Грозит ли России кризис ипотечного жилья, как это произошло в Америке

Кризис ипотечного кредитования в США продолжается. Инвестбанки, торгующие ипотечными ценными бумагами, один за одним объявляют дефолт. В связи с этим представители некоторых крупнейших банков России выступили с предупреждением, что подобная ситуация может возникнуть и у нас в России, где сейчас идет бум ипотечного кредитования, поддержанный заявлениями президента страны о необходимости решения жилищных проблем граждан.

Однако причиной беспокойства банкиров стало то, что некоторые банки выдают ипотечные ссуды без первоначального взноса, а их клиентами подчас становятся люди с низким уровнем доходов. Именно эти ссуды вызвали ипотечный кризис в США, от которого сейчас трясет всю мировую финансовую систему. Впрочем, опрошенные "РГ" эксперты полагают, что страхи преувеличены.

"Хотя рынок ипотеки и растет быстрыми темпами, он начал свой рост с "низкого старта". Если в прошлом году граждане взяли у банков на ипотеку 250 миллиардов рублей, то в первом полугодии этого года суммы такого кредитования достигли 140 миллиардов. "Но пока у нас ипотека занимает ничтожную часть в объеме ВВП, по таким программам покупается лишь 5 процентов жилья", - поясняет первый зампредседателя Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Павел Медведев. Если кризис и возможен, то он будет иметь локальный характер. И затронет только те банки, которые проводят неаккуратную политику, отмечает эксперт. Но таких банков немного, и они не играют фундаментальной роли. И маловероятно, что их поведение спровоцирует кризис всей банковской системы, уверен Медведев. Впрочем, советует депутат, ЦБ, возможно, все-таки следует внимательнее отнестись к ипотечным банкам, чтобы не допустить дефолта в "отдельно взятых" кредитных организациях.

Напомним, что ипотека - это кредит на покупку недвижимости под залог покупаемого жилья. За счет этого залога банк страхует себя от возможных рисков - если клиент по какой-либо причине отказывается выплачивать кредит, банк имеет право продать недвижимость и возместить потери. Но процедура изъятия и продажи жилья не так-то проста, если оно является единственной крышей над головой заемщика. Кроме того, цены на недвижимость могут упасть, и тогда банк не покроет затраты.

Похожая ситуация сейчас возникла в США. Вплоть до 2006 года цены на недвижимость в Штатах шли в рост. И многие американцы брали кредиты под любые проценты, потому что их все равно можно было окупить, перепродав квартиру. В то же время банки активно продвигали свои услуги на рынке ипотечного кредитования - они выдавали займы без первоначального взноса и не требовали у граждан справки о доходах. Но потом цены на квадратные метры снизились, а процентные ставки по кредитам выросли. В результате почти 1,5 миллиона американцев не в состоянии выплачивать долг банкам. Объем непогашенной рисковой ипотеки достиг 1,3 триллиона долларов. На грани банкротства оказались около полусотни кредитных организаций. А это поставило под удар посредников - инвестиционные компании и банки, торгующие облигациями, обеспеченными ипотечным залогом, и, соответственно, всю финансовую систему США. А вместе с ними международных инвесторов и центробанки развивающихся стран, которые вкладывали деньги в американские ценные бумаги.

В России, по данным ВЦИОМ, более 70 процентов опрошенных российских граждан ипотечный кредит никогда не брали и брать не планируют.

Но все равно этот рынок растет стремительно. В 2005 году объем выданных ипотечных займов увеличился в 3 раза, а в 2006 году - в 4,4 раза, подсчитали эксперты. Банки заманивают клиентов, предлагая все более и более выгодные условия кредитования. В свою очередь, утверждают некоторые аналитики, среди заемщиков все меньше тех, кто старается погасить кредит досрочно - в первые 2 - 3 года.

Еще одна проблема связана с тем, что маржа, которую получают банки по ипотеке, невелика. Так, при потребительском кредитовании банки покрывают свои риски за счет маржи, которая составляет более 40 процентов, тогда как по ипотечным займам она не более 1 процента. К тому же неожиданно для многих немного качнулись вниз цены на недвижимость. Все эти факторы и стали поводом для предупреждения об опасности. Однако рынок недвижимости не падает, так что можно вести речь только о его коррекции, возражают другие эксперты. И, кстати, именно из-за непомерно высоких цен на жилье, а соответственно, и кредитов сроки возврата денег несколько растянулись. Вместе с тем уровень доходов населения не снижается, и поэтому у банков нет особых причин бояться увеличения числа неплательщиков. По данным некоторых банков, объем просроченной задолженности по ипотеке не достигает

1 процента. Более серьезная ситуация зреет на рынке потребительского кредитования. Здесь граждане задолжали банкам более двух процентов, а в отдельных банках размер просроченных займов достигает угрожающих размеров - более пятой выданных денег.

Анатолий Печатников,

директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24:

- Наша ситуация абсолютно не похожа на ситуацию в США. Кризису в США подвергся рынок sub-prime - кредиты, выданные заемщикам с отсутствующей или плохой кредитной историей, практически без анализа их платежеспособности.

Объем этого рынка в США не превышает 10 процентов всего рынка ипотечного кредитования населения. Особенность американского рынка состоит в том, что это в основном (на 60 процентов) рынок "перекредитования", то есть новые выдачи займов формируются прежде всего за счет перекредитования (рефинансирования) ранее выданных кредитов. В России на рефинансирование приходится только 3 процента новых "выдач". Платежеспособные заемщики из сегмента sub-prime, набрав положительную годовую кредитную историю, тут же перекредитовываются на лучших условиях и переходят в сегмент prime. Так происходит естественная антиселекция "плохих" кредитов в этом сегменте рынка.

Кроме этого в России размер первоначального взноса при первой покупке в кредит не играет решающей роли при определении профиля риска сделки. У нас слишком низкая мобильность населения и ментальная привязанность к собственному дому. При перекредитовании - по сути, выдаче кредита под залог ранее купленной недвижимости - это действительно значимый фактор, который принимается во внимание кредиторами в США и России. В России сегодня рынок новых клиентов на 80 процентов состоит из тех, кто берет ипотеку на покупку жилья впервые. И отсутствие первоначального взноса никак не может привести к кризису в этом сегменте банковского бизнеса.

Поэтому прогнозировать общий кризис на российском ипотечном рынке только на основе повышенных дефолтов в узком и заведомо более рискованном секторе ипотечного бизнеса США было бы неверно.