Цирк с конями: почему в России такая дорогая ипотека?

В правительстве вновь заговорили о снижении процентов по ипотеке. Бюрократы снова сулят ипотечно-молочные реки с жилищно-кисельными берегами и делают вид, будто не знают, что люди давно не обращают внимания на их статусное пустозвонство.

Минэкономразвития опубликовало законопроект, по которому ипотечному заемщику будет предписано страховать за свой счет не менее 10% стоимости ипотечного жилищного кредита (ИЖК). Смысл инициативы прост: если после взыскания залога долг полностью погасить не удастся (например, цены упадут или продадут впопыхах), банкиры будут обращаться не к должнику, а в страховую компанию. По мнению чиновников, эта мера позволит через два года увеличить базу потенциальных заемщиков в 3–4,5 раза, а проценты по ипотеке снизить до 8,6% годовых.

Из истории пророчеств. В феврале 2010 г. президент Дмитрий Медведев заявил, что «ставка по ипотеке в России может... достигнуть 6–8% годовых». В августе 2012 г. премьер-министр Дмитрий Медведев поднял планку: «Мы ставим себе цель выйти на такой уровень, когда в среднем по стране можно будет получить ипотеку за 5–6% годовых». 31 января 2013 г. все тот же премьер Медведев подписал «Основные направления» работы правительства до 2018 г., где черным по белому написано: «...к 2018 году средний уровень процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту будет превышать индекс потребительских цен не более чем на 2,2 процентных пункта, то есть составит 6,3–7,1 процента».

Кстати, ни в одном из медведевских предсказаний не указывалась валюта кредита: то ли рубли, то ли доллары. А может, юани.

Никому не кажется, что правительство штормит? Менее чем за полгода оно трижды «меняет показания»: сначала обнадеживает 5–6%, потом повышает плату до 6,3–7,1%, да еще привязывает расчет к неизвестной будущей инфляции, теперь вот новая морковка — 8,6% годовых. А что, «пипл хавает», как говаривал легендарный шоумен.

Как бы там ни было, но ставки по ИЖК подчиняться не хотят: по итогам 2010 г. средневзвешенная ставка по рублевым ИЖК, выданным в течение года, составила 13,3%, 2012 г. — 12,3%, на 1 июня 2013 г. — 12,8% годовых. По валюте история немногим слаще: 2010 г. — 11,2%, 2012 г. — 9,9%, на 1 июня 2013 г. — 10,1% годовых.

Невинные ростовщики

В высоких процентных ставках принято винить алчных банкиров, что отчасти правда. Банки задирают ставки, пеняя на инфляцию и риск — мол, были бы «циферки» поменьше, мы бы сразу с радостью и распростертыми объятиями. Врут.

Сначала об инфляции. Если по рублевым ИЖК данное объяснение хоть как-то прокатывает, хотя маржа в 5,7% сверх уровня инфляции (6,6% по итогам прошлого года) все равно запредельная, то по валютным — извините. Например, в США (львиная доля валютных ИЖК выдается в России в долларах) инфляция в 2012 г. была 2,0%, а 15-летние ИЖК в июне этого года выдавались в среднем под 3,3–3,6% годовых. И это притом что ипотечные риски за океаном не в пример круче наших (ипотечный пузырь в Америке в самом соку).

О рисках. Сначала про Америку, и не про минимальные требования тамошних банков к заемщикам или ежемесячное рефинансирование (замещение выданных средств) ФРС на $85,0 млрд, а про просрочку. В США, где, повторюсь, риски выше, по итогам 2012 г. доля просроченных ИЖК превышала 22,3% (по кредитам с плавающими ставками), в России — всего 1,5% по ИЖК в рублях и 11,4% по ИЖК в валюте. Удивительное дело — в Штатах просроченных кредитов на порядок больше, а ставки в четыре раза меньше.

Теперь про страховку. В той же Америке с 1934 г. функционирует государственный ипотечный страховщик — Федеральная жилищная администрация (ФЖА), страхующая ИЖК с минимальным первоначальным взносом (плюс-минус 3%). ФЖА контролируется государством, потому никакой банковско-страховой отсебятины не может быть в принципе. Иное дело у нас: какую плату за страховку назначат банкир со страховщиком, такая и будет.

Наконец, о рефинансировании. Пожалуй, единственным способом удешевления ипотечной платы является резкое снижение цены рефинансирования, составившей у того же АИЖК в I квартале этого года — вы удивитесь — 11,4% годовых в рублях (средневзвешенная ставка по ИЖК, напомню, — 12,8%).

Как это сделать? Самое простое — задействовать ресурсы Фонда национального благосостояния. Инфраструктура, газопроводы, чемпионат мира — это хорошо, но ради чего правительство изгаляется, когда людям жить негде? И не считаете ли вы, что вкладывать народные деньги в прожекты коммерческих компаний (пусть и с госучастием), функционирующих ради дивидендов не только государства, но и кучки частников, мягко говоря, непорядочно?

Незамеченные пузыри

Правительству нужно признать — на российском рынке недвижимости сформировался пузырь. Только не ипотечный, связанный с ИЖК, а жилищный, основанный на спекулятивном росте цен. По данным Росстата, в январе-марте этого года средняя стоимость строительства квадрата общей площади жилых домов в Москве составила всего 29 тыс. рублей. Дешевле, чем в Смоленской (35 тыс.), Тверской (39 тыс.) или Ярославской (40 тыс.) областях. В то же время средняя цена новостроек эконом-класса на московском рынке по итогам I квартала превысила 114 тыс. рублей, что в 4 раза больше себестоимости строительства. Если это не пузырь, то что (про коррупцию в данном случае умолчим)?

