Ипотека вновь становится неподъемной

Банки сворачивают программы выдачи кредитов на покупку недвижимости

Российские банки начали сворачивать ипотечные программы, нежелательных клиентов отпугивают кредитными ставками, высокими первоначальными взносами, но не только. В условиях полной неопределённости на рынке недвижимости, где цены могут упасть в несколько раз, финансисты предпочитают перестраховаться. И таким образом толкают рынок вниз — в ближайшее время спрос на недвижимость может и вовсе сойти на нет.

Два крупнейших банка — Сбербанк и ВТБ — очень синхронно подняли ставки по ипотечным ссудам, сразу на 0,5% годовых. Таким образом, с сегодняшнего дня в ВТБ брать кредит придётся уже под 10,4% годовых, а на такие условия найдётся очень мало желающих. В Сбербанке ставка точно такая же.

Ранее крупнейший банк страны приостановил приём заявок по программе «Сельская ипотека», которую выдают под 3% годовых.

«„Сбер“ приостановил приём новых заявок на ипотечное кредитование по программе „Сельская ипотека“ в связи с повышенным спросом клиентов. Приём заявок был открыт в „Сбере“ 15 сентября, за это время банк принял заявок на общую сумму 20 миллиардов рублей», — такую информацию распространил Сбербанк.

Как интересно… За пару дней до этого глава нашего правительства заверил, что программа будет продлена, причём надолго.

«Программа „Сельской ипотеки“ будет продлена на бессрочный срок, ставка останется прежней. Эта программа должна была закончиться в текущем году. Но теперь срок ее действия не будет ограничен. Жители села смогут оформлять кредиты, чтобы купить или построить свой дом, не опасаясь, что не успеют до завершения этой программы», — заявил премьер-министр Михаил Мишустин.

Выходит, правительство не указ? Для госбанка…

3% годовых — это уже вполне себе, более-менее нормальная ставка. Близкая к тем, которые приняты во всём «цивилизованном» мире. Мы с Западом, конечно, сейчас в крутых контрах, однако это вовсе не значит, что там у них всё неправильно. Наоборот, есть масса положительных моментов, которые стоит брать на сооружение.

«У нас стоимость ипотеки на уровне 1,5% годовых, никакого роста ставок нет. Моей семье не надо — в начале 90-х, когда сюда приехал, с жильём мне, как репатрианту-фольксдойче, помогли. И единовременной выплатой, и очень льготным кредитом. В общем, хватило на свой домик, хотя несколько лет выплачивал, по сути, ту же ипотеку. Но почти беспроцентную. Но периодически кто-то из детей друзей-знакомых вынужден брать ссуду на покупку жилья, мы это обсуждает, в общем, более-менее в теме», — рассказывает один наш бывший соотечественник.

Согласно ряду оценок немецких экспертов, рынок недвижимости Германии слегка «перегрет», в прошлом году цены с среднем выросли на 11,5%, местами и выше. В 2022-м ожидается максимум плюс 2%, а то и вообще всё останется на прежнем уровне. Однако признаков падения стоимости квартир и домов нет, для этого отсутствуют предпосылки. Даже учитывая то, что ожидаются крупные нелады с экономикой — по причине нехватки энергоресурсов, а именно газа из РФ. Жить-то всё равно где-то надо, и убегать из страны немцы явно не собираются.

У нас иная картина. Цены за квадратный метр примерно сопоставимы, а вот зарплаты — нет. Средняя зарплата «нетто» (после уплаты налогов) там составляет более 2500 евро, то есть свыше 150 тысяч рублей. Именно что средняя! Да, у немцев тоже есть свой «Росстат», который приукрашивает картину (таковой есть в любой стране мира), но там хотя бы знают меру. Во всяком случае, со средними зарплатами не жульничают, и эти данные соответствуют действительности.

При подобных доходах и вышеозначенных ставках жить можно, особенно учитывая, что и цены на продукты питания в Германии не сильно отличаются от наших. Да, что-то заметно дороже, но что-то, наоборот, дешевле. В среднем баш на баш. ГСМ, конечно, непомерно дорогие, но никто не запрещает экономить — ездить на общественном транспорте или на велосипеде.

