Управление домом (ЖКХ)

Очень часто люди задаются вопросом, какой способ управления многоквартирным домом лучше? Как лучше и дешевле управлять домом?

  Для того чтобы ответить на этот вопрос юридически нужно сначала посмотреть на ЖКХ со стороны истории и менталитета граждан РФ, а так же реалий РФ.

 История:

  В СССР была упразднена частная собственность все вокруг было государственным, а значит, обязанность по обслуживанию объектов жилого фонда брало на себя государство.  Государство сделало большие усилия, чтобы убедить людей в том, что оно заботиться о благе гражданина и героически строила дома. «сталинки», «брежневки», «хрущевки», и карточные дома (из блоков) стали обычным делом. Государству нужно было решить проблему с жильем девшего и сердито и оно это сделало и понастроило  всякого «говна», которое люди возвели, чуть ли не в культ и те у кого 2х или 3х комнатная квартира в панельной девятиэтажки почувствовали себя богами. Но то, что для нас являться нормой по настоящему никчемный хлам опасный для проживания, фактически нас приучили к «говну» с раннего детства и приучили ему радоваться, а так, же каким, то образом поддерживать ценообразование.  Все эти ГОСТы и СНИПы в СССР соблюдались для галочки и для вида. Весь жилой фонд, построенный в СССР это – времянки. Вы когда-нибудь видели постройки Савы Тимофеевича Морозова? – вот это настоящее строительство в его строениях потолки под 3 метра, а стены метровые, зимой тепло, а летом прохладно! По отсталым технологиям того времени  эти строения обгоняют по качеству и надежности любую массовую застройку при CCCР. Почему так?  Потому, что в 1890-1910 в России был мощный технологический подъем – индустриализация, крестьянам дали свободу, рабство отменили. Но эти ребята благодарны не были и решили устроить революцию, после которой все население России стало социальными рабами без собственности и без личного мнения. Все дома делались по указке с выше «партия сказала – и мы все сделали». Обратите внимание на серую, бездушную архитектуру строений, все однообразно – здания как клетки, как тюрьма – тюрьма народов. От такого вида в окне у многих возникает желания напиться до чертиков, но не видеть эту однообразную рутинную застройку. Застройку, произведенную без инициативы, без воображения, без полета фантазии. Утопические совки считали, что эти здания времянками, так как с приходом мирового коммунизма архитектура городов будет похожа на описание одного шахматиста из Нью-Васюков, но нет ничего более постоянного, чем временное. В этих времянках мы и живем.

   Во-первых, труд рабочих ценился очень дешево, во- вторых, просто не было материала (железный занавес, экономическая самоблакада) все приходилось экономить, в-третьих, был план и его нужно выполнить любой ценой,  в-четвертых, к работам привлекались зэки, которые работали бесплатно (результат всегда будет соответствующий), в-пятых отсталые технологии строительства для своего времени, в-шестых, работы принимали под водочку с закрытыми глазами. 

  В результате получилось, то где живет 80% населения. Если Вы так уважаете хваленую недвижимость из СССР вскройте свой деревянный пол и перекрытия (особенно где подоконник. Что Вы там увидите? В 70 случаях из 100 вы увидите там строительный мусор, пыль, бычки, газеты, бутылку из под жигулевского, куски рубероида, все что угодно,  НО не увидите там, ни теплоизоляции, ни вентканалов, ни чистоты.

  СССР была утопией, которая промывала мозги целым поколениям и внушала им, что они живут в коммунистическом раю. Слепой от пропаганды человек верил в это, а тем временем жилой фонд с момента постройки начал приводиться в упадок. О нем никто не заботился, вспомните пенсионерок, у которых крыша текла, когда они были еще молодыми, но нечерта не делали для того, чтобы хоть как-то устранить течь. ЖилГорУправа разберется, я человек маленький….. Царю видней…. Фактически у зданий в СССР не было хозяина – все вокруг общее, а поэтому о содержании должен думать, кто угодно только не я.

