Что мешает рынку жилья

Я.Тода, Т.Идэ

Цель нашей статьи — определить уровень цен на городское жилье в Японии и дать оценку последствиям разного рода законо дательных ограничений. В Японии государство регулирует рынок недвижимости и устанавливает ставки налога на нее так, что в выигрыше остаются мелкие владельцы недвижимого имущества. Кроме того, Гражданский кодекс устанавливает правила, выгодные арендаторам жилья, но не слишком выгодные заемщикам в сфере ипотечного кредита.
Правила ставили целью дать мелким владельцам бo/льшую защиту, чем крупным, дать крестьянам преимущества перед горожанами, оградить арендаторов от владельцев, которые имеют право на залог жилья, и вообще дать бедным больше, чем богатым. Такие правила имеют свойство ограничивать предложение на рынке жилья и повышать цены на него.
После того как в 1990 г. в Японии лопнул «финансовый пузырь», у многих компаний остались безнадежные долги. Ценность недвижимости как залогового имущества резко снизилась. Реагируя на происшедшее, компании начали компенсировать потерю залоговой ценности за счет своих резервов, но этот процесс оказался чрезвычайно медленным. В поисках выхода многие фирмы пытались продать имущество ради покрытия хотя бы части убытков и считали рынок аукционов важным механизмом, способным содействовать ликвидации упомянутых долгов. Но правила, установленные правительством, так или иначе препятствуют тому, чтобы аукционный механизм стал действенным средством купли-продажи недвижимости.
Мы начнем с анализа общих условий, которыми определяется пассивность аукционного рынка и характер действующих ограничений, а затем обратимся к статистике аукционной торговли, объясним методы наших оценок и их результаты и сделаем краткие выводы.

II. Общие условия
1. Аукционы на рынке жилья
Главная причина, по которой аукционный рынок недвижимости не может работать должным образом, состоит в том, что жильца, фактически занимающего (без договора о найме) или арендующего жилье, очень трудно выселить и так же трудно разорвать заключенный с арендатором договор о найме. Это требует больших денег и временны/х затрат. Рядовые граждане редко участвуют в аукционах, ибо этот рынок чреват слишком серьезными рисками для них. Действуют только профессиональные риэлторы. Из-за рисков же аукционная цена обычно падает ниже рыночного уровня.
Процедура аукциона осуществляется в суде. Покупатели подают свои цены на его рассмотрение в течение недели с небольшим (или в срок чуть меньше месяца), после чего суд объявляет результаты аукциона и указывает, кто из покупателей предложил самую высокую цену. В таком процессе нет места конкурирующим заявкам. И пока суд не объявит результаты, покупатели ничего не знают о том, сколько предложили другие.
Вот как проводится эта процедура. Первый шаг: суд объявляет о том, что аукцион назначен, и дает потенциальным покупателям возможность ознакомиться с документами, в число которых входит описание имущества (его размер, местоположение, качество и пр.), отчет оценщика, фамилии жильцов и квартиросъемщиков (если таковые имеются), договор о найме, который должен перейти к покупателю. Нижняя граница для подачи заявочной цены устанавливается на уровне суммы, рассчитанной оценщиком, так как цена предложения должна быть выше этого минимума.
Второй шаг: суд начинает принимать заявки участников торга. Покупатель обязан внести депозит, равный 20% суммы, рассчитанной оценщиком, или может подписать соглашение с банком, страховой компанией или иным финансовым учреждением о том, что они будут гарантами платежа.
Третий шаг: суд закрывает прием заявок и называет победителя.
Четвертый шаг: победитель уплачивает цену и регистрирует право собственности на имущество.
Пятый шаг: имущество передается новому владельцу.
Японская практика отличается от практики других стран. Например, в Соединенных Штатах победитель устанавливается в ходе открытого аукциона, на который подаются конкурирующие заявки. Затем желающие купить имущество, выставленное на продажу, могут осмотреть его (в течение нескольких недель оно открыто для обозрения). В Японии это не предусматривается. В США за право участия в аукционе полагается уплатить около тысячи долларов. В Японии делать это не нужно. Вместо такой выплаты, как говорилось выше, участник японских торгов должен депонировать 20% оценочной стоимости.
По нашим данным, в Осаке и ее окрестностях, средняя оценочная стоимость квартиры равна 11 млн. 460 тыс. иен (106 тыс. 111 долл.). Следовательно, депозит составляет 2 млн. 292 тыс. иен (21 тыс. 222 долл.)1.
В Соединенных Штатах победитель платит 10% цены, установленной на аукционе, сразу после его закрытия. Таким образом, в Японии любой участник торгов должен внести значительную сумму, которая ему возмещается, если он не выигрывает, а в Штатах платит только победитель, и платит меньше. Остальные вносят только небольшую сумму за право участия.
2. Варианты пользования жильем
Один из документов, с которыми лица, заинтересованные в покупке, могут познакомиться в суде, называется «Отчет о текущей ситуации». Он содержит сведения о четырех вариантах пользования жильем. Это: [1] «нормальная ситуация при краткосрочном найме» (жилье сдано на короткий срок, наниматель проживает в нем на законных основаниях); [2] «нормальная ситуация при долгосрочном найме» (жилье сдано на длительный срок, наниматель проживает в нем на законных основаниях); [3] «ненормальная ситуация» (либо договора о найме не существует, либо в его существовании невозможно удостовериться); [4] «занято владельцем» (лицо, закладывающее недвижимость, само пользуется квартирой или домом). В вариантах [1] и [2] между нанимателем и новым владельцем, купившим жилье на аукционе, сохраняются отношения найма.
Вариант [4] «занято владельцем» не обязательно означает, что заемщик по закладной живет в своей квартире или доме. Этот вариант можно разделить на шесть субвариантов: (1) жилье контролируется лицом, управляющим имуществом несостоятельного должника (обанкротившийся владелец может все еще занимать квартиру или дом, но находится под контролем управляющего имуществом); (2) заемщик по закладной сохраняет квартиру или дом за собой, но они пустуют; (3) заемщик по закладной проживает в квартире или доме со своей семьей; (4) в квартире или доме живут родственники заемщика по закладной; (5) кредитор по закладной держит жилое помещение за собой для погашения просроченного долга; (6) срок аренды истек после того, как на имущество был наложен арест. Даже после наложения ареста квартиру или дом продолжает занимать наниматель либо там проживает некто, чье право на проживание невозможно установить2.
Из всех девяти случаев передача имущества новому владельцу не представляет труда при (1) и (2) субвариантах, когда квартира или дом либо пустуют, либо контролируются управляющим имуществом банкрота. При (3) субварианте передача затянется надолго и обойдется дорого, поскольку в квартире или доме живет не заемщик по закладной, а другие люди. По условиям передачи субварианты (1) и (2) относятся к легким, а (3), (4), (5) и (6) — к трудным. При трудных субвариантах некто может занимать квартиру или дом незаконно, но суд вправе принять решение о защите жильца или отвергнуть приказ о выселении. Поэтому четыре последних субварианта не привлекательны для потенциального покупателя, если только на аукционе не будет предложена крайне низкая цена. То же самое относится к [3] варианту, при котором законное право на имущество покрыто мраком.
При вариантах [1] и [2] выселить жильцов практически невозможно, так как они занимают жилье на законном основании, по контракту. Степень привлекательности такого имущества для потенциального покупателя зависит от его намерений. Вряд ли дом или квартира его устроит, если он хочет купить их, чтобы там жить самому. Но если покупатель желает приобрести жилье для последующей сдачи внаем и зарабатывания денег, то ценность покупки в его глазах будет выше потому, что наличие жильцов сэкономит ему расходы на поиск таковых.