Благо, расстояния там невелики.

По означенным причинам, несмотря на явные экономические проблемы, немецкий ипотечный рынок живее всех живых. Конечно, в мире в целом неспокойно, возможные любые беды, но пока там всё ровно. Кредиты выдаются, квартиры и дома продаются, ставки стабильны.

Напротив, у нас о стабильности никто и не заикается. Доходы граждан — отдельная тема, но помимо них есть ещё и общая ситуация на рынке недвижимости.

«Сейчас, когда всё ждут совсем уж обвального падение стоимости квадратного метра (да и сотки тоже), недвижимость покупают только те, кому ну совсем уж надо. За свои деньги — ипотечников я не видела с весны. Коллеги говорят, что у кого-то они есть, в том числе „льготники“. Но я в это как-то не особо верю», — делится информацией частный риелтор Татьяна Иванова.

«Мы видим, что гайки потихоньку закручиваются. В конце сентября довольно неожиданно и резко один из банков приостановил выдачу ипотеки без первоначального взноса. Даже уже записанных клиентов сняли с договоров — это было довольно неприятно. Кроме того, есть информация, что ЦБ РФ будет ограничивать выдачу льготных субсидированных ставок за счет застройщиков, когда компании сами оплачивают комиссионное вознаграждение банкам.

Существует риск, что банк выдает в ипотеку суммы, которые превышают реальную рыночную стоимость квартиры. Из-за риска невозврата кредита банки не смогут реализовать эту недвижимость и вернуть хотя бы основную часть кредита. В связи с этим не исключено увеличение первоначального взноса для клиентов, которые хотят взять такую ипотеку. Кроме того, вероятно, исчезнет возможность покупки недвижимости по низким ставкам на весь срок кредитования", — говорит вице-президент Becar Asset Management Екатерина Соболева.

Эти самые «льготные субсидированные ставки за счет застройщиков» — широко рекламирумая «ипотека под 0,1% годовых» и т. д.- не более чем обман. Собственно, намерение ЦБ прикрыть это жульничество более чем здравое. Люди переплачивают 25−50% стоимости недвижимости, причём сразу — первоначальные взносы очень велики.

О ликвидации ипотечных программ никто в открытую не заявляет, но гайки, действительно, закручиваются.

«У нас в банке ипотечные программы де юре есть, но де факто их уже нет. Остались только для своих — для сотрудников и их родственников. Да и то — никаких поблажек, большой первоначальный взнос и довольно высокая ставка. Выше, чем в Сбере, причём она зависит от категории объекта. Самая высокая по „элитке“, наши специалисты кредитного отдела считают, что данный сегмент рынка имеет все шансы провалиться сильнее всего», — рассказывает начальник управления одного крупного банка.

Плюс та самая неопределённость с доходами населения. Точнее, определённость — они упадут ещё более катастрофично.

«Сбербанк видит риски в экономике, видит риски в том, что заемщики, которые сейчас привлекают кредитные средства, не смогут их погашать, им придется делать больше резервирования и тому подобное. То есть все те риски, которые сейчас существуют, Сбербанк пытается вложить в повышение ставки. И, по сути своей, это такой очень негативный сигнал, это фактически прогноз Сбербанка по развитию ситуации в России в ближайшее время, в частности в сфере ипотечного кредитования, — рассуждает член совета директоров Simple estate Артем Цогоев.

К тому, что делают финансисты, в целом стоит присмотреться. Очень пристально — в крупных кредитных организациях риски оценивают вполне себе верно. Пока у нас цены на недвижимость держатся на уровне Германии, при доходах в 10−15 раз меньше. Плюс высокие ставки. Признаки того, что всё вскоре посыплется, налицо. Так что брать ипотеку и что-либо покупать сейчас не время. Даже если кредит вам каким-то чудом выдадут.

Иван Рыбин