  С момента развала СССР ЖКХ перестало финансироваться из государства. То есть все началось с чистого листа, про то, что было раньше забудьте! То есть те, кто раньше за это отвечал, ушли от какой либо ответственности – новая страна появилась на карте мира. В начале, не было законодательно предусмотрено, кто отвечает за техническое состояние жилого фонда. С момента начала приватизации предприниматели, решили приватизировать ДЕЗы, МУПы, ГУПы. В результате рынок коммунальных услуг был поделен между собой. И где то в 99 году появились достаточно большие образования занимающиеся обслуживанием домов. Но население, которое получало данные услуги еще не поняло, что они теперь платят не государству и не государственной компании, а обычному ООО или ТОО. Жители думали, что государство продолжает заботиться о их уже личной приватизированной недвижимости, но они ошибались теперь государство почти полностью ушло из обслуживания жилых домов. Фактически все перешло на плечи собственников и их волю (как и должно быть в цивилизованном мире). Предприимчивые ребята из организаций по обслуживанию жилищного фонда воспользовавшись безграмотностью и безволием жителей бывшего коммунистического рая, брали деньги за обслуживание и не обслуживали ничего, дело в том, что в СССР заставить бесплатно работать было просто, а вот в РФ это уже не прокатывало и предприниматель брал деньги не заставляя никого работать в итоге развал ЖКХ и жилищного фонда продолжался.

  Проблема всех коммерческих (да и муниципальных тоже), обслуживающих и управляющих организаций, в том, что их учредитель муниципалитет или простой гражданин не смотрят в будущее и хотят прибыль здесь и сейчас, в результате все деньги и прибыль и оборотные средства изымаются со счетов предприятия и направляются на счет учредителя. В итоге предприятие набирает кредиты для своего существования, все полученные средства от клиентов-жителей идут на обеспечение жизни предприятия, жилой фонд не обслуживается должным образом и наступает банкротство предприятия. Предприятие ликвидируется, никакие обязательства перед жителями оно выполнить не сможет – его уже нет все, что вы платили каждый месяц взыскать не с кого. Обычный срок жизни подобного предприятия (4-7 лет). То есть причина упадка ЖКХ, после развала СССР (при котором так же ничего не делалось из-за изначальной ущербности системы) – ЖАДНОСТЬ учредителей. Учредители в России (бизнесмены) не знают понятия долгосрочные перспективы – их бизнес с 300% прибылью недолговечен.

  Вторая проблема ЖКХ в уже капиталистической (очень дикого капитализма, с нечеловеческим лицом замотанным в влаг СССР и наколочкой т.сралина) России это ПРОБЛЕМА ДОЛГОВ ЖИТЕЛЕЙ . Так компания, которая отвечает за долги жителей перед ресурсниками (ресурсоснабжающими организациями) неминуемо приведется к краху.   Чтобы Вы понимали обслуживание общего имущества и предоставление коммунальных услуг это две разные вещи, одни поддерживают дом в надлежащем состоянии, а другие просто подают ресурсы (водоотведение, горячая и холодная вода, отопление, газоснабжение, электричество, вывоз ТБО).

 Те компании, которые отвечают за долги жителей перед ресурсниками обречены на самоуничтожение, практика показывает, что примерно 25 процентов жителей не платят за коммунальные ресурсы, а значит управляющая организация (по закону она должна закупать ресурсы у ресурсников, а потом поставлять их жителям). 25 процентов денежных средств у управляющей компании уже не будет, а значит, у управляющей компании будет расти долг перед ресурсниками и они однажды отключат и газ, и свет ВСЕМ жителям и тем кто платил и тем кто не платил.

