Ценовая мистификация: недвижимость дорожает…в умах риелторов

Месяц назад известный рыночный аналитик рынка недивижимости Геннадий Стерник напугал общественность своими прогнозами очередного безумного роста цен на недвижимость, который к осени будущего года, якобы, доведет нас до цен в $8000 за квадратный метр в Москве и $5000 – в регионах.

Если верить Стернику, московская недвижимость должна подорожать вдвое за грядущий год. Сейчас, по разным оценкам, средняя стоимость "квадрата" - 4107 (по оценке IRN.ru) - 4298 (по мнению RWAY.ru). Квадратный метр на первичном рынке в октябре оценивался экспертами МИАН в $3839, на "вторичке" - в $4433.

И, если верить оценкам риелторских агентств, цены действительно растут, правда, не такими сумасшедшими темпами, как прогнозировал Стерник. В совокупности за август-октябрь долларовые цены выросли на 8,4%, то есть почти на 3% в месяц. Однако надо понимать, что доллар за то же время упал чуть ли не на 10%, то есть возобновившийся, казалось бы, рост цен носит мифический характер.

Поддерживать этот миф очень выгодно риелторам, которые что только не делают для его поддержания. В частности с конца августа произошел мощный вброс на рынок ранее придерживавшихся предложений по явно завышенной цене – об этом уже без стеснения говорят все эксперты. Причем разница между обозначенной риелтором ценой и реальной ценой продавца (они фигурируют в базах риелторов или на специализированных сайтах) в ряде случаев достигает $30-40 тысяч или 15-20% на стандартную "двушку" стоимостью до $200 тысяч. Это при том, что официально комиссионные крупных агентств составляют 4-6% (в данном случае $8000-12000).

Подозрения крупнейших игроков на рынке в картельном сговоре с целью взвинтить цены (и оправдать прогнозы Геннадия Стерника) получают все больше подтверждений: риелторы практически отсекли с рынка реальных продавцов – чтобы картину не портили. Эта тенденция наметилась еще несколько лет назад: практически невозможно стало найти квартиру без посредника, чаще всего они присутствуют с обеих задействованных сторон. Но сейчас ситуация ужесточилась: ранее воспринимавшаяся как истинно народная площадка для размещения объявлений о продаже квартир – газета "Из рук в руки" окончательно перестала являться таковой. Теперь там размещаются преимущественно одни риелторы, что с учетом вышесказанного сильно портит картину рынка.

У аналитиков компаний по продаже недвижимости есть еще одна "фишка": двойной пересчет цен: долларовую цену можно перевести в рубли по внутреннему курсу (27 или 28), а затем пересчитать обратно уже по курсу ЦБ, который колеблется в диапазоне 24-25.

Уже как минимум 10% роста получим.

Подобная риелторская тактика – нагнать страху, рассказав про безумный рост цен, чтобы спровоцировать ажиотажный спрос – на сей раз не сработала. "Даже с учетом искусственно созданного осенью 2007 года роста цен предложения средние рублевые цены предложения на жилье сейчас ниже, чем в начале 2007 года на 2%-3%, а на жилье эконом-класса - на 5%-6%", - утверждают аналитики RWAY.

Об этом же свидетельствуют данные компании САВВА: разница между ценой предложения и реальной ценой сделки составляет 12-15%. Одно это говорит уже о том, что рынок не растет: на растущем рынке никогда не торгуются, там бы успеть купить, пока цену не повысили.

Да, собственно говоря, отчего бы сейчас вдруг начать расти? Стройматериалы подорожали? Так они уже давно подорожали, рост их стоимости уже заложен в актуальной цене недвижимости. Спекулятивный спрос сейчас весьма сдержанный из-за мирового кризиса ликвидности. Дешевых длинных денег, которые можно было бы вложить в стабильно растущий исключительно прибыльный рынок, нет. Впрочем, как и того самого стабильно растущего рынка.

Развитие ипотеки, которое должно было поддерживать спрос, сейчас тоже весьма сомнительно: она стала слишком дорогой и получить кредит все сложнее. И все по тем же причинам: американский кризис срикошетил и по нам, несмотря на многочисленные заверения, что этого не случилось и уже не случится.

Единственным фактором, который реально может "поднять" рынок недвижимости и пробудить его от спячки, являются проблемы девелоперов, которым сейчас тоже крайне трудно найти деньги на свои проекты (в том числе и жилищные), им теперь дают меньше и неохотнее и в любом случае – под больший процент. Строительно-девелоперский ступор, если он не будет преодолен, безусловно, на рынке скажется, но явно не сейчас, а уже в 2008 году. И то не факт. Есть одна деталь, которая может свести этот "бычий" фактор на нет – в Европе сейчас обстановка явно хуже российской (все из-за того же кризиса ликвидности, который еще называют кризисом доверия), так что при относительной стабильности нашего рынка деньги скорее всего в российскую недвижимость вкладываться будут. Хотя бы западные деньги.

Так что, многоуважаемый господин Стерник, похоже, вы слегка погорячились со своими $8000 за "квадрат". Такое может случиться только в случае, если доллар упадет до 13-15 рублей. А это, боюсь, никто не допустит.