Банк взял и передумал. Личный опыт: чем обернулась попытка взять семейную ипотеку

Российские банки прекращают одобрять ипотеку. Отказы сыпятся без объяснения причин. Люди тратят время и деньги в надежде купить квартиру, чтобы потом получить список невыполнимых условий. Стоит ли вообще рассчитывать на ипотечный кредит в этом году?

Фото: Семен Лиходеев. ТАСС. Банки резко сократили одобрение семейной ипотеки

Мария Соколова

В компании «Этажи» отмечают, что в начале зимы банки резко сократили одобрение заявок на ипотеку при покупке новостроек: только 48,3% из них получали положительный ответ. Это на 5,9% меньше, чем было в ноябре 2025 года.

Власти старательно боролись с выдачей кредитов, повышая ключевую ставку и ужесточая требования для банков, и вот результат.

В декабре 2025 года банки стали чаще отказывать в выдаче ипотеки. Фото: 1MI

Ипотечное кредитование в 2025-м и так лежит на дне: по данным ДОМ.РФ, за 11 месяцев банки выдали 803 тыс. займов (-35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) на 3,6 трлн рублей (-21%).

Теперь же получить деньги на покупку недвижимости стало еще сложнее. Личный опыт приобретения квартиры в семейную ипотеку одного из героев «НИ» наглядно показывает: подводные камни поджидают заемщиков даже там, где, казалось бы, их совсем не должно быть.

ЦБ во главе с Эльвирой Набиуллиной ограничивает выдачу ипотеки. Фото: Госдума РФ

Последний шанс получить семейную ипотеку

Новости, свалившиеся на нас еще осенью, дали четкий сигнал: скорее покупать квартиру по программе «Семейная ипотека», пока такая возможность еще есть.

Власти регулярно твердят, что параметры семейной ипотеки пора пересматривать и привязывать ставки к числу детей: для семей с одним ребенком ставки могут повыситься до 12%.

Не исключен вариант, что будут введены ограничения на покупку малогабаритных и потому доступных квартир. К тому же и эксперты недвижимости, и специалисты в госкорпорации ДОМ.РФ прогнозируют, что в ближайшие годы новостройки будут дорожать.

Власти готовят людей к ухудшению условий по семейной ипотеке. Фото: Бизнес Online/ТАСС

Так, в семье Василия А. было принято решение больше не тянуть и купить квартиру — возраст ребенка как раз подходит под условия семейной ипотеки, материнский капитал лежит без дела. Да и в продаже имелся привлекательный вариант в Московской области.

Как подготовиться к получению ипотеки

Перед подачей заявки на получение ипотеки были проведены все необходимые процедуры, увеличивающие шансы на одобрение банком.

Первым делом Василий проверил свой кредитный рейтинг на сайте Национального бюро кредитных историй (НБКИ) — он был выше 725 баллов (это среднее значение для мужчин, получающих одобрение на кредит). Далее досрочно погасил имеющийся заем, чтобы снизить долговую нагрузку, и уменьшил лимиты по имеющимся кредитным картам с этой же целью.

Более трети россиян имеют низкий кредитный рейтинг. Фото: НБНИ

О кредитках забывать нельзя, ведь банки при расчете кредитной нагрузки учитывают не фактические ежемесячные платежи по имеющейся задолженности, а просто берут 10% от кредитного лимита.

Например, у вас есть кредитка с лимитом 500 тыс. рублей, которой вы совершенно не пользуетесь. Но банк может посчитать кредитную нагрузку в 50 тыс. рублей в месяц — вдруг вы с нее когда-нибудь снимете деньги.

Размер займа и срок кредита были рассчитаны так, чтобы платежи гарантированно не превышали 50% от ежемесячного дохода. В противном случае банки почти наверняка выдадут отказ: ЦБ с 1 июля 2025 года фактически запрещает банкам выдачу кредитов клиентам с высокой долговой нагрузкой.

Для снижения долговой нагрузки необходимо закрыть кредитные карты.