 Третья проблема пост советского ЖКХ, это НЕДОБРОСОВЕСТНОТЬ начальников и работников компаний, обслуживающих жилой фонд. Руководители подобных организаций не имеют нужной квалификации (подобных специалистов вообще не выпускают ВУЗы). Чаще всего руководитель компании либо юрист, либо военный, либо инженер (конструктор котлов или ракет), разумеется, они не знаю специфики обслуживания жилых домов, а пытаются научиться этому по ходу своей работы. Но так как начальник пришел для того, чтобы зарабатывать деньги начальнику вообще все рано, что у Вас с домом – ему нужно отбиться от нападок прокуратуры, жилищной инспекции, административно технического надзора и местной администрации, именно тот начальник «хорош», который может разрушить данные ситуации. Инженеры подобных предприятий так же испытывают подобные проблемы отсутствия, какой либо квалификации. В управлении организации имеются множество «неслучайных» людей то есть «своих» знакомых, родных и близких (как и везде). В результате клановости в организациях, найти виноватых невозможно – все покрывают всех. Обычные работники дворники, уборщицы, слесари так же имеют слабую квалификацию, малую заработную плату и не имеют желание проявлять инициативу. Главный принцип работника ЖКХ (по большей части) день прошел и ладно, главное дотянуть до заработной платы. РЭУ всегда работает по жалобе, а не на профилактику. Особенно умиляет, когда начальство не дает работником материала (труб, стекол, гвоздей) и работники рыскают по помойкам чтобы найти нужные запчасти. Убогость мысли и морали приводит индустрию обслуживания домов в бездну.

  Таким образом,  через факторы ЖАДНОСТИ, ДОЛГОВ ЖИТЕЛЕЙ (неплательщиков), НЕДОБРОСОВЕСТНОСТИ (начальников и работников) разваливается система пост совкового ЖКХ. Хочу заметить, что совковая система фактически не изменилась, потому как есть большой спрос на то, чтобы за жителей думал другой «дядя». Но из-за жадности и долгов жителей на «дядю» надежды нет! В любом случае если система ЖКХ умрет, то я думаю это к лучшему, когда кто-то умирает, что-то рождается и надеюсь это что-то будет называться «самосознание населения».

  Фактически на протяжении 20 лет со дня распада СССР компании по обслуживанию в большинстве городов сменили свое название и юридический статус 3 раза. И каждый раз все начиналось сначала.

Менталитет граждан:

 Тут много говорить не нужно Вы смотрели русскую сказку – Иванушка драчек это и есть образ нашего народа. Лень, глупость, халява, вера в чудо – это все про нас, только мы не в сказке и хэппи энда не будет. Наш народ всегда надеется на государство, на царя батюшку на дядю, на попа на всяких жуликов. А люди такие существа, что они хотят счастье себе и думают о своем выживании в этом мире. Думаете, кто-то будет думать о Вашем процветании? Думаете, кому-то интересно как течет у Вас стояк или развалились лестницы в подъезде? Да всем плювать у них есть свой текущий кран и такой же драный подъезд! Но вот в чем феномен, каждый надеется, что ему кто-то что-то сделает и причем бесплатно и по высшему разряду. И эту мысль все холят и лелеют и надеются, надеются… надежда убила многих.

 В нормальном капиталистическом мире есть главное правило деньги-товар. Если Вы надеетесь, что Вам кто-то проведет капитальный ремонт кровли бесплатно, то вы ошибаетесь (в большинстве случаев). Халява это бред!

 Граждане РФ аморфны, безвольны и ленивы – если в подъезде грязно, то никто не будет подметать или мыть – они же из благородных кровей. А уборщица не придет, как ей платят так она и убирает. Граждане РФ послушные рабы, они любят свою плеть они покорно платят деньги, а их не обслуживают и они молчат как рыбы. Часто вы пишите жалобы? 1 раз за 10 лет? И как помогло? Скажите себе честно – я ничего не делал для того чтобы исправить ситуацию, я не боролся за свои права потребителя.

 Граждане РФ соглашаются со всем, лишь бы их не трогали и не мешали им спокойно прозябать до самой смерти. В уголовном суде судят PussyRiotопираясь на церковные порядки, а три адвоката твердят, что у нас светское государство по Конституции – а обывателю все равно он сидит у себя в девятиэтажном гробу с нерабочей холодной водой и дырявой кровлей, пялится в телевизор и говорит: «Так вам и нужно жидовки хохляцкие руки прочь от церкви и правительства, я вон сижу в говне и вы сидите суки». А когда государство вставит свой клерикальный костыль в задницу этому самому обывателю он завопит: RuleofLaw, ЕСПЧ, правозащитники, права человека. Только его никто не услышит, потому что те ребята, которые боролись за его права и его свободы либо лежат в гробу от пыток, либо сидят в тюрьме, либо убежали в свободный мир (их там примут, а его нет).