III. Действие регулирующей политики государства
1. Налоги
Налоги, собираемые государством, обычно ограничивают предложение земельных площадей под жилую застройку и вызывают повышение цен на жилье. Назовем хотя бы два таких налога: налог на основные фонды и налог на наследство. Из-за государственной поддержки крестьян налог на пустующие земли сохраняется на очень низком уровне. Поэтому даже в черте городов множество земельных участков не застраиваются жилыми домами, а используются либо для сельскохозяйственных нужд, либо для размещения автостоянок. Обычная ставка налога на основные фонды — 1,4% по всей стране. Ставка же налога на городскую землю устанавливается законодательными актами муниципалитетов максимум на уровне 0,3%. Занижена не только эта ставка. Значительно ниже рыночного уровня устанавливается и оценочная стоимость земли. Обычно она составляет 30—40% от рыночной цены, а в центре Токио — всего 5%.
Оценочная стоимость земельного участка зависит от того, как он используется. Для сельскохозяйственной земли она намного ниже, чем для всей остальной. Это относится и к участкам сельскохозяйственной земли в черте городов: в одних и тех же кварталах земля эта существенно дешевле, чем земля под жилой застройкой.
В 1972 г. налоговое законодательство было пересмотрено. В итоге в крупнейших городах, таких, как Токио и Осака, оценочная стоимость сельскохозяйственных земельных участков поднялась почти до уровня стоимости участков под жилой застройкой. Но крестьяне яростно боролись против этого пересмотра, и государству пришлось ввести исключение для земельных участков, которые непрерывно использовались в интересах сельскохозяйственных нужд более десяти лет. Таким образом, сельскохозяйственная земля была поставлена в особое положение, и ее оценочная стоимость до сих пор очень низка, что мешает ее переводу в категорию участков под жилую застройку3.
Не только налог на землю, но и правила определения налога на наследство обеспечивают для земельных участков более благоприятный режим, чем для прочих вещественных и финансовых активов. Дело в том, что налог на наследование земельных участков исчисляется, исходя из оценочной стоимости, которая, как уже говорилось, составляет 30—40% от рыночной цены, а налог на наследование финансовых активов рассчитывается по их рыночной стоимости. Поэтому люди предпочитают вкладывать деньги в земельные участки, а не в финансовые активы.
Возьмем крайний случай: умирает владелец земли, купленной в кредит. Может оказаться, что наследник, которому достались и земля, и долг, вообще не должен платить налога на наследство. Особенно большие льготы предоставляются для сельскохозяйственной земли. Так, если участок использовался для ведения сельского хозяйства более двадцати лет без перерыва, он вообще не облагается налогом на наследство. Это тоже одна из важных причин, почему сельскохозяйственная земля в городской черте не переводится в категорию участков под жилую застройку4.
Государство благоволит владельцам малой собственности. Например, налог на основные фонды рассчитывается по половинной ставке, если площадь квартиры или дома не достигает 200 кв. м. А вот и другой пример: при исчислении налога на наследство стоимость земельного участка площадью менее 200 кв. м оценивается на 80% ниже, чем участок площадью более 200 кв. м, если одна и та же семья продолжает жить на унаследованной земле или ведет на ней неизменную хозяйственную деятельность. Если земельные участки сданы в аренду, то меньший по площади оценивается вдвое ниже большего. Чем административная власть в городах оправдывает такие льготы? Тем, что, по ее мнению, хозяева маленьких участков — люди слабые, бедные и нуждаются в защите.
Из-за всех этих льгот в крупнейших городах имеется масса мелких земельных участков. Они столь мелки, что на них невозможно строить дома с несколькими квартирами на каждом этаже. Площадь пола в каждом доме очень мала. Мы можем понять, что власть считает необходимым защищать бедных и слабых, но порядок перераспределения доходов не должен препятствовать эффективному использованию городской земли5.
Что касается сельскохозяйственных земель, то налицо попросту более сильные политические позиции крестьян по сравнению с горожанами. В течение нескольких десятилетий шла интенсивная миграция сельского населения в города, и она изменила структуру электората. Но переход мест в парламенте от сельских избирательных округов к городским происходит намного медленнее, чем общие изменения в демографической структуре страны. Поэтому принцип «один человек — один голос» оказывается нарушенным: один крестьянин избирает в парламент больше депутатов, чем один горожанин.
До сих пор мы говорили о том, что государство со своими правилами сыграло отрицательную роль в эволюции рынка недвижимости. Между тем есть области, в которых оно должно активно участвовать, развивая этот рынок. Самый яркий пример — ипотечный кредит. Коммерческие банки при списании безнадежных долгов стараются переводить выданные ими ипотечные кредиты в ценные бумаги.
Правительство, со своей стороны, могло бы выпускать облигации, которые гарантировали бы ценные бумаги, выпущенные под залог недвижимости. Японцам следовало бы извлечь немало уроков из американского опыта 80-х годов, когда правительство США спасло от банкротства Ссудно-сберегательную ассоциацию (S&L) и учредило Федеральную национальную ипотечную ассоциацию (FNMA, известную также как «Fannie Mae»), которая выпустила такие залоговые ценные бумаги.
Сегодня в Японии семейные сбережения избыточны, а инвестиции предприятий стоят на очень низком уровне. С помощью государства в выпуске ценных бумаг под ипотечные кредиты можно было бы превратить неработающие сбережения в инвестиции и направить их на жилищное строительство. Такая политика способна не только увеличить предложение на рынке жилья, но и помочь вытащить японскую экономику из длительного застоя.