И ладно бы, если дома строились, так нет же: в последние пять лет объемы построенного жилья колеблются от 58,4 млн кв.

м в 2010 г. до 65,7 млн кв. м в 2012-м. Причем удельный вес жилых домов, построенных индивидуалами, стабильно составляет 43–44%. На фоне этих выкладок правительственный ориентир жилищного строительства в 80–110 млн кв. м в год к 2018 г., заложенный в упомянутых выше «Основных направлениях», смотрится как ненаучная фантастика.

Напрасные слова

Советовать правительству — все равно что кричать глухому. Правительство у нас, к сожалению, не только глухо, но и слепо, что, конечно же, не значит, будто выходов из ипотечно-жилищного тупика не найти. Вот некоторые, в том числе из зарубежного опыта.

1. Кулаком по столу. Негоже советовать банкирам, как им строить свой бизнес, однако в ипотеке, где существуют постоянно корректируемые стандарты, применить «административный ресурс» сам бог велел — на кону решение одной из главных социальных проблем. Пока банкиров «уговаривают», но рано или поздно терпение главного «просителя» может лопнуть. Поскорей бы.

2. Нормативное регулирование первоначального взноса. Как в Южной Корее, где многократно менялся не только его размер, но и соотношение между суммой долга и дохода заемщика. Покупка жилья в кредит в престижных районах ограничивается повышенным первоначальным взносом, а также долей регулярных выплат по кредиту в совокупных доходах семьи заемщика. Нужно ли добавлять, что ставки по ипотеке жилья премиум- и бизнес-класса оказывают огромное влияние на жилищную конъюнктуру в целом?

3. Обязательный минимальный взнос. Альтернативой правительственного предложения о страховании части ипотечного кредита, увеличивающего и без того немалые расходы заемщика, может стать внедрение законодательно определенного минимального взноса. Как в Швейцарии, где нижний порог взноса определен в 10%.

Здесь же — повышенный первоначальный взнос (до 50%) для тех, кто уже владеет недвижимостью. Как в Израиле, где проблема жилищного пузыря стоит не менее остро, чем в России.

4. Специальный налог с продаж для граждан и компаний, владеющих двумя и более объектами жилой недвижимости. На свободу приобретения никто не покушается, но если вдруг стало туго с деньгами — отдай не греши четверть (половину) в казну. Или думай, прежде чем вложиться.

5. Дополнительный налог на жилую недвижимость для иностранных покупателей. Как в Гонконге, где рост цен на недвижимость измеряется двузначными числами. У нас по привычке думают, что мы самые хитрые и сможем обойти ограничения, оформив пентхаус, скажем, на офшор. Что ж, милости просим, тем более что региональные и местные бюджеты, а именно туда поступают деньги от налога на имущество, крайне нуждаются в средствах.

В общем, все можно подкрутить-подправить, если, конечно, у вас в доме имеется правительство, а не цирк с конями.

Никита Кричевский

Как выбрать ипотечную программу?

Число ипотечных программ неизменно растет, при этом их условия практически не отличаются. Банки предъявляют схожие требования к заемщикам, устанавливают аналогичные правила подтверждения доходов, размер первоначального взноса. Почему же покупатель новостройки выбирает ипотечную программу того, а не иного банка?

1. Репутация банка

По оценке экспертов компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в первую очередь покупатель ориентируется на репутацию банка, его опыт, а также отзывы других клиентов. Ипотечный покупатель скорее предпочтет надежность, которую дает проверенный банк, нежели привлекательные ставки неизвестной организации.

2. Банковская карта

Кроме того, большое значение имеет, зарплатной картой какого банка пользуется клиент, поскольку обычно своим клиентам банки предлагают более выгодные условия кредитования.

3. Спецакции

Важную роль играют специальные акции банков. Давно известно, что как только ведущие игроки ипотечного рынка запускают специальные программы, сразу происходит скачок сделок.

4. Ранняя аккредитация

Желая максимально сэкономить, ипотечный покупатель нередко выбирает новостройку на начальных стадиях строительства. В таком случае выбор ипотечных программ весьма ограничен, поскольку далеко не все банки предоставляют аккредитацию объектам на ранних стадиях строительства. Ипотечный покупатель может остановить свой выбор на не самом крупном и известном, но наиболее лояльном в плане аккредитации банке.

5. Месторасположение банка

Если отделение банка расположено неподалеку от новостройки, число заключенных с его помощью ипотечных сделок повышается. Точно так же увеличивается количество ипотечных сделок, если на объекте дежурит представитель банка. Клиенту удобно на месте обсудить детали ипотеки с профессионалом, и менять банк, как правило, он уже не станет.

6. Форма реализации новостройки

От того, каким образом реализуется новостройка, будет зависеть выбор ипотечной программы. Чем более юридически прозрачна форма реализации новостройки (договор долевого участия), тем больше банков предлагают свои услуги, и наоборот — чем менее прозрачна (жилищно-строительный кооператив, предварительный договор купли продажи), тем меньше ипотечных программ, из которых покупатель может выбирать.

7. Простота оформления ипотеки

Данный критерий в меньшей степени влияет на выбор покупателя, поскольку процедура оформления ипотечной сделки в большинстве банков примерно одинакова.