  Для граждан России демократия это когда ему хорошо и желательно без евреев, черных и азиатов. Демократия враг россиян она дает им свободу, которая им нее нужна они ее боятся и требуют тирании – указа с верху.  Запомните демократия это не дойная корова, она не накормит и не напоит, а только даст Вам шанс распорядится своей жизнью и прожить свою жизнь, так как Вам бы хотелось. Демократия дает Вам жить свободно и создает условия для этого, чтобы находить себе питание и кров самому и не наедятся на никого. Демократия защищает только инвалидов, стариков и детей, все остальной сами о себе должны заботиться. Демократия это мир без халявы.

  Именно менталитет граждан России это тормоз развития любого начинания. А еще страшнее, что большинство в России топит меньшинство и те, кто хочет жить по-другому не могут это осуществить.

Реалии РФ:

 1.Коррупция – она влияет на ЖКХ так как коррупция снижает какой либо контроль до 0. Коррупция доводит до того, что законодатель пишет законы под определенные интересы (обычно недобросовестные).

 2.Откаты и субсидии. В городах, где ЖКХ жиждится на государственной поддержке как Москва и Санкт-Петербург ЖКХ развито лучше. НО это все на первый взгляд, так как для получения еще большего количество субсидий,  работы выполняются очень и очень некачественно умышленно, для того, чтобы снова получить субсидии и взять с них приличный откат. Да! в таких города тарифы на обслуживание ком услуги меньше, но все это показуха и совершается за чет средств налогоплательщика. Фактически государство содержит бюджетных вампиров и бездельников (то же что и в промышленности…, когда завод (например АвтоВАЗ) держит работников в заложниках и требует субсидий и госзаказа, а то детишки будут голодными, а работники безработными.) Содержание субсидируемых предприятий это бюджетный терроризм или вампиризм. А потом спрашивают, а почему налоги растут?

 3.Свойство-кумовство – обратите внимание на фамилии обладателей ключевых постов в обслуживающей/управляющей организации или же в комитете коммунального хозяйства. Я не удивлюсь если там будут работать семьями. В большинстве своем там все свои и все кормятся за счет Ваших денег и покрывают друг друга. Свойство-кумовство уничтожит любую отрасль в любом конце света. Кто кровинушку свою обидит?)

 4.Пассивность общество – общество инертно, если в доме меньше 75 процентов активных людей, то ничего хорошего из этого не выйдет при любой форме управления домом.

 5.Налоги и сборы – добросовестно вести бизнес по обслуживанию или управлению не возможно 36% от заработной платы работников нужно отдать в (фонды), 20% налог на прибыль, 13% НДФЛ. Все это сводит прибыль к нулю, а еще поборы надзирающих органов (они будут требовать их в любом случае). Таким образом, что бы увеличить доход учредителя интересы жильцов неизбежно должны быть ущемлены. Подобная проблема приводит к краткосрочности любого начинания.

 6. В России есть такой феномен «моногородов» где весь город работает на одном предприятии, а все имущество города обслуживает одно предприятие, на котором все и работают. Такие предприятия при ликвидации уничтожат целый город, это бомбы замедленного действия. Коммунальное хозяйство в таких городах полностью обречено на уничтожение.

 7.Беззаконие и безвластие – большой уровень не приведет не к чему хорошему.

 8.Некоторые компании открываются для отмывания денег полученных преступным путем, а значит Ваш дом будет хорошо обслуживаться до тех пор пока предприятие не отмоет все деньги, а потом естественно перестанет существовать.

Мой Вывод: ЖКХ как институт государства перестанет существовать и это к лучшему.  Состояние домов в руках их собственников и больше не в чьих.

Юридический аспект:

 Все вопросы по выбору управлению многоквартирного жилого дома регулируются главой 8 Жилищного Кодекса РФ. Согласно п.2 ст.161 Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Непосредственное управление регулируется ст.164 ЖК РФ:

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

1.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

1.2. По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

2.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

   По моему мнению, непосредственное управление  МЖД имеет следующие плюсы:

1.Коммунальные услуги (газ, горячее, холодное водоснабжение, водоотведение, электричество, отопление) предоставляются каждому собственнику отдельно и за долги конкретного собственника никто не отвечает. Это выгодно и собственнику и обслуживающей (управляющей) организации. По крайней мере, с этим проблем не будет и у Вас однажды не отключат коммунальные услуги, потому что кто-то задолжал.