2. Статья 395 Гражданского кодекса Японии
Очередным примером того, как установленные государством правила мешают нормальной работе рыночного механизма, является злоупотребление положениями 395-й статьи Гражданского кодекса Японии6. Статья предусматривает, что договор краткосрочного найма имеет преимущественную силу перед залоговым правом даже в том случае, если этот договор подписан после регистрации закладной. Согласно этому условию, при переходе заложенного имущества в собственность залогодержателя арендатор может занимать его в течение трeх лет, если это жильe, и пяти лет, если это земельный участок. Должник по ипотеке, которому грозит лишение права выкупа заложенного имущества, может сдать его в аренду знакомому агенту. Этот последний, представляясь незаинтересованной третьей стороной, может потребовать от покупателя непомерно высокий депозит в качестве компенсации за передачу ему имущества или же, стращая покупателя такой перспективой, — приобрести имущество за бесценок и продать его по рыночной цене. Еще он имеет возможность потребовать, чтобы держатель закладной списал часть долга, и разделить куш с должником. Бывает, что кредитор не первой очереди сговаривается с должником и арендатором. Все трое начинают требовать от кредитора первой очереди уменьшить долговую сумму, причитающуюся ему, с тем чтобы разделить куш между собой. Агент-арендатор (его называют «профессиональным съемщиком») нередко бывает связан с организованной преступной группировкой.
Первоначальная цель статьи 395 заключалась в защите интересов нанимателя, который считался слабой стороной в сделке. Но провести границу между нанимателем добросовестным и недобросовестным очень трудно. На деле положения статьи только задерживают продажу имущества, выставленного на аукцион, и оно теряет в цене. Покупатель не вправе воспользоваться предоставляемой статьей защитой. Когда экономика страны в глубоком застое и в банках «зависли» огромные суммы безнадежных долгов, приведенное положение закона только тормозит остро необходимую ликвидацию залогов на имущество, которое должники не в состоянии выкупить.
В Соединенных Штатах договор найма, подписанный после регистрации закладной, аннулируется в случае лишения должника права выкупа заложенного имущества. Такое имущество передается покупателю после того, как оно становится свободным от всех прежних обязательств. В аукционах участвуют не только профессиональные риэлторы, но и самые что ни на есть рядовые граждане, покупающие недвижимое имущество для собственного пользования или для помещения капитала. Прежний договор о найме можно перезаключить с новым владельцем. Но не под давлением требований закона, а по воле покупателя, с точки зрения которого ценность имущества только возрастает от того, что кто-то его уже арендует. Понимая, каким образом закон используется во зло и какие упускаются возможности стимулирования экономики, тридцать девять ведущих японских ученых-экономистов, юристов и профессиональных дилеров рынка недвижимости подписали в 1999 г. петицию с призывом к правительству отменить 395-ю статью.

