Материнский капитал запасают от схем - Оплатить им можно будет не все жилищные займы
Рост мошенничеств со средствами материнского капитала при погашении ипотечных кредитов и займов вынудил Минтруда ограничить круг кредиторов, долги перед которыми можно гасить за счет средств господдержки.
По мнению ведомства, это должны быть только банковские кредиты или займы микрофинансовых операций и кредитных кооперативов.
МВД настаивает, что рост мошенничеств можно остановить, пустив средства материнского капитала исключительно на погашение банковских кредитов.
О готовящемся ограничении каналов, по которым средства материнского капитала можно направлять на погашение жилищных ссуд и займов, «Ъ» рассказал начальник отдела управления страхового надзора и контроля процедур восстановления платежеспособности Федеральной службы по финансовым рынкам Святослав Федоров.
По его словам, с такой инициативой выступило Минтруда: оно предлагает разрешить использовать материнский капитал лишь для погашения ссуд, выданных компаниями, работающими в регулируемых государством секторах: банками, микрофинансовыми организациями (МФО) и кредитно-потребительскими кооперативами (КПК).
Нерегулируемые организации, выдающие жилищные займы, а сейчас это может быть фактически любая компания, из этого списка предлагается исключить.
Дело в том, что погашение средствами материнского капитала выданных ими займов зачастую является схемным, пояснил господин Федоров.
По закону «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей», материнский капитал может быть направлен в том числе на улучшение жилищных условий (через прямую покупку жилья или ипотеку, в счет погашения которой можно зачесть материнский капитал). Согласно отчету Пенсионного фонда России (ПФР) за 2011 год, объем выплат материнского капитала на погашение жилищных кредитов и займов составил 110 млрд руб.
Официальная статистика об объеме ущерба от мошеннических действий микрофинансовых институтов с материнским капиталом отсутствует.
Сами схемы по ненадлежащему использованию материнского капитала, предназначенного для погашения жилищных займов, по словам участников рынка, выглядят так.
Наиболее распространенная из них — приобретение дешевого жилья, заведомо непригодного для жизни за счет привлеченных от нерегулируемых компаний средств.
ПФР перечисляет средства на счет компании, выдавшей такой займ: часть из них идет на приобретение жилья, а львиная доля за вычетом процента за услуги компании обналичивается.
Другой вариант — договор купли-продажи жилья оформляется фиктивно, а капитал обналичивается по той же схеме.
По словам Святослава Федорова, предложения Минтруда уже получили одобрение всех профильных ведомств.
Против выступает только Министерство внутренних дел (МВД), которое считает, что погашать средствами материнского капитала можно и вовсе только жилищные ссуды, выданные банками. «МВД выступило за исключение МФО и КПК из данного перечня, аргументировав это тем, что существует ряд мошеннических схем с использованием данных организаций»,— пояснил господин Федоров.
«МФО и КПК, которым предлагается доверить операции с материнским капиталом на законодательном уровне, пока осуществляют их бесконтрольно,— отмечает источник «Ъ», знакомый с ходом обсуждения проекта.
— Уголовные дела, уже заведенные, в частности, на КПК, ставят под сомнение, что на данном этапе этих участников рынка можно допускать к управлению материнским капиталом».
Для сравнения — в отношении банков не было заведено еще ни одного подобного уголовного дела, добавляет он.
Другие ведомства считают позицию МВД слишком жесткой.
Так, по словам заместителя начальника управления контроля социальной сферы и торговли Федеральной антимонопольной службы Юлии Ермаковой, как правило, граждане используют средства маеринского капитала для приобретения жилья в регионах, где охват банковскими услугами неширок, и предложенное МВД ограничение сократит их возможности по использованию материнского капитала для улучшения жилищных условий.
Сами участники рынка МФО и КПК признают, что среди них есть организации, нечистые на руку, однако еще больше мошеннических операций проводят сами получатели материнского капитала и риэлторы.
«Если бы ПФР создал единую базу, где указывал бы, кто сколько получил и на что потратил, это позволило бы на 80—90% сократить число мошенничеств»,— считает президент СРО НП «МСКК «Опора кооперации»» Павел Сигал.
