Реформа ЖКХ нуждается в реформе

В Госдуме и правительстве идет дискуссия, призванная устранить все более очевидные провалы в действующей системе ЖКХ. Идущая уже не один год реформа не создала конкурентный и прозрачный рынок жилищно-коммунальных услуг.

Более того, эта отрасль стоит на первом месте среди тревожащих население страны проблем. Свои предложения о том, как исправить ситуацию, готовят и Минрегион, и эксперты открытого правительства, и депутаты. На прошлой неделе в ходе «круглого стола» в Госдуме обсуждали один из самых «больных» вопросов — работу управляющих компаний и их взаимоотношения с собственниками жилья. В числе высказанных идей — превращение всех многоквартирных домов в кондоминиумы с обязательным участием собственников в управлении.

Вне конкуренции

С 2005 года действует новый Жилищный кодекс, изменивший советскую систему управления многоквартирными домами. Сами собственники должны выбирать управляющие компании (УК) и заключать с ними договоры по эксплуатации дома и обеспечению коммунальных услуг. А УК — подписывать договоры с компаниями, подающими в квартиры тепло, воду, электричество и т.д. Жильцы могут создать и товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое само занимается хозяйством либо нанимает УК.

Все эти нововведения были направлены на развитие конкуренции, что должно было повысить качество услуг и отрегулировать их стоимость. Но этого не произошло.

Рынок стали заполнять УК, аффилированные с крупными застройщиками или с муниципальными властями. Во-первых, многие старые дома вообще не стали выбирать УК, предпочитая, чтобы за них это делали муниципалитеты. А те отдавали управление своим предприятиям (бывшим ДЭЗам и РЭУ), которые к началу реформы были срочно преобразованы в акционерные, нередко с сохранением доли муниципалитетов. Во-вторых, местные власти стали инициировать и создание подконтрольных ТСЖ, которые выбирали «нужные» УК. К активному созданию таких — по сути, фиктивных — товариществ подталкивало и благое намерение федеральных властей стимулировать самих граждан к управлению. Был введен порядок выделения федеральной помощи на капремонт домов в зависимости от числа созданных на местах ТСЖ.

В итоге частных, реально независимых УК на рынке оказалось мало, а их возможности ограничены местными монополиями.

«Это наши с вами деньги!»

При отсутствии конкуренции и отрегулированных отношений собственников и УК растет вал жалоб на то, что многие компании повышают не качество услуг, а лишь расценки на них. Осенью 2010 года тогдашний президент Дмитрий Медведев инициировал, по сути, тотальную проверку работы УК.

Ее итоги выглядели ошеломляюще. В марте 2011 года глава президентского контрольного управления Константин Чуйченко доложил, что только лишь в Центральном федеральном округе за 2009–2010 годы УК вывели за границу через фирмы-однодневки около 25 млрд руб. При этом годовое финансирование ЖКХ в округе составляет 35 млрд руб. (по всей стране — 230 млрд руб.). «Это наши с вами деньги, которые вынимаются из ремонта коммуналки и отправляются на счета тех организаций, которые потом эти деньги присвоят. Воровство денег налогоплательщиков», — отреагировал тогда Медведев.

В дело вступила Генпрокуратура, которая прошлой осенью отчиталась не только о хищениях с использованием фирм-однодневок, но и о фиктивных документах, завышении расценок, нарушениях принципов конкуренции, сговорах и взятках, а также о плохом контроле со стороны органов власти. В результате в законодательство внесли поправки об усилении такого контроля и о раскрытии УК информации о своей работе.

Долой ТСЖ?

Парадокс в том, что, по мнению экспертов, все эти меры все равно не решили проблему с УК, зато осложнили работу добросовестным компаниям и ТСЖ.

Вместо того чтобы действительно развивать конкуренцию в управлении многоквартирными домами, власти пошли на сворачивание реформ, заявили специалисты Института экономики города на «круглом столе» в Госдуме на прошлой неделе. Руководитель жилищного сектора института Ирина Генцлер считает, что надо не столько ужесточать контроль за УК со стороны властей, сколько усиливать контроль за ними со стороны собственников. Иначе остается только два пути в ЖКХ: либо возвращаемся в советскую систему управления, возрождаем муниципальные управляющие организации, либо все готовим для развития крупного бизнеса в этой сфере, новых монополий, говорит Ирина Генцлер.

Депутаты комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ согласны с тем, что собственник должен действительно контролировать работу УК. И предложили почти революционное решение: отменить ТСЖ с добровольным участием и превратить все многоквартирные дома в кондоминиумы с обязательным участием собственников. Каждый будет разделять ответственность за управление домовым имуществом и участвовать в принятии решений. Примерно так устроено управление многоквартирными домами в западных странах, а в России схожим образом функционируют жилищно-строительные кооперативы.

А для помощи собственникам квартир депутаты предлагают установить обязательный минимальный стандарт услуг по содержанию дома, которые должны обеспечивать управляющие компании. Хотя в Институте экономики города уточняют, что еще важнее — определить для УК требования к самому состоянию дома.