Тверская — улица горькая

Лучше всего кризис виден в центре столицы
23.03.2015 
 Объявление о сдаче в аренду становится одним из главных атрибутов витрин магазинов и офисных зданий в Москве. Россияне, ощутив на себе падение реальных зарплат на 10% в годовом исчислении, в один голос объявили о начале великой экономии. На 7,7% в феврале сократился оборот розничной торговли, и, не говоря о прочем, не в лучшей форме находится индустрия гостеприимства вместе со сферой развлечений. «Новая газета» решила выяснить, что за последнее время закрывалось в столице и каков сейчас климат на рынке коммерческой недвижимости. 
 

Закрывай не хочу

Все эти перипетии не могли не сказаться на рынке коммерческой недвижимости столицы. Первая тенденция — понижение номинированных в валюте арендных ставок во всех сферах, от офисных помещений до стрит-ритейла. В торговых центрах Москвы, например, арендовать место по итогам 2014 года можно в среднем на 20% дешевле, а можно и подождать еще немного: «Ставки аренды в 2015 году могут снизиться еще на 10—30% в зависимости от жесткости макроэкономического сценария.

В связи с этим 2015 год предлагает хорошие возможности для переезда крупных компаний», — говорит Максим Палт, старший консультант отдела исследований рынка крупнейшей компании CBRE.

Кроме того, прошлый год отметился весьма значительным, а местами и рекордным вводом новых площадей коммерческой недвижимости в Москве. В такой конъюнктуре собственники помещений вынуждены идти на всяческие уступки, борясь за своих клиентов. «В результате открывающихся возможностей у арендаторов по снижению своих арендных расходов на рынке увеличилась ротация как в офисном, так и в торговом сегменте», — поясняет Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL.

Как следствие большинство арендаторов, особенно в новых торговых центрах, настаивают на пересмотре текущих и новых коммерческих условий, предоставлении им скидок, которые доходят до 15—20% стоимости аренды, фиксации валютного коридора в диапазоне 40—45 рублей за доллар, рассказывает Максим Палт. На новых торговых точках арендаторы чаще всего добиваются перехода на систему «процент с оборота», при которой арендная ставка привязывается к продажам компании. Особая ситуация в стрит-ритейле, где на сегодняшний день большая часть собственников готова перейти на рублевый договор аренды.

Относительная уступчивость собственников коммерческой недвижимости становится вполне понятной, стоит лишь взглянуть на статистику. По оценкам CBRE, доля свободных площадей в ТРЦ Москвы с начала 2014 года выросла более чем в три раза — с 2,6% тогда до 8% сегодня. Связано это не только со снижением активности ритейл-компаний, но и с вводом рекордного количества (около 600 тысяч квадратных метров) новых объектов. В начале 2015 года, видимо, по инерции, открылось еще 200 тысяч квадратных метров, что может привести к увеличению доли вакантных помещений в торговых центрах до 11% в течение года, а темпы строительства торговых центров в 2016—2017 гг. снизятся примерно вдвое.

Количество незанятых площадок в сегменте стрит-ритейла также увеличилось и превысило 9% в основных коридорах столицы. По прогнозам CBRE, к концу года этот показатель, скорее всего, окажется в пределах 12—15%, а затем status quo более-менее зафиксируется. «Доля вакантных помещений в премиум-коридорах Москвы, таких как Столешников переулок и улица Петровка, не будет существенно расти. Магазины люксовых брендов для удержания своей целевой аудитории намерены остаться в топовых местах города, а арендодатели, в свою очередь, готовы идти на уступки, сохраняя известных и надежных арендаторов. Ресторанные улицы Пятницкая, Маросейка и Покровка также сохранят своего арендатора», — обнадеживает москвичей Олеся Дзюба из JLL.

Перестройка

Интересная ситуация сложилась на рынке аренды офисных помещений. В прошлом году в эксплуатацию было введено 1,4 млн квадратных метров офисов — таких цифр Москва не помнила с 2009 года. В то же время объем сделок оказался рекордно низким (700 тысяч квадратных метров), вернувшись к показателю 2003 года и оттянув ставки аренды на 20% вниз. Падение цен продолжится в первом полугодии 2015 года и может достичь 30%, полагает Максим Палт, а офисная вакансия достигнет пиковых значений прошлого кризиса — 19—20%. Объем заключенных сделок останется на прежнем уровне, а вот новые предложения в последующие 3 года могут сократиться в два-три раза.

Конечно, Тверская улица в ближайшее время не опустеет, но наш город, без сомнения, ждет устойчивое снижение арендных цен по всем аспектам коммерческой недвижимости вкупе с увеличением числа незанятых площадей. Крупный ритейл еще в прошлом году начал «прочищать» портфели своих брендов, что в некоторых случаях завершилось полным уходом с рынка или закрытием убыточных точек. Многие компании ждет кардинальный ребрендинг и переориентирование на более бюджетный сегмент. К счастью, девелоперы и собственники недвижимости готовы идти на уступки надежным и постоянным клиентам — разумеется, в случае, если это оправдано их финансовыми показателями.

Автор: Арнольд Хачатуров