3. Экономический анализ статьи 395
Если владелец квартиры не может погасить долг и если заемщик по закладной хочет продать заложенную квартиру, то он может попросить квартиросъемщика ее освободить. Если договор о найме был подписан уже после того, как квартира была заложена, квартиросъемщик не может ответить отказом на просьбу выехать. Тем не менее в соответствии со статьей Гражданского кодекса, признающей право нанимателя на контрпретензию по договору о найме со сроком действия менее трех лет, заключенному после залогового контракта, заемщик по закладной или покупатель выставленной на аукцион квартиры могут выселить нанимателя только на основе гражданского иска в суде.
Экономические последствия этого положения7 — завышенная квартирная плата и завышенный доход владельца—держателя закладной. Обратимся к рис. 1, на котором значения квартирной платы отложены на оси ординат, а число квартир, сдающихся внаем, — на оси абсцисс. В краткосрочном плане предложение квартир совершенно не эластично по цене. Линия D, идущая сверху вниз, показывает изменение спроса на жилье. Поскольку закон признает право квартиросъемщика выставлять контрпретензию по договору о найме против иска заемщика по закладной, спрос на квартиры, сданные внаем, растет, и линия D сдвигается в сторону Dў. Точка равновесия сдвигается от Е к Еў, квартирная плата поднимается от OR к ORў, а рентный доход владельца—держателя закладной возрастает от четырехугольника OSER к OSEўRў. Закон, защищающий квартиросъемщика от выселения, выгоден и владельцу—держателю закладной. Как мы уже видели, поскольку экономические интересы обоих совпадают, они могут тайно сговариваться, злоупотребляя положениями статьи.
Различные злоупотребления этими положениями воздействуют и на рынок ипотечного кредита. Например, владелец—держатель закладной может, сдав квартиру и используя договор о найме в качестве угрозы, потребовать от заемщика погашения кредита. Другой пример: должник не первой очереди по ипотечному залогу снимает квартиру у держателя закладной. Оба могут сговориться и потребовать, чтобы должник первой очереди вернул кредит в обмен на отмену договора о найме. Согласно решению Верховного суда8, выселить квартиросъемщика, который занимает квартиру, проданную на аукционе, может только покупатель этой квартиры. Никакой должник по ипотеке не имеет на это права.

Рис. 1
Квартирная плата и права нанимателя
Условные обозначения: S — предложение квартир, сдающихся внаем; D — спрос на квартиры, сдающиеся внаем; Dў — спрос на квартиры, сдающиеся внаем, в случаях, когда наниматель, подписавший договор о найме после того, как квартира была заложена, защищен положениями статьи 395; Е, Еў — точки равновесия; R, Rў — размер ренты.