Комментарии
О росте интереса микрофинансовых организаций к кредитным историям заемщиков свидетельствуют данные трех крупнейших бюро кредитных историй. Так, у Национального бюро кредитных историй (НБКИ) с мая этого года число партнеров в этом секторе выросло в 2,5 раза (до 710 компаний). «Мы запустили специальный продукт для МФО лишь пару недель назад, поэтому среди партнеров нашего БКИ микрофинансовых компаний пока не более 150, однако интерес к кредитным историям с их стороны достаточно оживленный»,— рассказывает гендиректор «Эквифакс кредит сервисиз» Олег Лагуткин. «У нас сейчас насчитывается до 100 партнеров из числа МФО, но мы изначально делаем акцент на крупнейших игроках рынка, которые обеспечивают основную массу заявок и сами активно передают информацию»,— говорит заместитель гендиректора Объединенного кредитного бюро Николай Мясников. http://www.banki.ru/news/bankpress/?id=4193746
Микрофинансовые организации вынуждены обращаться в БКИ из-за роста конкуренции. «Быстро растет число самих МФО, к тому же в текущем году наиболее заметный прирост наблюдается в кредитовании с помощью банковских кредитных карт, лимит и условия по которым зачастую мало отличаются от стандартных условий МФО»,— рассуждает директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. «В таких условиях единственный способ для МФО удержать позиции на рынке — оптимизировать управление рисками, чтобы избежать снижения доходности»,— отмечает он, добавляя, что за девять месяцев объемы кредитования в сегменте кредитных карт, где средняя сумма составляет 50 тыс. руб., выросли на 60% с начала года, прирост кредитов наличными в размере 50—100 тыс. руб. составил 50%.
На момент начала ипотечного кризиса в США летом 2007 года российская ипотека составляла порядка 2% ВВП и выдавалась преимущественно надежным заемщикам (так называемая категория prime). Поэтому российский рынок жилищных кредитов пострадал от финансового кризиса, но не стал его катализатором. В то же время кризис на ипотечном рынке США и крах крупнейших американских ипотечных игроков Fannie Мае и Freddie Mac спровоцировали падение мировых финансовых рынков. На тот момент рынок ипотеки крупнейшей мировой экономики достигал почти $10 трлн с большой долей высокорисковой ипотеки для заемщиков категории subprime, то есть с удовлетворительной кредитной историей. http://www.banki.ru/news/bankpress/?id=4193591
Российский рынок ипотеки к началу мирового финансового кризиса до таких проблем еще просто не дорос. В 2007 году у нас только начинали появляться банки, работающие с сегментом subprime, институт кредитных брокеров, а банки только учились выдавать ипотеку без первоначального взноса. В то же время формирующийся рынок российской ипотеки имел ограниченные источники ресурсов кредитования. Фондирование сделок происходило либо за счет Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), выкупавшего закладные на российском рынке, либо путем внешней секьюритизации.
Плохие долги
С конца 2008 года и вплоть до конца 2011 года Банк России непрерывно отмечал «устойчивый рост просроченной задолженности». За 2009 год ее доля увеличилась в 3,5 раза, до 2,3%, по кредитам в иностранной валюте — вдвое, до 6,3%. Рост просроченной задолженности в рублях продолжался вплоть до конца 2010 года, когда он достиг максимума с начала кризиса и составил 2,8%. К такому повороту событий российский рынок оказался не готов. Неготовой к вызовам кризиса оказалась и законодательная система: не было закона о банкротстве, который позволил бы оперативно решить проблемы в правовом поле. В той же Америке должники сами подают в суд заявления в электронном виде, объясняя, что, получив, например, потребительский кредит в $50 тыс., имеют доход $2 тыс. и не в состоянии погасить кредит.
Спасение утопающих
Российским участникам рынка и государству пришлось оперативно искать механизмы работы по урегулированию такой задолженности. Причем основной целью было постепенное восстановление платежной дисциплины заемщиков. Уже к концу 2008 года государство приняло программу помощи заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, предполагавшую в том числе гарантии для банков по реструктурируемым кредитам. В 2009 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию создало дочернюю компанию для реструктуризации проблемных ипотечных кредитов и помощи заемщикам, потерявшим работу,— Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Вплоть до 2011 года АРИЖК в рамках государственной Программы помощи таким заемщикам рефинансировало проблемные кредиты, выкупая их с балансов банков. За время работы поступило около 40 тыс. обращений, было реструктурировало более 10 тыс. кредитов (с учетом кредитов в рамках второго уровня поддержки).
Кроме того, банки освоили механизм добровольной реализации заложенного имущества в случае невозможности погашения и реструктуризации долга заемщиком. И даже стали предлагать специальные кредиты новым заемщикам на выкуп таких квартир. Впервые такую схему предложил ХКФ-банк. Кредит предоставлялся на сумму просроченного долга, а разницу в цене «новый» заемщик выплачивал из собственных средств.
