Что грозит тем, кто сдает квартиру нелегально

Власти усиливают борьбу с «серой» арендой. Еще бы, только в Москве, по официальным подсчетам, рынок съемного жилья оценивается в 4 млрд долларов в год.

Хозяев квартир уже и через все возможные каналы информации предупреждают, появились и специальные «горячих линий», по которым любой желающий может рассказать о сдающих жилплощадь соседях, пошли проверки участковых...

Что грозит тем, кого «поймают»? Об этом рассказывает адвокат Олег Сухов.

Как доказать, что в квартире живут арендаторы?

Как показывает практика, в России доказать факт незаконной аренды квартиры достаточно сложно, если и владелец, и арендатор проявляют разумную осторожность. «Доноса» от соседей для этого недостаточно. Чтобы доказать неправомерную сдачу квартиры, нужны солидные свидетельства в виде подписанного договора о найме жилого помещения, расписок о получении или передаче денежных средств и т. д. А где их добыть, если ни владелец квартиры, ни арендатор в предоставлении таких доказательств не заинтересованы?

Тем не менее власти все активнее охотятся за скрытными арендодателями, и закон может быть крайне суров к его нарушителям.

Таковых можно разделить на две группы – неплательщики налогов и лица, сдающие в аренду неприватизированное, муниципальное жилье.

Что надо сделать, чтобы сдавать по закону

Средства, поступающие от сдачи в аренду недвижимости, подлежат налогообложению в размере стандартных 13% - налога на доходы физических лиц.

Правда, возможны варианты.

– Отсутствие российского гражданства у хозяина квартиры увеличивает повинность до 30%, - объясняет Олег Сухов.

Но можно, напротив, на налогах и законным образом сэкономить -  зарегистрировавшись как индивидуальный предприниматель. Тогда придется отчислять лишь 6% либо один раз в год оплачивать патент, освобождающий от уплаты налогов (его стоимость в Москве – 48 200 рублей за год).

По факту заключения сделки законопослушный арендодатель должен предоставить в налоговую инспекцию 3 экземпляра договора найма жилого помещения для регистрации. Затем, по истечению финансового года, собственник заполняет налоговую декларацию и оплачивает отчисления, исходя из налоговой ставки и ставки аренды. Только подобная процедура соответствует законодательству.

Как могут наказать

Нарушителей можно разделить на две группы – неплательщики налогов и лица, сдающие в аренду неприватизированное, муниципальное жилье.

Самая мягкая санкция за неуплату налогов - погашение полной задолженности (с процентами за каждый день просрочки) и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налогов.

При повторном нарушении штраф увеличивается вдвое. Не исключены и более существенные неприятности. Например, если сумма неоплаченных налогов составила 300 тысяч рублей, то арендодателя накажут штрафом в размере 100-300 тысяч рублей и дополнительно взыщут невыплаченные налоги. Более того, за подобное преступление можно и  лишиться свободы на срок до одного года.

А если правоохранительным органам удастся доказать, что доходы достигли уровня «особо крупных размеров», а именно 1,5 млн. руб., то в казну придется заплатить 200-500 тыс. рублей штрафа, а свободы можно лишиться на срок до трех лет.

Теперь — о государственном и муниципальном жилье, которое наниматели сдают третьим лицам. По закону в таких случаях следует заключать договора поднайма и субаренды, что соблюдается крайне редко.

Если такое нарушение вскроется — а это проще, чем ловить за неуплату налогов собственников квартир - то наказание последует не только от налоговых органов.

-  Жилищные органы вправе выселить квартиросъемщика-нарушителя без предоставления ему другого жилого помещения, - отмечает Олег Сухов.

Как себя обезопасить

В полной мере, по словам Олега Сухова, это можно сделать только одним способом — исполнить закон и заплатить налоги.

Любые другие способы минимизировать риски могут иметь не предсказуемые последствия. Например, если с арендаторами не оформлять договор, то правоохранительные органы не смогут предъявить к собственнику претензии. Но и подходящих арендаторов, которые согласятся жить «на птичьих правах», придется еще поискать. При этом такие «смелые» жильцы могут хозяину же и выйти боком — например, откажутся платить и съезжать с квартиры. 

А КАК У НИХ?

- В развитых странах Запада (США, Швеция, Дания) существует минимальный объем доходов, не облагающийся налогами, при котором налоговые органы не проявляют к нему лишнего интереса. В России сложилась иная практика, например, налоговики тщательно изучают источники доходов тех же пенсионеров, живущих единственно на свои, оставшиеся еще от советской власти, квартиры, - рассказывает Олег Сухов.