Управлять многоквартирными домами должны профессионалы

Новый жилищный Кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, фактически узаконил управление многоквартирными домами как вид деятельности, способной приносить прибыль. Появление частных эксплуатирующих организаций связано с реформой в сфере ЖКХ, которая должна создать конкуренцию в сфере управления многоквартирными домами. Большие надежды возлагались и на товарищества собственников жилья, но в настоящий момент успешно функционирующих ТСЖ немного.

Эксперты все чаще говорят о том, что упор на развитие ТСЖ привел к стагнации реформы и отсутствию какой-либо государственной поддержки частных управляющих компаний. Прокомментировать ситуацию мы попросили начальника юридического отдела холдинга «Управляющая компания «Горжилкомплекс» Олега Яшмолкина.

— Что сегодня происходит на рынке управления многоквартирными домами, можно ли говорить о формировании здоровой конкуренции между управляющими организациями?

— Рынка управления многоквартирными домами еще нет, когда он сформируется — неизвестно. Сложно также сказать, существует ли конкуренция в этой сфере — настолько разные организации там заняты. Есть государственные унитарные предприятия — ДЕЗы; есть частные компании, которые управляют домами, доставшимися им «по наследству» от муниципальных организаций; есть специализированные «дочки» строительных компаний, которые не ведут активных действий по поиску и управлению сторонними домами. Некоторые управляющие компании занимаются больше консалтингом, чем непосредственно практической работой.

Вероятно, окончательная расстановка фигур на этом рынке произойдет после массового проведения уполномоченными органами конкурсов на право управления «неопределившимися» домами. Однако в Москве городские власти подстраховались и еще в прошлом году активно устраивали собрания по выбору управляющих компаний. Итоги этих собраний не опубликованы. Вполне вероятно, что на каждый обслуживаемый ныне ДЕЗами дом найдется свой протокол собрания с выбором управляющей компании, назначенной «сверху», и на конкурсы попадут мизерные объемы.

Очень интересен вариант, когда жители дома перед заключением договора на управление самостоятельно проводят тендер среди нескольких управляющих компаний. Такой подход позволяет жильцам минимизировать расходы, а инициативной группе — избежать упреков в приверженности той или иной компании.

Например, Горжилкомплекс этим летом выиграл тендер, проводимый жителями большого жилого комплекса. Борьба шла нешуточная: к участию были приглашены все ведущие управляющие компании Москвы. Инициативная группа не только проверила все наши документы и экономические расчеты, но и посетила управляемые нашей компанией дома, после чего выставила нам максимальные оценки.

— Каковы главные проблемы, с которыми приходится сталкиваться частным управляющим компаниям?

— Основные проблемы связаны с несовершенным правовым регулированием. Оно во многом объясняется тем, что нормативно-правовые акты в сфере ЖКХ принимались при явном лоббировании ресурсоснабжающих предприятий — их интересы учитывались в первую очередь. Большинство принимаемых актов скорее ущемляло интересы управляющих компаний, чем улучшало их.

— Формирование и развитие ТСЖ как основного способа управления домами происходит не очень активно. С чем, по вашему мнению, это связано?

— Правительство, на наш взгляд, выбрало стратегически неверный вектор развития реформы управления многоквартирными домами. Уже сейчас можно говорить, что планируемое развитие товариществ собственников жилья как основного способа управления провалилось.

Все профессиональные игроки рынка это понимают. Собственники в большинстве случаев не способны, да и не желают заниматься непрофильными для них управлением и эксплуатацией жилого дома.Почему-то реформирование медицины в стране не пошло по пути выборов участковых врачей из числа жителей отдельно взятого дома или района. Почему в таком случае управлением домов должны заниматься непрофессионалы? ТСЖ сейчас немного, их количество вряд ли существенно увеличится, несмотря на то, что целые министерства и департаменты занимаются этой проблемой.

Реально работающих ТСЖ будет ровно столько, сколько есть людей, обладающих целым набором качеств: знаниями, опытом работы в ЖКХ и ведения хозяйственной деятельности предприятий, бескорыстностью, активной позицией в общественной жизни, — и достаточным количеством свободного времени. Отсутствие хотя бы одного составляющего на практике зачастую приводит к неутешительным результатам: кто-то наживается на собственных соседях, в доме начинаются войны, а сам дом содержится кое-как.

Неразвитость ТСЖ преодолеть не получится. Это предопределено самим статусом такого образования — ведь это некоммерческие организации без обязательного членства и каких-либо имущественных прав на дом.

Лишь в небольшом количестве домов ТСЖ действуют эффективно, поэтому рассматривать их можно только как партнеров управляющих компаний, а не как соперников. На мой взгляд, роль ТСЖ состоит в том, чтобы лоббировать интересы населения, выражать коллективную волю жителей дома. Но для данных целей не обязательно создавать юридическое лицо и вести хозяйственную деятельность, все это лишь увеличивает расходы собственников.

— ТСЖ имеют право определять, кого приглашать в качестве эксплуатирующей компании — ДЕЗ или частную компанию. На что жильцам следует обратить внимание при выборе управляющих?

— Что управляющая организация способна предложить жильцам — это главный вопрос, ответ на который нужно найти перед тем, как сделать выбор. Люди платят деньги и хотят получать качественные услуги.

Выгоднее сотрудничать с компаниями, имеющими собственный штат специалистов. ДЕЗы выполняют функции только заказчиков и берут работников на субподряд. Управляющая компания «Горжилкомплекс» постаралась уйти от подобной формы работы. В нашей компании более 350 сотрудников: менеджеры, инженеры, сантехники, рабочие комплексной уборки, трактористы. Кроме того, у нас собственный парк тракторной и автотехники и аварийная служба, которая работает круглосуточно.В каждом доме есть отдельная диспетчерская служба, паспортисты, занимающиеся вопросами прописки, и бухгалтерия. Все они находятся в подчинении управляющих, которые закреплены за каждым объектом. Более того, мы в свое время отказались от услуг ЧОПов и создали собственное охранное предприятие, в котором работают люди, специально подготовленные для охраны именно жилых комплексов.

Еще один существенный плюс крупных управляющих компаний, имеющих в эксплуатации несколько объектов, — возможность управлять денежными поступлениями, «перекрывая» проблемные места и обеспечивая нормальное функционирование каждого дома. Например, компания «Горжилкомплекс» заключила со всеми ресурсоснабжающими организациями города договоры о проведении начислений за коммунальные услуги. В данном случае мы выполняем функции посредников, но при этом не имеем права брать комиссионные.