 Рис. 2
Рынок ипотечного кредита и права нанимателя квартиры на короткий срок
Условные обозначения: S — предложение кредита кредитором по закладной; D — спрос на кредит должником по закладной; E — точка равновесия; Еў — точка равновесия в случае, когда договор о найме на короткий срок подписан после предоставления кредита, и при информационной симметрии; EІ — точка равновесия при информационной асимметрии; r, rў, rІ — размер ренты; L, LІ — сумма кредита.
Рис. 2 показывает равновесие на рынке ипотечного кредита в точке Е, на пересечении линии спроса D и линии предложения S9. Допустим, что договор о найме квартиры на короткий срок подписан после того, как квартира была заложена. Поскольку это выгодно держателю закладной, спрос на кредит возрастет, и линия спроса сдвинется вверх по направлению к Dў. Но раз заемщик по ипотеке не обладает правом иска к квартиросъемщику, он уменьшит сумму залога. В результате линия предложения S тоже сдвинется вверх по направлению к Sў. Коль скоро, однако, итог предсказуем, то в соответствии с теоремой Коуза распределение ресурсов остается неизменным, размер кредита сохраняется на уровне L и только ставка по нему r увеличивается, т.е. сдвигается в сторону rў.
Приведенные выше примеры злоупотреблений свидетельствуют о том, что ставка, по которой закладывается имущество, может быть изменена непредсказуемым образом из-за контрпретензии по договору о найме на короткий срок. Здесь не может быть информационной симметрии. Закон больше не может обеспечивать нейтральности сторон в распределении ресурсов10. При повышении ставки по кредиту интересам заемщика, защищенного договором о краткосрочном найме, ничего не грозит, но другие заемщики, скорее всего, уйдут. А поскольку кредитор рискует больше, чем заемщик, если залоговое имущество последнего сдано в аренду на короткий срок, он еще больше ограничит предлагаемый кредит. Тогда линия предложения сдвинется влево, от S к Sў. И не только ставка поднимется до уровня rІ, но и сумма кредита уменьшится до LІ. Нарушение прав кредитора квартиросъемщиком и кредитором второй очереди снижает заинтересованность финансовых учреждений в предложении денежных средств рынку недвижимости. Статья 395 Гражданского кодекса — наглядный пример того, как норма закона может снижать эффективность работы рыночного механизма.
IV. Аукционы в районе, подведомственном Окружному суду г.Осака
1. Районирование аукционов
Аукционы недвижимости ведутся по районам, подведомственным окружным судам. Мы взяли данные об аукционах, которые проводятся под эгидой Осакского окружного суда. Площадь района — 991 кв. км, население 6 155 758 чел. В 1997 г. суд провел 24 аукциона, на которых были выставлены 4575 единиц жилья. С учетом того, что иногда несколько квартир выставлялось в одном лоте, число лотов равнялось 4124. Было распродано 58% квартир.
Число выставленных на продажу единиц жилья составляло 16% общего количества единиц, предназначенных к продаже в Японии, и около трети того, что продается под эгидой Токийского окружного суда. Мы обратились к данным по Осаке, так как одна частная компания предоставляет доступ к этой информации, сводя ее в базу данных. Она публикует «Отчет о текущей ситуации», в котором содержатся конкретные сведения о правах и обязательствах владельцев, нанимателей, должников и кредиторов по закладным.
2. Отбор данных
За период в полтора года (с января 1997 до июня 1998 г.) мы взяли только данные о квартирах и не учитывали жилые дома на одну семью, офисы, магазины и склады. Затем список был еще сокращен до 1197 единиц. Во-первых, не были взяты сведения о группах квартир, которые выставлялись на аукцион единым лотом, поскольку не представлялось возможным разбить общую сумму по отдельным квартирам. Во-вторых, не были приняты в расчет квартиры, расположенные в районах, которые «превращаются в городские», так как у нас мало сведений, чтобы судить, насколько их качественные, потребительские характеристики соответствуют требованиям, предъявляемым городским квартирам. В-третьих, мы исключили из списка квартиры, оцененные на сумму, превышающую 40 млн. иен. Таких дорогих квартир было очень мало, и далеко не все они были проданы. Из оставшихся 1197 квартир 794 были проданы, а 403 проданы не были. Сведения о них даются в табл. 1.

Т а б л и ц а 1
Средние характеристики квартир, выставленных в Осаке на аукционы

3.

Варианты пользования жильем и его привлекательность для покупателей
Выше были рассмотрены девять вариантов и субвариантов пользования жильем. Мы решили разделить их на три группы. Первая группа — варианты [1] и [2], при которых на имущество, предложенное на аукцион, не распространяются права и обязательства, возникшие ранее. Его легко продать. Конечная цена будет выше, чем при остальных вариантах и субвариантах.
Вторая группа — варианты [1] и [2], при которых права и обязательства, возникшие ранее, ещe сохраняют силу. Такие квартиры нелегко продать тем, кто хотел бы в них жить, и конечная цена будет ниже, чем на квартиры первой группы. Различие между первой и второй группами связано с ролью статьи 395 Гражданского кодекса. Если бы права нанимателей на короткий срок не были защищены, как того требуют положения 395-й статьи, квартиры могли бы быть освобождены от прежних прав и обязательств до их передачи на аукцион. Тогда различие между первой и второй группами исчезло бы.
Наконец, в третью группу входят варианты [3], (3), (4), (5) и (6), при которых прежние права и обязательства либо ещe не сняты, либо продолжают обременять имущество. Такие квартиры продаются хуже, чем квартиры первой и второй групп. Цена на квартиры третьей группы будет ниже, чем на квартиры первой.
Будут или не будут квартиры второй группы продаваться хуже, чем квартиры остальных групп? Это зависит от покупательских намерений. Если покупатель хочет в этой квартире жить, цена на неe будет ниже, чем на квартиру первой, а иногда — и третьей группы. Но если квартиру покупают, рассчитывая на доход, то квартира второй группы может быть оценена даже выше, чем квартира первой.
Квартира продается хуже или лучше в зависимости не только от цены, но и от продолжительности отрезка времени между моментом, когда она была выставлена на продажу, и моментом, когда она была продана на аукционе. По нашим данным, продолжительность эта составляет в среднем 19 месяцев. Как показывает табл. 2, она сильно различается по группам квартир. Самый короткий срок — у квартир первой группы. Более половины квартир второй группы тоже продается в течение года. Но у квартир третьей группы указанный срок оказывается гораздо бo/льшим.