Фото: 1MI

Одобрение ипотеки ничего не значит

Все условия выполнены, можно приступать к подготовке сделки. Сначала выбор банка был очевидным: сам Василий пользуется «Сбером», он же предоставляет проектное финансирование застройщику, и опять-таки в «Сбере» открыт эскроу-счет.

Сочетание этих условий позволяло рассчитывать на первоначальный взнос в 20%. Если же счета застройщика открыты в другом банке, то «Сбер» требует минимум 30% первоначального взноса.

Подача заявки вселяла надежду: банк одобрил выдачу до 8,5 млн рублей, притом что требовался заем на 4,5 млн рублей. Препятствий нет — был заключен договор с застройщиком на бронирование квартиры и оформление документов более чем за 50 тыс. рублей и подготовлены все необходимые документы, включая нотариальное согласие от супруги.

Предварительное одобрение ипотеки еще ничего не значит — банк может поменять условия перед сделкой. Фото: Домклик

Сюрприз случился за день до подписания документов: «Сбер» уведомил Василия о повышении первоначального взноса до 30% без объяснения причин. А на следующий день и вовсе прислал официальный отказ в выдаче ипотеки с уведомлением, что следующая попытка подачи заявки может быть не раньше чем через месяц.

Это был важный урок: предварительные одобрения не имеют юридической силы и по большому счету ничего не значат. Расслабиться можно только после того, как будут подписаны все документы.

Неочевидные нюансы семейной ипотеки

Отказ от одного банка — еще не приговор, в РФ их много. Так начался поиск альтернатив, который выявил один из важнейших факторов одобрения ипотеки банками. Очень важно иметь официальную зарплату. Василий ведет свою деятельность как самозанятый, и это стало камнем преткновения.

Статус самозанятого — преграда в получении ипотеки. Фото: ФНС

Часть банков (в том числе Альфа-банк) отпала сразу, поскольку они требуют первоначальный взнос от 30% и выше для всех клиентов. Законом установлено, что первоначальный взнос должен быть не меньше 20%, а больше банки могут устанавливать по своему усмотрению.

Часть банков сразу дала отказ. И дело вовсе не в размере доходов: до предоставления выписок по банковским счетам и справки о доходах дело еще не дошло.

Банки могут сами устанавливать дополнительные требования к заемщикам по семейной ипотеке. Фото: Альфа-Банк

Некоторые банки, одобряя ипотеку, устанавливают дополнительные условия для самозанятых по использованию маткапитала: его нельзя направить на первоначальный взнос, можно только за счет этих средств погашать задолженность.

Пришлось столкнуться с тем, что ряд банков (например, Совкомбанк) до сих пор берут комиссии с застройщиков при оформлении ипотеки по льготной программе. Естественно, это негативно сказывается на конечной стоимости квартиры. Такую практику еще в 2023 году ввели Сбербанк и другие крупные банки. Но в мае 2025-го после критики Владимиром Путиным прошла волна отказа от таких условий. Увы, она захлестнула не всех.

Получается, что одобрение ипотеки еще не означает, что клиент может приобрести жилье. Из-за дополнительных условий сделка может быть совершенно невыгодной. В итоге попытка покупки квартиры даже при наличии финансовой возможности несет в себе риск потери времени и денег.

Наличие маткапитала еще не означает, что его можно потратить на первоначальный взнос по семейной ипотеке. Фото: Т-Банк

Перед тем, как потратить свои деньги, проверьте, как менялся ваш кредитный рейтинг за последний год: он может сильно меняться в зависимости от наличия даже малейших просрочек или получения отказов от банков. Будьте готовы к тому, что многие банки больше верят простым выпискам с банковских счетов.

Они запрашивают официальные справки о доходах от налоговой и видят размер уплаченных налогов в «Госуслугах». А чтобы повысить шансы на одобрение, лучше подавать заявки через банковские онлайн-агрегаторы или ипотечных брокеров. По данным ЦБ, в России ипотеку на новостройки выдают 88 банков — вручную связаться со всеми очень тяжело.