Что изменится на рынке новостроек?

На модерации Отложенный

Последние 15 лет на риелторов государство практически не обращало внимания. Но баснословные прибыли прошлого года, видимо, не прошли незамеченными и в высших кругах. И теперь на рынке недвижимости грядут перемены, как для профессионалов, так и для простых граждан.

«Россия живет не по законам, а по понятиям» – для рынка недвижимости эта банальная истина верна, как нигде больше. Негласные правила игры риелторы установили  довольно давно, после кризиса 1998 года. Никто никогда не произносит их вслух, но всегда подразумевалось, что, к примеру, платить налоги надо по минимуму; можно и нужно указывать заниженную цену в договоре;  покупать можно только на условиях продавца; застройщику положено верить на слово; никаких штрафных санкций насчет срыва сроков строительства в договоре не указывать и так далее.

Так было всегда. Потом был принят Федеральный закон №214 «О долевом строительстве», который московские застройщики из «лимона» превратили в «лимонад», сумев мало того что его не исполнить, так еще и цены поднять с его помощью в два раза. Шум был великий, но от повторения в течение полутора лет мантры «Закон  не работает, ибо он слишком суров к застройщикам и девелоперам» получился странный эффект. Общественность  сконцентрировалась на следующей мысли: если закон не работает, значит, все новостройки продаются незаконно. Мысль не сильно свежая, но громко озвученная, на что федеральные власти не могли не среагировать.

Проверка ФАС, затеянная прошлой осенью, не выявила ценового сговора среди застройщиков, но, видимо, проверяющие нашли много чего другого. Что неудивительно: в любой российской компании что-нибудь при желании найти можно. «Проблемные места» риелторов и застройщиков к тому же известны широкой публике. В частности, про вексельную схему рассказывали любому человеку, прикинувшемуся покупателем. Да и пресса полна заметками на эту тему. Это не единственный конфликт риелторов с законом, но именно векселя стали первой мишенью, которую поразили власти с помощью налоговых органов.

Векселя наказуемы

На прошлой неделе арбитражный суд Москвы вынес решение по делу о вексельной схеме, с помощью которой продается примерно половина квартир в московских и подмосковных новостройках. Дело было возбуждено против ЗАО «МИАН», входящего в четверку крупнейших московских продавцов новостроек. Суд признал, что использование вексельной схемы позволило компании и аффилированным с ней юрлицам уклоняться от уплаты налогов.

В пресс-релизе, посвященном этому событию, руководство группы компаний «МИАН» сообщает, что компания «выступает истцом по делу о налоговых претензиях в сумме около миллиарда рублей против ответчика ФНС. Группа считает претензии необоснованными и намерена продолжать отстаивать свою позицию в судебном порядке». Компания отказалась «комментировать для СМИ информацию, находящуюся в исключительно правовом поле».

Позиция разумная, особенно учитывая опыт «ЮКОСа», однако совершенно очевидно, что это сигнал для перемены правил игры на рынке недвижимости, говорят в один голос специалисты.

Государство четко вывело вексельную схему в разряд нелегальных, а значит, 50% всех участников рынка должны срочно пересмотреть свои договора с дольщиками, ежели не хотят оказаться в суде.

Что это меняет для непрофессиональных участников рынка? Потенциальным покупателям новостроек лучше отказаться от покупки квартиры с помощью вексельной схемы, потому что велика вероятность потерять и деньги, и право на квартиру. Иски, которые вчиняет ФНС, способны разорить даже самую мощную строительную и девелоперскую компанию, не говоря уже о риелторских, которые априори мельче.

Как отличить такую схему от других? Очень просто: вам предлагают заключить так называемый предварительный договор на покупку квартиры, параллельно купить векселя компании (причем не обязательно строительной). «Собственник» раньше подробно рассказывал  о вексельных схемах, предупреждая, что они очень рискованны.

Но самой сложной остается ситуация у тех покупателей, которые уже ввязались в подобную покупку. Дело в том, что на них не распространяется действие Закона о защите прав потребителей, они являются инвесторами, ссудившими под вексель денег компании. Компания после выплаты штрафов и санкций в пользу государства может обанкротиться, и держателям векселей, скорее всего, ничего не достанется из ее активов: их очередь, что называется, пятая. И им даже не удастся пополнить ряды обманутых дольщиков, разве что предварительно доказав в суде, что такой договор им был навязан, а их намерения были совсем иными – как у добронамеренных покупателей.

Продажи на рынке новостроек и так сейчас идут крайне вяло – недаром застройщики начали дотировать ипотечные ставки, однако при этом все равно используется вексельная схема. Это судебное дело, получив резонанс, может и вовсе остановить продажи новостроек в привычном для риелторов виде. И если начало года ознаменовалось тем, что на продажу не выставлялись квартиры на этапе котлована, то теперь застройщикам потребуется время, чтобы либо модернизировать вексельную схему, либо переходить на продажи по 214-му закону. Он, в частности, предусматривает возможность продажи жилищных сертификатов, которые компания выпускает под конкретный дом, однако ни как их выпускать, ни как регистрировать, не знает пока никто.

Утверждения же о том, что работать по 214-му закону неимоверно трудно, опровергаются опытом регионов, где застройщики продают жилье по договорам долевого инвестирования. И банки охотнее работают по закону, и жилье более доступно покупателям — в регионах более 50% нового жилья продается по ипотеке, в Москве же эта доля составляет в лучшем случае 20%.

На самом деле хотелось бы верить, что в итоге всех этих перетрясок и призывов жить по закону рынок недвижимости станет прозрачнее и понятнее, а «понятия» приблизятся к закону.