НЕ ЗАХОЧЕШЬ — НЕ НАДУЮТ!

В предыдущем номере НКС в статье «Жилищное надувательство» подробно описана технология, прибегая к которой управляющие компании навязывают собственникам увеличение платы за содержание жилья. На каком основании и что делать – вопросы, которые всё чаще задают горожане, вернувшись с дач и отпусков и пытаясь разобраться  в предъявленных к оплате квитанциях.

ЖИЛИЩНЫЙ ЛИКБЕЗ

Одной из основных причин, позволяющих разного рода жилищно-коммунальным хмырям безнаказанно наживаться в сфере ЖКХ, является отсутствие юридического образования у подавляющего большинства собственников. И это не недостаток, а, скорее, беда. Начнём с того, что необходимо знать каждому обладателю жилых квадратных метров: устанавливать размер платы за содержание жилья и текущий ремонт – исключительное право собственника. Не управляющей компании и не муниципалитета, а собственника. Данное право реализуется через общее собрание, а его процедура установлена законодательством.

Достаточно детально описав технологию проведения собраний Западным, Южным и Северным управлениями жилищно-коммунальными системами (далее ЖУ, УЖКС) на примере домов по улице Тельмана в предыдущей статье, разберёмся в принципиальных отличиях собрания собственников от жилищного лохотрона.

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ

Исключая вероятность ненужных интерпретаций законодательства, ознакомимся с требованиями, используя выдержки из Жилищного кодекса. Такой подход позволит не только уличить «управляшки» в нарушении порядка проведения собраний, но и обосновать собственникам позицию при обращении с исковым заявлением в суд для восстановления нарушенных прав.

Начнём с порядка проведения общего собрания собственников. Жилищным кодексом Российской Федерации статьёй 45-й, частями 3, 4, 5 установлен следующий порядок:

1. общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов…;

2. собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить им о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом или вручено под подпись, либо размещено в помещении данного дома, определённом таким решением и доступном для всех собственников»;

3. в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

а) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

б) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

в) дата, место, время проведения собрания или, в случае его проведения в форме заочного голосования, дата окончания приёма решений собственников по вопросам, поставленным на голосование; и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

г) повестка дня данного собрания;

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Следует добавить, что решения общего собрания обязательны для ВСЕХ собственников помещений в многоквартирном доме. В том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании, но только в том случае, если такое решение принято «в установленном настоящим кодексом порядке» и «по вопросам, отнесённым к компетенции такого собрания» (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

ПОВЕСТКА – УВЕДОМЛЕНИЕ — КВОРУМ

Рассмотрим типичные нарушения, повсеместно допускаемые «жилищными управляшками». Они связаны с повесткой собрания, порядком уведомления и кворумом.

Соблюдение установленного в законе порядка формирования повестки дня обязано соответствовать требованиям, указанным в ч. 4 и ч. 5 ст. 45, а также ч. 2 ст. 46 ЖК РФ: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания».

Доказывая несоблюдение порядка уведомления собственников о дате, месте и повестке общего собрания, необходимо быть готовым к тому, что в ЖУ, как правило,  ссылаются на развешивание объявлений у подъездов. Этот аргумент принимается только при наличии решения собственников о таком способе информирования.

В противном случае нужно требовать реестр почтовых отправлений в адрес каждого собственника либо реестр с подписями собственников, уведомлённых за 10 дней до даты проведения собрания.

Наиболее слабым местом «жилищных лохотронов» от управляющих компаний является кворум. Кворум определяется с учётом ч. 3 ст. 48 ЖК РФ: «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме».

Единственной возможностью определить наличие кворума или его отсутствие является реестр участниковсобрания с указанием площадей, принадлежащих каждому из них. В соответствии с требованием ЖК, при наличии кворума участникам собрания должна принадлежать доля (сумма  площадей), превышающая половину площади многоквартирного дома. Отсутствие реестра или невозможность определения соотношения доли, принадлежащей участникам собрания, к площади жилого дома является доказательством нарушения установленного в законе порядка проведения собрания и основанием для его отмены.

НЕТ РЕШЕНИЙ?
БЕГОМ В ЖИЛНАДЗОР!

Порядок проведения, кворум, уведомление, повестка дня – любое нарушение установленных ЖК требований является основанием для обращения в суд. Серьёзным препятствием для осуществления правосудия может стать отсутствие решений собственников. Если на ваше требование доказать законность повышения стоимости жилищных услуг вам в УЖКС предъявляют подписанный двумя лицами протокол заочного голосования, немедленно пишите жалобу в Службу государственного жилищного и строительного  надзора Иркутской области, расположенную по адресу ул. Дзержинского, 36.  Именно эта  организация правомочна проверять документы общих собраний собственников на  соответствие закону. Есть  уже немало примеров, когда жилнадзор  выносил предупреждения  «управляшкам» и отправлял в УВД и на проведение независимой экспертизы подозрительные реестры.

Согласно ст. 47 ЖК РФ, заочное голосование не подразумевает ведение протокола, который не является юридически значимым актом. Если вам отказывают в выдаче решений собственников, что на практике и происходит, обращайтесь в Службу жилнадзора  и требуйте в отношении УК возбуждения административного производства по ст. 7.23.1 КоАП РФ. Помните: постановление Службы об отсутствии решений является доказательством и отсутствия у управляющей компании законных оснований для взимания с вас платежей (ст. 417 ГК РФ).

ВСЯ ЖИЗНЬ БОРЬБА?

Вооружены и очень опасны. Это я про собственников, знающих Жилищный кодекс. Но обольщаться не стоит. Акционеры УК готовы к борьбе за собственное «дойное стадо». На этот случай содержится целая свора дорогостоящих юристов. Владельцы «управляшек» не скупятся. Тем более что их услуги оплачивает всё тот же собственник, из карманов которого на подобного рода ситуации бессовестно изымаются десятки миллионов. Путь судебного сутяжничества долог, тернист и не заканчивается вынесением судебного решения. Наглотавшиеся до слёз судебной пыли собственники должны быть готовы к тому, что, даже имея на руках решение суда, заставить ЖУ сделать перерасчёт будет непросто.

Не стоит тешить себя фантазиями и по поводу «преподнесённых» УК уроков «народного бунта». Применительно к Западным, Южным и Северным управлениям ЖКС народная мудрость «горбатого могила исправит» работает безукоризненно. Скорее всего, убедиться в этом вы сможете уже следующим летом, вернувшись после окончания дачного сезона домой и получив к оплате очередную квитанцию, которую вам опять придётся тщательно изучать.

И всё же дело защиты жилищных прав хоть и непростое, но не безнадёжное. Особенно если, добиваясь отмены незаконных поборов и требуя перерасчёта, дружно сказать управляющей компании «прощай». В этом случае вы лишаете недобросовестную компанию главного – возможности безнаказанно шарить по вашим карманам. Однако будьте готовы к тому, что расставание будет тяжёлым и болезненным. Как показывает практика, вышеупомянутые управляющие компании свои жертвы отпускают только после долгой и изнурительной борьбы. При этом с каждым годом применяются всё более изощрённые PR-технологии, позволяющие губить на корню любую трезвую инициативу собственников, сея при этом хаос, склоку между соседями и безысходность.

 Евгений Еремеев

P.S. О пиар-технологиях, используемых УЖКС против собственников, и о том, как не стать жертвами манипуляций, вы можете прочесть в статье «»Системы»целят в мозг».