встречаться с людьми, которые создали или создают ТСЖ по собственному желанию. Все вместе произвело на меня сильное впечатление: я стала безусловной сторонницей ТСЖ. Но одновременно поняла - совершенно необходимо, чтобы правление ТСЖ образовывали не просто энтузиасты с бухты-барахты и тем более не люди со стороны, а люди, которые могут профессионально контролировать юридическую, экономическую, инженерную и т.д. стороны деятельности по управлению домом - иначе до банкротства можно дойти. Или до личного банкротства.

Понимаю, что у города кончилось терпение ждать, когда до жителей дойдет, что у нас теперь капитализм, и можно перестать нянчиться с нами, на полную катушку включив буксующую реформу ЖКХ. Но я о другом. Ужас заключается в том, как муниципальные чиновники, поставленные работать с населением по организации ТСЖ, понимают свои цели и какими методами они их добиваются.

Пример. Всю осень управа Бибирева пытается проводить общие собрания "за ТСЖ" в домах, подобных моему. Результат негативный. В ноябре тех жильцов, кто хоть как-то откликнулся, пригласили на встречу с первым замом главы управы Владимиром Столяровым, в недавнем прошлом работавшим главой нашего ДЕЗа. Жалею, что не законспектировала речь Столярова на встрече. Приведу лишь несколько высказываний, повергших народ в недоумение. "Кто из здесь присутствующих хочет стать председателем ТСЖ? Никто? Значит, завтра будем назначать. У нас уже есть кандидатуры председателей, бухгалтеров, ревизионной комиссии. Город требует с нас. Иначе мне попадет по шапке. Если не успеем к Новому году, дом подвиснет, его никто не будет обслуживать. Не важно, что вы не умеете - вам будет назначен куратор. На те дома, где председатель нами уже определен, готовятся уведомления и решения. Город выделит на зарплаты председателям по 3 тысячи рублей на один дом. Правда, он и работать будет соответственно...".

Мне так и не удалось сорганизовать хотя бы пять человек в своем доме. К моему величайшему сожалению. Председателя ТСЖ нам "назначили". Но вот что я поняла. У большинства из наших новых собственников в головах два ощущения: постперестроечное - что против их воли их никуда загнать не могут и "совковое" - что город и дальше будет их "прикрывать". И что привычные ДЕЗы, как бы они ни назывались, лучше всего нового. А то, что наши кровные деньги тратятся бесконтрольно, до нас не доходит. И организовывать в таких домах из жильцов против их воли юридическое лицо, на которое (а не на постороннего председателя) и ляжет вся материальная ответственность, не просто безрассудство. Это смертельная опасность.