Другим «выводом» российского рынка ипотеки после кризиса стал фактический отказ от ипотеки в иностранной валюте — сейчас она действует только в сегменте премиальной недвижимости. «И банки, и заемщики неплохо выучили уроки кризиса.
Проблема денег
И все же основной причиной сокращения ипотечных программ в кризисных 2008—2009 годах стали не массовые неплатежи по кредитам, а отсутствие средств на финансирование новых выдач.
В частности, АИЖК предложило банкам программу выпуска ипотечных ценных бумаг по российскому законодательству под поручительство агентства. После внесения поправок в законодательство и включения таких бумаг в ломбардный список ЦБ банки получили возможность привлекать ломбардные кредиты под залог таких облигаций. Кроме того, в 2010 году с целью стимулирования жилищного строительства и ипотеки, а также повышения доступности ипотеки ВЭБ по поручению правительства запустил Программу инвестиций в проекты строительства доступного жилья и ипотеку.
С целью активизировать жилищное строительство и стимулировать кредитование строительства жилья экономкласса АИЖК разработало программу «Стимул», снимающую с банков процентный риск и риск нереализации построенного жилья.
В посткризисный период банкиры стали еще более консервативны. «Риск дефолта заемщика мы минимизируем качественной оценкой рисков при андеррайтинге клиента и объекта залога,— отмечает директор департамента ипотечного кредитования НОМОС-банка Сергей Арзянцев.— На наш взгляд, это самый эффективный инструмент управления кредитным риском». В кризис банкиры использовали повышенный первоначальный взнос в качестве заградительной меры при сокращении объемов кредитования. В 2009—2010 годах банки требовали до 60% в качестве первоначального взноса по кредиту. В 2011 году требования значительно снизились, однако до сих пор банки требуют минимум от 20% до 30% стоимости приобретаемого жилья. «Стандартный размер первоначального взноса для квартир в настоящее время 20%, и данный уровень вполне оптимален,— говорит начальник управления развития ипотечного кредитования Юникредит-банка Алексей Мусатов.— Более того, все больше доля клиентов, имеющих на руках 30—40% и более от стоимости квартиры. Как правило, это стоимость имеющейся в собственности одно-, двухкомнатной квартиры».
«Наша статистика показывает, что снижение первоначального взноса ниже 15% резко повышает вероятность будущей дефолтности кредита,— приводит данные Елена Кудлик.— Поэтому я думаю, что времена нулевого первоначального взноса закончились в 2008 году и банки к нему уже возвращаться не будут». С этим согласны и в структурах АИЖК, указывая в то же время на необходимость сохранения приемлемого для заемщиков отношения суммы кредита к стоимости залога.
В 2009 году по поручению президента России АИЖК была разработана Программа по развитию ипотечного страхования, в которой ипотечное страхование рассматривалось как один из способов повышения доступности ипотеки. В том же 2010 году была создана вторая дочерняя компания АИЖК — ОАО «Страховая компания АИЖК» (СК АИЖК), основной институт развития этого вида страхования.
Ипотечное страхование — страхование ответственности заемщика и страхование финансовых рисков кредитора — позволяет повысить доступность ипотеки. Благодаря страхованию ответственности заемщика можно выдавать кредиты с низким первоначальным взносом — до 10% по ставке, соответствующей этому уровню взноса. При этом риск невозврата таких кредитов страхуется и у банка не возникает необходимости повышать по ним процентную ставку. Кредитор, в свою очередь, получает гарантии возврата полной стоимости залога.
Суть программы в страховании риска того, что денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, после дефолта не хватит для погашения задолженности заемщика по кредитному договору. Плата за страхование взимается с заемщика единовременно. В случае дефолта по такому кредиту жилье придется продавать по заниженной стоимости, но разницу банку выплатит страховая компания, а не заемщик.
В СК АИЖК подчеркивают, что механизм страхования ответственности заемщика выгоден обеим сторонам кредитного договора. Заемщик получает сниженную ставку, сниженный первоначальный взнос и, соответственно, снижает свои расходы по обслуживанию кредита.
В СК АИЖК признают, что для популяризации новой услуги стоимость страхования ответственности заемщика должна быть ниже, и говорят, что основной акцент будет сделан теперь на программе страхования финансовых рисков — страхователем в этом случае является сам банк. Заемщик участвует в оплате страхового взноса по этому договору, но опосредованно, за счет его включения в небольшое (на доли процента) повышение процентной ставки. При этом процентная ставка повышается не столь значительно, чтобы повлиять на увеличение суммы платежа по кредиту.