Т а б л и ц а 2
Структура квартир по продолжительности периода
от выставления на продажу до реализации на аукционе, %

V. Оценка
Мы оцениваем качественные характеристики обычным среднеквадратическим методом и методом максимального правдоподобия. Квартиры, проданные на аукционе, были объединены в одну группу («группу равновесных цен»), а не проданные — в другую («группу неравновесных цен»). В уравнении регрессии аукционная цена принимается в качестве зависимой переменной, а качественные характеристики квартиры, такие, как ее площадь, качество и возраст постройки, расстояние до ближайшей станции электрички, от которого зависит удобство поездок из дома до места работы и прочие достоинства, — в качестве независимых переменных.
Обозначим цену, вектор коэффициентов регрессии, вектор качественных характеристик и случайную ошибку буквенными символами p, b, x и u. Уравнение регрессии для «группы равновесных цен» выглядит как
(1) p = bўx + u
Принимается, что в данной совокупности ошибка распределяется нормально, с постоянной дисперсией и в среднем равна нулю. Что касается «группы неравновесных цен», то цены предложения были слишком высокими, учитывая реальные достоинства квартир. Поэтому цены этой совокупности превышали равновесные. Их соотношение показано как неравенство
(2) p > bўx + u
Это соотношение не может быть измерено обычным среднеквадратическим методом. Поэтому мы объединили «равновесные» и «неравновесные» совокупности и использовали для сводной оценки метод максимального правдоподобия11.
Зависимая переменная — это конечная цена квартиры (стартовая цена в «группе неравновесных цен») в расчете на 1 кв. м общей площади, с поправкой на индекс розничных цен. Независимые переменные даны ниже. Все они выражены в натуральных логарифмах, кроме заменяющих данных.

LRPI: индекс розничных цен, июнь 1997 г. = 100
LSTN: расстояние (в метрах) до ближайшей станции электрички
LOLD: возраст здания (в годах)
LKEN: отношение площади постройки к площади земельного участка
DTYPE1: коэффициент = 1, если жилье используется в вариантах первой группы; в остальных случаях коэффициент = 0
DTYPE3: коэффициент = 2, если жилье используется в вариантах третьей группы; в остальных случаях коэффициент = 0
DCNR: = 0, если жилье расположено недалеко от одной дороги; = 1, если недалеко от двух и более дорог
DPAY: = 0, если нет задолженности по квартирной плате; = 1, если такая задолженность имеется
DETQ: = 0, если здание построено до 1981 г.; = 1, если оно построено после 1981 г.
Логарифмически преобразованные переменные начинаются с буквы L, а заменяющие данные — с буквы D. В 1981 г. был пересмотрен Закон о строительных нормативах и введены более жесткие требования к ним. Судя по последствиям землетрясения, случившегося в районе Осака — Кобэ — Авадзи в 1995 г., постройки, возведенные до 1981 г., плохо выдержали сильную сейсмическую встряску.
Мы пробовали делать расчеты с другими переменными, такими, как общая площадь квартиры в квадратных метрах, дистанция до главного вокзала в Осаке, время поездки до этого вокзала, размеры участка земли, а также соотношение между площадью всех этажей здания и площадью цокольного этажа. В качестве индикаторов-заменителей мы брали три значения ширины ближайшей автомобильной дороги (широкая, средняя и узкая), материал, из которого построен дом (железобетон, стальной каркас или его отсутствие), наличие магистрального газа и городской канализации. Но эти расчеты были опущены, так как на уровне 5% коэффициенты регрессии становятся несущественными.
Результаты оценки обычным среднеквадратическим методом (OLSQ), рассчитанным по данным о «репрезентативной» группе, приводятся в табл. 3, а по «нерепрезентативной» группе — в табл. 4. Оценки сводных данных методом максимального правдоподобия содержатся в табл. 5.

