Офис для фирмы – купить или арендовать?

На модерации Отложенный

Вопрос «снимать или купить?» периодически встает не только перед народом, озабоченным квартирным вопросом, но и перед фирмами, решающими аналогичную проблему. Так же как и на рынке жилья, арендные ставки на офисные помещения растут.

Может быть, не стоит платить эти деньги «дяде», то есть хозяину офиса, а набраться духу и купить рабочее помещение для любимой компании?

Бремя собственности

С одной стороны, арендуя офис, руководство фирмы значительно облегчает себе жизнь. Ведь по аренде «квартирующая» фирма платит только издержки, а для покупки недвижимости понадобится сразу солидная сумма. Став полноценной хозяйкой, фирме придется самой столкнуться с проблемами, которые прежде решались как бы сами собой — ими занималась управляющая компания (если речь идет об офисах класса А и В). Это техническое и коммунальное обслуживание строения, текущий и капитальный ремонт, охрана и клиннинг здания, некоторые другие расходы.

Кроме того, некоторые препятствия могут возникнуть уже на стадии приобретения помещения. Вообще, процедура покупки коммерческих метров — гораздо более сложная, чем покупка жилья. Необходимый минимум требуемых бумаг — справка из БТИ, правоустанавливающие документы на объект, документы продавца и покупателя. Но в каждом случае пакет документов требуется свой, и, самое главное, очень тяжело его собрать. Зачастую отсутствуют важные документы, бывает, неясно даже, кому принадлежит площадь. Особенно это касается старого фонда — административных зданий, бывших промзон. Путаница с документами досталась в наследство от девяностых годов, когда бывшую госсобственность самозабвенно приватизировали.

Так что на сбор всех необходимых справок и разрешений при самых благоприятных обстоятельствах уйдет не менее двух-трех месяцев, обычно на полное оформление собственности уходит год. Еще год, по мнению многих экспертов, уходит на «решение всех вопросов» с ремонтом и коммунальными службами, и еще год — собственно, на становление бизнеса, если он связан с каким-то производством. Учтем еще и высокие налоги на имущество, которые придется платить собственнику нежилого помещения.

В связи с этим эксперты рекомендуют ограничиться арендой нежилого помещения, если коммерческий проект запланировал на срок до трех лет. Если же компания реализует долгосрочный бизнес-проект на срок более трех лет, имеет смысл инвестировать средства в покупку нежилой недвижимости.

Решились на покупку – оптимизируем расходы

Выбирая нежилую недвижимость для покупки, нужно учесть, как компания собирается использовать собственность. На этой стадии специалисты по коммерческой недвижимости рекомендуют пригласить консультанта по организации данного вида бизнеса, способного квалифицированно оценить, насколько пригодно помещение для предполагаемых нужд.

Обычно запросы покупателей можно условно разделить на две группы:

1) Помещение будет использоваться только для собственных нужд компании, причем текущий бизнес не меняется. В таком случае вложения определяются только личным вкусом, потребностями и кошельком нового хозяина. Например, собственник, купив офис класса С, модернизирует его до офиса класса В. Более сложная задача стоит перед собственником, когда он предполагает полностью перестроить или реконструировать помещение для организации в нем нового бизнеса.

2) Помещение приобретает коммерческую недвижимость с целью сдавать ее в аренду. Чаще всего площади ждет перепрофилирование (например, вместо магазина предполагается создать офис класса В). Существуют компании, которые специализируются на покупке административных зданий, офисных помещений, чтобы их привести в порядок, подобрать арендаторов, и затем уже перепродать как «готовый бизнес».

Это дело довольно доходно, так как готовый бизнес всегда продается дорого.

По мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости компании «Бест-недвижимость» Марии Гуляевой, фирма, купив офис для собственных нужд, не только избавляется от постоянного повышения расходов на аренду, не только может единолично планировать режим работы офиса и время ремонта без риска быть выселенной на улицу. Фирма перестает терять арендные платежи и вкладывает деньги в московскую коммерческую недвижимость, которая в ближайшее время будет только дорожать, да и впоследствии точно не подешевеет. Сегодня на средства, потраченные на аренду за 5 – 7 лет, можно купить офис аналогичного класса.

Учтем прогноз: цены будут только расти

Рынок коммерческой недвижимости столицы долго был «пасынком» рынка жилья. Теперь же, как подчеркивает один из ведущих экспертов офисной недвижимости Александр Калачев, на квартирном рынке — стагнация, а рынок коммерческой недвижимости, напротив, оживился. Здесь сегодня складывается такая же ситуация, как в жилом секторе в 2005 – 2006 годах.

— Столица испытывает острейший дефицит нежилых помещений, в том числе административных зданий, офисных площадей самого разного класса. Их до самого недавнего времени практически не строили, — говорил Александр Калачев, — Кроме того, до 50% от площади застройки ныне составляет доля города. Если в здании первые этажи представляли собой нежилые помещения, город забирает себе 100% площади. В результате арендовать, а тем более купить офис в Москве довольно проблематично – город сам предпочитает использовать или сдавать такие площади, так что без личных связей добиться аренды очень сложно.

Пока не будут введены в эксплуатацию комплекс Москва-Сити и новые бизнес-центры третьего и четвертого транспортного кольца (так называемое новое высотное кольцо Москвы), спрос на офисы ожидается ажиотажный. Прежде всего, за счет западных компаний, а также наших нефтедобывающих, газовых, лесных холдингов. Значит, будут расти арендные ставки, которые и сейчас низкими не назовешь. Рынок «встанет» только тогда, часть площадей будет стоять пустыми, а такое случится, по мнению Калачева, не ранее чем через пять лет.

Причем самыми востребованными еще долгое время останутся многопрофильные нежилые помещения класса В+, В. Например, офисно-торговые, офисно-складские комплексы. Их сравнительно недорого строить, и большинство компаний нуждаются в качественном и доступном помещении для своих нужд, а не в статусном представительстве в центре Москвы. Офисы класса С менее выгодны, так как требуют гораздо больше затрат.

Резюме журнала о недвижимости Metrinfo.Ru:

— Приобретать офис в собственность нужно только тем компаниям, которые занимаются долгосрочными проектами. Остальным выгоднее помещения арендовать.

— Выбирая коммерческую недвижимость для инвестиций, не следует экономить на вложениях. Требования постоянно растут, и помещение, которое сегодня можно представить как офис класса А, через три года, возможно, и до В не «дотянет».— В относительно краткосрочной перспективе следует вкладывать в объекты более высокого класса, так как цены в ближайшие годы на них будут только расти. В долгосрочной – в менее дорогие объекты с большим потенциалом. Например, в коммерческие объекты в новых районах или в районах, подлежащих реконструкции.