2.Непосредственное управление идеально подходит для домов с безучастными, неплатежеспособными (пьяницы, наркоманы), безвольными и не дисциплинированными собственниками (где их более 25%). Минимальное управление домом.

3.Если 75% собственников помещений будут активны, то есть шанс заставить обслуживающую (управляющую) компанию работать на себя. Например, отказаться от тех услуг обслуживающей организации, которые не выполняются типа: мойка окон и полов, прочистка вентканалов и т.п., чтобы снизить сумму обслуживания. Параллельно Вам никто не запрещает собрать деньги самим и сделать, что-нибудь в доме за свой счет (в итоге все делается за ваш счет при любых способах управления), если хочешь сделать  что-то хорошо сделай это сам). Вопрос только в использовании ресурсов.

 Минусы непосредственного управления:

1.Недобросовестность обслуживающих (управляющих) организаций, низкое качество обслуживания.

2.Медленность принятия решений и их исполнения.

3.Завышение сумм смет (при реализации решения общего собрания о ремонте или капитальном ремонте общего собрания).

Управление с помощью ТСЖ

ТСЖ регулируется  главой шесть ЖК РФ.

  Пункт 1 статьи 135 ЖК РФ гласит:

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

По моему мнению, плюсы (приммущества) ТСЖ:

+ Идеально подходит дому, в котором  жители активны и ответственны и таких не менее 75%.

+Низкие затраты, высокие результаты при условии хорошего председателя.

+обычно председатель является собственником и лично заинтересован в содержании дома.

+Целевое финансирование.

+Быстрота обслуживания.

+Жесткий контроль собственниками.

По моему мнению, минусы (недостатки) ТСЖ следующие:

-ТСЖ может разориться из-за долгов жителей, и коммунальные услуги перестанут предоставляться и плательщикам и неплательщикам.

-Есть возможность возникновения конфликтов между местными управляющими/обслуживающими организациями и ТСЖ, или внутренних склок между членами ТСЖ.

-Трудно найти добросовестного председателя.

-Могут быть проблемы с ресурсниками – нежелание принимать (опломбировать) приборы учета.

-Непривычно для граждан, граждане думают, раз их обслуживает фактически сосед то можно и не платить иногда (не государство же). Граждане не привыкли к капиталистическим отношениям, и придется взыскивать задолженность через суд (обычно судебными приказами).

Для нормальной реализации ТСЖ в многоквартирном доме необходимо:

-наличие вменяемых и ответственных жителей (согласных с образованием ТСЖ).

-наличие грамотного председателя-жителя.

-износ дома не более 50% (желательно чтобы кровля и фасад были в удовлетворительном состоянии так как ремонт очень дорог).

-устранение всех протечек (потерь воды, газа, электроэнергии).

-наличие задвижек, заслонок, вентилей в рабочем состоянии.

-желательна установка приборов учета общедомовых и индивидуальных (глава 8 Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354"О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов").

-установка энергосберегающих LED ламп и выключателей с датчиком движения.

-отсутствие муниципального жилья (потенциальные неплательщики).

Скрытые угрозы для существования ТСЖ:

-ТСЖ может организовать недобросовестный житель, преследуя коммерческие цели. ТСЖ это не лучший источник прибыли. Я наблюдал, как инициативная группа из 10 человек обходила  200 квартирный дом и обманом проводило общее собрание собственников в форме заочного голосования, на котором избиралось ТСЖ. В результате команда председателя хорошо обогатилась, а собственники попали в сложную ситуацию и стали заложниками долгов ТСЖ.