Т а б л и ц а 3
Оценка среднеквадратическим методом («группа равновесных цен»)

Примечания:
1) Число наблюдений: 786
2) R-квадрат — коэффициент детерминации = 0,415330; уточненный коэффициент детерминации = 0,407786
3) Коэффициент, рассчитанный по логарифмическому методу наибольшего правдоподобия = 45,3118

Т а б л и ц а 4
Оценка среднеквадратическим методом («группа неравновесных цен»)

Примечания:
1) Число наблюдений: 403
2) Стандартная ошибка регрессии = 0,1744
3) F-статистика = 24,78 (0,000)
4) R-квадрат (коэффициент детерминации) = 0,4107
5) Уточненный коэффициент детерминации = 0,3942
6) Коэффициент, рассчитанный по логарифмическому методу наибольшего правдоподобия = 137,96

Т а б л и ц а 5
Оценка методом наибольшего правдоподобия
(на выделенные данные)

Примечания:
1) Коэффициент корреляции: 0,3670
2) Уточненный коэффициент корреляции: 0,3616
3) Число итераций до схожести процесса: 10
4) Число наблюдений: 1,189
Все коэффициенты регрессии показывают значения эластичности, так как в уравнениях применена форма двойного логарифма. В табл. 3 коэффициент, показывающий отношение динамики розничных цен к динамике цен на квартиры, является отрицательной величиной. В 1997 г. индекс розничных цен был на 2,0% выше, чем в 1996 г., а в 1998 г. — на 0,2% выше, чем в 1997 г. В то же время цены на жилые дома неизменно снижались начиная с 1990 г., когда лопнул финансовый «мыльный пузырь». Отрицательный коэффициент обозначает это «встречное» движение. Отрицательный коэффициент для переменной расстояния указывает на то, что, чем дальше приходится идти пешком от дома до ближайшей станции электрички, тем неудобнее расположен этот дом. Отрицательный коэффициент для переменной возраста дома указывает на то, что чем старее дом, тем ниже стоимость жилья. Чем ниже отношение площади цокольного этажа к площади участка, тем больше места останется для детской площадки, для зелeного пояса и других видов обустройства территории. Поэтому положительный коэффициент LKEN следует воспринимать с обратным знаком.
Что касается индикаторов-заменителей, то «дислокация» показывает, что квартира, расположенная вблизи от одной дороги, дешевле, чем та, от которой есть выходы на несколько дорог. «Этаж» показывает, что квартиры на первом и втором этажах стo/ят дешевле, чем на более высоких этажах, — по-видимому, из соображений, что чем выше, тем меньше шума, да и безопаснее. «Задолженность по квартирной плате» показывает, что если она есть, то квартира стоит дешевле. «Строительные нормативы» показывают, что квартира в доме, построенном до 1981 г., когда строительные нормативы были менее жесткими, теряет в цене больше, чем квартира в доме, построеннoм после 1981 г.
Индикаторы пользования для квартир первой группы положительные, для третьей группы отрицательные, а для второй — нулевые. Если пустующую квартиру первой группы держит управляющий имуществом банкрота или она занята должником по ипотечному кредиту, она будет дороже, чем квартира второй группы, сданная внаем по краткосрочному или долгосрочному контракту. Это вполне объяснимо, так как если квартиру покупают для того, чтобы в ней жить, то выгоднее приобрести пустующее жилье, чем жилье с арендаторами. В третью группу входят квартиры, которые заняты держателем закладной, рассчитывающим получить невыплаченный кредит, квартиры, где живет заемщик по закладной, его семья или родственники, где живут наниматели, у которых истек срок найма, или контракта вовсе нет или неизвестно, был ли он. Покупатель понимает, как сильно он рискует, приобретая такое имущество, и дает за него меньше, чем за квартиру второй группы, по которой права и обязательства четко оговорены в контракте.

