Обеспеченность граждан России жильем остается низкой.

Сулейманов М.Д.

Руководитель Центра фундаментальных и прикладных исследований

Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ

аттестованный консультант по налогам и сборам

 кандидат экономических наук

    По этому показателю мы продолжаем существенно отставать от развитых стран. Коэффициент доступности жилья показывает, сколько лет средней семье нужно копить на среднюю квартиру. Рассчитывается он по средней стоимости жилья и по средней зарплате двух взрослых членов семьи. За сколько лет семья, полностью отдавая 100% обеих зарплат, сможет накопить на квартиру, это и является показателем доступности жилья. Однако, стоит отметить, что во всем мире считают не 54 кв. метра на семью, как у нас аналитики привыкли считать, а большую площадь (80-100 кв.м.).

       В настоящее время среднем на одного жителя России приходится 20 кв. метров. А на одного жителя Москвы – 18 метров общей площади, при этом данный показатель не изменяется уже последние 20 лет. В 1992 году показатель был 18,3 кв. метра на человека, в 2002 – 18,5 кв. м, в 2011 – 18,7. Существенное изменение произошло только в 2012 году – до 19,3 – и то за счет расширения Москвы в область.

     Если сравнивать показатель обеспеченности жильем с развитыми странами, то Россия находится далеко на последних местах. В европейских странах средним показателем являются 40-70 кв. метров на человека.

Далее для наглядности рассчитаем Коэффициент доступности жилья в Москве и Берлине.

КДЖ(Москва) = 237000 •80/960000 = 19,8 лет

Где:

S – 80 кв.м

P – 237 000 тыс. руб.(средняя стоимость кв.м. в Москве)

I – 960 000 руб. (на двоих работающих, с учетов вычета налогов)

      Получается, что для того чтобы семье из двух работающих человек купить в Москве среднюю квартиру площадью 80 кв. м. необходимо около 20 лет всю заработную плату откладывать.

    Для Примера рассчитаем схожую ситуацию в столице Германии – Берлине.

По данным аналитиков Института средняя заработная плата в германии в 2015 году 2157 Евро(с учетом вычета налогов) (Подчеркнём, что в отличие от Москвы, стоимость жилья в Берлине не самая дорогая среди городов Германии)

КДЖ(Берлин) = 164000 •80/3157848 = 4,1 лет.

Где:

S – 80 кв.м

P – 2 700 € или 164 000 тыс. руб. по актуальному курсу (Стоимость кв.м. в новостройке)

I – 51 768 € или 3 157 848 руб. (на двоих работающих, с учетов вычета налогов)

     Если исходить из того что в этих двух городах покупатели будут приобретать жилье с помощью заемных средств, то для Москвы этот срок автоматически увеличивается вдвое, в то время как в Берлине всего на 2-3 года. Банки в Европе позволяют кредитоваться покупателям с 3-4% ставкой, в то время как по России этот показатель начинается с отметки 14% годовых.

     Если же рассчитать КДЖ по России в целом, то тут показатели немного лучше. Поданным Росстат средняя зарплата по России в 2015 году составляет 30250, однако аналитики Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ считают что не более 27000 рублей(с учетом вычета налогов), а средняя цена квадратного метра в новостройках около 50000 рублей.

КДЖ(Россия) = 50000 •80/648000 = 6,1 лет.

      Конечно, все согласятся, что жилье необходимо делать доступным и массовым. О массовой доступности жилья говорить пока еще рано, особенно если брать как условие приобретение «с нуля», а не улучшение жилищных условий, которое является наиболее распространенным случаем покупки новой квартиры сейчас.

        По сути, залогом доступности выступают два фактора: доступная цена и возможность пользоваться дешевыми ипотечными кредитами. К сожалению, ни тем, ни другим у нас в России граждане пока не обеспечены. По нашему мнению, доступность жилья и условия для его покупки можно определить, как возможность взять в ипотеку под 5-6% годовых, первоначальный взнос не более 15-20% и полной выплаты стоимости в течение пяти лет в размере 25 тыс. руб. в месяц. Нам видится, что такие условия были бы не столь обременительны для покупателей. Однако, такие условия в нашей стране, скорее всего, недостижимы.