-Бывает, что инициаторами и главными идеологами создания ТСЖ являются обслуживающие/управляющие организации или муниципалитет, который давит на жителей, которые никак не тянут ТСЖ (по причинам отсутствия воли и наличия несознательных граждан). В результате получается неполноценное ТСЖ, которое опять выбирает обслуживающую/управляющею организацию в качестве той которая обслуживает общее имущество и получается то же самое, даже хуже. ТСЖ которое взаимодействует с управляющей/обслуживающей организацией это ТСЖ - мутант, толку от такого обслуживания нет, ведь для этого и создается ТСЖ, чтобы самим выбирать подрядчика и работников. Иногда муницпалитет или другие организации подталкивают собственников к ТСЖ, чтобы войти в программу федерального финансирования ЖКХ, а потом пилят эти деньги, а ТСЖ как мертворожденное дитя остается с носом. Запомните никто не будет помогать Вам взрастить хорошее  ТСЖ, кроме собственников вашего же дома. Все остальное от лукавого). Ни на кого не надейтесь!

Управление с помощью Управляющей организации.

 Юридические особенности управляющей организации отражены в ст.162 ЖК РФ:

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом, за исключением договора, заключаемого застройщиком в соответствии с частью 14 статьи 161ЖК РФ, заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161ЖК РФ, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI ЖК РФ.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

  Плюсы (преимущества) Управляющей организации, обслуживающей многоквартирный дом:

 +  Централизованный платеж – одна квитанция.

 + Управление МЖД Управляющей организацией идеально подходит для домов с низкой активностью, низким интересом к состоянию общего имущества и тем, кто живет одним днем. Плати и не думай – вот лозунг УО.

 Минусы (недостатки) Управляющей обслуживающей:

-Чистая (классическая не на основе непосредственного управления) Управляющая компания это компания, которая обслуживает общее имущество дома и предоставляет коммунальные услуги собственников. Управляющая организация отвечает за долги собственников перед ресурсоснабжающими организациями, а значит накапливая долг УО в итоге станет банкротом, а собственникам исправно платившим за коммунальные услуги отключат данные услуги.

-В отличие от ТСЖ, которое тоже фактически будет ответственна за долги собственников перед ресурсниками (собственник услугой пользовался, а ТСЖ за это не заплатил, а ТСЖ должна выплатить ресурсникам использованные ресурсы), Управляющая организация обслуживает не один дом, а значит, долги одного дома могут довести до банкротства УО или уменьшения подачи ресурсов в к собственникам других домов в не зависимоти от наличия. Разделение счетов по каждому дому (отдельный банковский счет на каждый дом) это по большей части миф, так как множественность счетов ведет к существенному усложнению и удорожанию производственных расходов для Управляющей организации.

-Постоянное повышение цен за обслуживания и за коммунальные услуги. Так как Управляющая организация является посредником между собственником и ресурсником, то УО будет накручивать цены.

-Низкое качество обслуживания – УО это коммерческая организация в отличии от ТСЖ и она заинтересованно в своей прибыли, а не в вашем благе.

Вывод:

  По моему мнению, самым лучшим способом управления является чистое ТСЖ. Чистое ТСЖ – ТСЖ, которое для обслуживания общего имущества или получения коммунальных услуг НЕ использует посредника – Управляющую организацию. Чистое ТСЖ напрямую заключает договора с ресурсниками самостоятельно, нанимает обслуживающий персонал самостоятельно, заключает договоры подряда и сервисного обслуживания (например лифтов) самостоятельно.  Но не каждый может себе его позволить! ТСЖ для домов с адекватными, ответственными и платежеспособными собственниками. Если в доме больше 25% противников ТСЖ или неплательщиков, лучше даже и не начинать создание ТСЖ.

  Неблагополучные дома вполне может устроить непосредственное управление. Непосредственное управление это средние затраты, низкое качество обслуживания и гарантия того, что Вам не отключат коммунальные услуги из-за догов других. По крайней мере, посредника между ресурсником и собственником при непосредственном управлении нет. Реалии этой страны, а так же показывают, что большинство граждан могут позволить себе только это.

  Самый невыгодный и ненадежный это управление Управляющей организацией,     Управляющая организация это паразит, посредник между собственниками и ресурсником.

  Запомните любые схемы управления, в которые затесались Управляющие или обслуживающие организации направлены для получения прибыли данными организациями, а не блага Вашего дома. В ТСЖ такие организации лезут через председателя и правление ТСЖ!