В табл. 4 даны оценки квартир, проданных по «неравновесным» ценам. Оценки эти сделаны обычным среднеквадратическим методом. Результаты аналогичны представленным в табл. 3. Обозначения коэффициентов регрессии те же самые, кроме DTYPE3 и DETQ. Коэффициент корреляции немного меньше, чем в табл. 3. Пять коэффициентов регрессии (DTYPE3, DCNR, DFL, DPAY и DETQ) несущественны на пятипроцентном уровне. Кроме того, положительные коэффициенты DTYP3 и DETQ следует воспринимать с обратным знаком, хотя они и несущественны.
Наконец, в табл. 5 показаны результаты оценки, сделанные методом наибольшего правдоподобия. Здесь есть критерий сближения: сумма абсолютных значений разницы в коэффициентах регрессии, полученных при двух последовательных попытках итерации, не достигает 0,1. Коэффициент корреляции наименьший из всех трех. Коэффициенты регрессии обозначаются так же, как в табл. 3, кроме DETQ. Положительный по знаку и значимый по величине коэффициент DETQ необъясним. Коэффициенты регрессии, кроме DETQ и LOLD, имеют те же знаки и мало различаются по абсолютным величинам. Вероятно, причина в том, что данные наблюдений в группах «равновесных» и «неравновесных» цен ближе друг к другу.
Подводя итоги, следует сказать, что при данном характере перекрестных данных низкие коэффициенты корреляции, скорее всего, неизбежны. Коэффициенты регрессии, описывающие местоположение жилья, возраст зданий, удобства проживания, выглядят вполне рационально и имеют значимые величины. Индикаторы-заменители, описывающие варианты пользования жильем, тоже выглядят вполне корректно, так как они показывают, что аукционные цены на квартиры невысоки в тех случаях, когда права и обязательства заемщиков по ипотеке, держателей закладных и квартиросъемщиков сложны и нетранспарентны.
VI. Заключение
Мы рассчитали уравнения, характеризующие качественные характеристики квартир, пользуясь перекрестными данными о ценах на аукционах, прошедших в районе, подведомственном Окружному суду г. Осака с января 1997 по июнь 1998 г. В качестве независимых переменных были выбраны сведения о местоположении, расстоянии до ближайшей станции электрички и возрасте здания, этаже, на котором находится квартира, и о том, аккуратно ли вносится плата за нее. Коэффициенты регрессии по этим уравнениям выглядят достаточно рационально и имеют статистически значимые величины.
Нас, в частности, заинтересовали три различных типа пользования жильeм и их воздействие на аукционные цены. Самая высокая цена была обнаружена в первой группе квартир, которые в момент продажи либо уже пустовали, либо контролировались управляющими имуществом банкротов. В этих случаях права собственности передаются беспрепятственно, и самая высокая цена должна отражать предпочтение покупателя.
Во второй группе цены оказались ниже, чем в первой. В эту группу были включены квартиры, сданные внаeм по контрактам на короткий или длительный срок. Если договор найма подписали до того, как квартиру заложили, то после ее продажи на аукционе такой договор в принципе лишается силы12. Тем не менее, если жилье было сдано на срок меньше трех лет и наниматель им действительно пользуется, то согласно статье Гражданского кодекса, о которой говорилось выше, лица, купившие такое жилье на аукционе, обязаны уважать этот договор. Если они купили дом или квартиру, чтобы там жить, то у них возникает проблема: они не могут выселить жильца. Поэтому квартиры второй группы менее привлекательны и ценятся ниже.
Квартиры третьей группы еще дешевле. В этой группе фигурируют квартиры, где проживают те, кто их заложил по ипотеке, их домочадцы или родственники или же квартиросъемщики, у которых договор найма либо просрочен, либо самый факт его существования сомнителен. Вполне естественно, что такая туманная юридическая ситуация никому не нравится, и квартиры ценятся низко.
В настоящее время, когда японская экономика нуждается в стимулах для выхода из застоя, можно только сожалеть, что законодательные ограничения душат рынок жилья, не давая ему восстановиться. Власти этому только мешают, излишне покровительствуя квартиросъемщикам, а те злоупотребляют своими правами.
Примечания

1 При 1 долл. = 108 иенам.
2 См.: T.Ide. Risk in the Auction in the Real Estate Market. — K.Asako (ed.). The Liquidation of Real Estate and the Japanese Economy. Chapter 2. Tokyo, 1993.
3 См.: K.Nishimura and Y.Miwa (eds.). Stock Price and Land Price in Japan: Price Formation Mechanism. Chapter 6. Tokyo, 1993.
4 Ibid.
5 См.: K.Iwata and T.Hatta (eds.). Economics of Housing. Chapter 5. Tokyo, 1997.
6 См.: T.Hatta. Does the Land and Housing Lease Law Not Restrict the Supply of Rented Housing? — Urban Housing Sciences. 1995, № 12, Winter; онже. Effects of Housing Lease Law — Issues in Morimoto’s Analysis. — Housing Monthly. 1998, № 10, p.85-94; F.Yamazaki. Economic Analysis of the Government Regulation of Leased Land and Leased House. — K.Iwata, Y.Kanemoto, T.Hatta and A.Yanagisawa. Results and Tasks for Housing and Land Economic Studies: Round Table (The Quarterly Journal of Housing and Land Economics. 1997, № 23, Winter, p.2-18); T.Hatta, N.Akai. Is the Housing Lease Law Irrelevant to Rent? — Housing Monthly. 1995, № 12, p.61-66.
7 Болееподробносм.: F.Yamazaki. Mortgage and Short-term Lease. — K.Asako (ed.). Op.cit. Chapter 1.
8 ИмеетсяввидурешениеВерховногосудаот 22 марта 1991 г.
9 См.: F.Yamazaki. Mortgage and Short-term Lease.
10 См.: J.E.Stiglitz, A.Weiss. Credit Rationing in Markets with Imperfect Information. — American Economic Review. 1981, № 6, p.393-410.
11 См.: Y.Toda, N.Nozdrina. The Auction Price of Apartments in Moscow: Hedonic Estimation in Disequilibrium. — Economics of Planning. 1998, № 31, p.1-14.
12 См. Закон о гражданских исках, ст. 59, п. 2

Возврат в Состав проекта.