Стоимость Международного финансового центра возросла до 600 млрд. рублей

В центр, построенный в Рублево-Архангельском, переедут Центробанк, Минфин, Росфинмониторинг, Московская биржа и крупные финансовые компании

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Владимир Суворов

Сбербанк направил в правительство полную смету создания Международного финансового центра в Рублево-Архангельском, земли которого принадлежат Сбербанку. Согласно презентации банка (есть в распоряжении «Известий»), капитальные затраты на застройку территории МФЦ составят почти 430 млрд рублей, а срок окупаемости проекта — 16 лет. Общая же смета расходов возросла почти до 600 млрд рублей.

В начале марта Сбербанк представил первому вице-премьеру Игорю Шувалову дополнительные расчеты, касающиеся строительства МФЦ. Затраты на транспортную инфраструктуру составят 162 млрд рублей. На первом этапе, рассчитанном с 2015 по 2017 год, на возведение транспортных объектов потребуется более 38 млрд рублей, следует из материалов Сбербанка. В частности, возведение крупнейшего транспортного объекта в этот период — автомобильного моста через Москву-реку — оценивается почти в 15 млрд рублей. Также в числе мероприятий на этом этапе — реконструкция Рублевского шоссе и части железной дороги от станции Павшино, расширение въездов на Новорижское шоссе и пр. Второй этап (до 2020 года) предусматривает строительство двух станций метрополитена — данные работы оценены в 32 млрд рублей. На третьем этапе (до 2025 года) запланировано потратить на создание транспортных объектов еще 11,4 млрд рублей. Кроме того, 80,9 млрд рублей запланировано реализовать на четвертом этапе. Большая часть этих средств будет направлена на строительство метрополитена (70 млрд рублей).

Ключевые транспортные объекты МФЦ предполагается возводить за счет бюджетных средств. Затраты на их строительство находятся в основном в рамках лимитов, выделяемых на развитие Московского транспортного узла, сообщил в правительство зампредседателя правления Сбербанка Станислав Кузнецов. Данный факт подтвердили в правительстве Москвы, указав, что запланированная «этапность освоения территории» МФЦ увязана с существующими сегодня транспортными программами.

Интересно, что, согласно прежним расчетам Сбербанка, представленным в Минфин, строительство транспортных объектов, необходимых для функционирования МФЦ, требовало «всего» 81,6 млрд рублей.

Застройка самой территории Рублево-Архангельского, где разместится «ядро» МФЦ, будет профинансирована за счет инвесторов. До получения разрешений на строительство планируется привлечь собственные средства Сбербанка, а также стратегических частных инвесторов. В дальнейшем — применять проектное финансирование банков и долевое строительство, следует из документации, подготовленной Сбербанком. Согласно ей, ориентировочный срок окупаемости проекта составит 16 лет.   

Общий объем строительства на территории Рублево-Архангельского может достигнуть 5,5 млн кв. м, в том числе 1,9 млн кв. м офисно-деловой застройки, 1,8 млн кв. м — жилой. Предполагается, что площадь парковок составит не менее 1 млн кв. м.

Помимо этого, предполагается, что на территории МФЦ будут построены спортивные сооружения, отели, развлекательные и торговые центры, выставочные и музейные площадки.

По расчетам Сбербанка, в МФЦ будет работать около 100 тыс. человек, а число жителей в Рублево-Архангельском составит более 30 тыс. человек.

Согласно расчетам Сбербанка, капитальные затраты на застройку территории составят 430 млрд рублей. Таким образом, обустройство всей основной инфраструктуры МФЦ превысит 592 млрд рублей.

Исходя из заявленных в проекте показателей, несложно подсчитать, что стоимость квадратного метра строительства МФЦ составляет 78 тыс. рублей, указал директор департамента техзаказчика компании TEKTA GROUP Алексей Балыкин.

— Проекты такого уровня можно создать и при смете в 60 тыс. рублей за квадрат. По моим расчетам, смета завышена где-то на 15%, — считает он.

Директор департамента оценки недвижимости по России и СНГ компании Knight Frank Ольга Кочетова также отметила, что при реализации столь масштабных проектов, «существует серьезный риск увеличения затрат и сроков строительства».

— Столь масштабная стройка вряд ли продлится меньше 20 лет, — соглашается Алексей Балыкин.

Даже с тем сроком окупаемости, который указан в проекте, «сложно будет найти инвесторов», считает начальник управления аналитических исследований УК «Уралсиб» Александр Головцов.

— Объект выйдет на нормальную доходность лет через семь, поэтому заинтересоваться могут разве что инвесторы с очень длинным горизонтом, такие как суверенные фонды или супербогатые частные лица, — говорит он. При этом заявленная сумма необходимых инвестиций «выглядит заоблачной», добавляет эксперт. По его словам, она сопоставима с обсуждаемыми вложениями на подготовку всей России к чемпионату мира по футболу.

Ранее в ходе обсуждения проекта МФЦ уже поднимался вопрос о возможности его финансирования за счет средств пенсионных накоплений граждан, аккумулированных во Внешэкономбанке. Между тем, согласно документации, подготовленной Сбербанком, основными резидентами МФЦ станут государственные структуры, в числе которых Центральный банк, Минфин, Федеральная служба по финансовым рынкам, Росфинмониторинг и др. Здесь же разместятся Московская биржа, Центральный аппарат  Сбербанка, а также крупнейшие российские и международные компании — страховые, юридические. Таким образом, спрос на возводимые объекты обеспечен будет.

Напомним, что в феврале правительство признало целесообразным размещение Международного финансового центра именно в Рублево-Архангельском. Такое решение принято по итогам совещания у Шувалова. Два других варианта размещения «ядра» МФЦ — «новая» Москва и «Москва-Сити» — были отвергнуты.

Крупнейший российский банк стал 100-процентным владельцем ЗАО «Рублево-Архангельское», на балансе которого находится участок Захарковской поймы Москвы-реки (460 га земли), летом 2012 года. Тогда банк взыскал 90% акций, которые были заложены ему по кредиту (в размере $4 млрд) прежним владельцем компании Микаилом Шишхановым, президентом Бинбанка. Первые 10% акций перешли в собственность Сбербанка сразу же при оформлении займа в 2008 году. На занятые деньги Шишханов и покупал Рублево-Архангельское у Сулеймана Керимова. Сделка оценивалась в $5,3 млрд, но проект по возведению «города миллионеров», который обсуждался в течение 2000-х годов, так и не был воплощен.