«Стратегия 2020»: массового строительства жилья не будет

Властям предложено снять с себя ответственность за решение квартирной проблемы в России

В нашей стране лозунг «Каждой семье - отдельную квартиру» давно уже выглядит примерно так же, как и обещание к такому-то году догнать и перегнать Америку. Тем не менее, когда-то за жилищную проблему мы брались всерьез, застроив всю страну «хрущевками». Хороши они были или нет - вопрос другой. Однако, судя по всему, теперь правительство отдельную крышу каждому даже и обещать не будет. Произойдет это в случае принятия «Стратегии 2020». В обнародованной на днях ее окончательной редакции предусмотрен поворот приоритета от массового строительства, от увеличения количества «квадратов» на душу населения, к «обеспечению благоприятных условий жизнедеятельности, повышение качества городской среды и эффективное жилищно-коммунальное хозяйство». Авторы посвященного жилищной политики государства раздела прямо пишут, что «основная развилка» госполитики состоит в выборе между ускоренным вводом «метров» для всех и созданием благоприятных условий проживания для некоторых.

Означает ли это, что темпы возведения жилья будут уменьшаться? Да и конкретное наполнение термина «благоприятная среда» обитания остается весьма туманным. Финансовые источники достижения сформулированной задачи также не раскрываются. Как можно срастить новый приоритет с имеющейся в наличии реальностью?

На эту тему с корреспондентом «СП» беседует известный эксперт жилищного рынка вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

«СП»: - Константин Николаевич, на ваш взгляд, взгляд практика рынка недвижимости, что означает сделанный государством выбор? Что означают «благоприятные условия», как они будут выглядеть?

- В целом дискутировавшийся долгое время авторами документа вопрос – это вопрос об отношении к жилью в целом – что оно означает в жизни людей. Это вопрос изменения отношения к жилищной инфраструктуре, перехода к системному управлению жилыми территориями. Новый приоритет исходит из целостности среды, потому что только такой подход может гарантировать благополучное проживание. Под благополучным проживанием понимается комплексное развитие территории: и создание изначально инфраструктуры (садиков, магазинов), и уборка территории, расчистка снега, и доступность жилья тоже. Просто раньше все это закладывалось в проекты по остаточному принципу: как-нибудь решится само. А в настоящее время управляется совместное коммунальное хозяйство тоже как придется.

Сделав этот выбор, эксперты, - на мой взгляд, совершенно справедливо – исходят из того, что вычленение любой узкой задачи, в том числе погоня за голым метражом, массовое возведение «коробок» в чистом поле, не повысит комфортности проживания населения, а потому не имеет смысла. Темпы строительства в это контексте могут рассматриваться лишь как индикатор общего здоровья рынка и критерий доступности жилья. Доступность, изношенность самого жильного фонда, и изношенность коммунального хозяйства – вот три проблемы, которые предлагается решить в рамках выбранного приоритетным направления.

В чем правы авторы документа: советский подход в застройке территорий действительно изжил себя. Фактически только последние лет 15 мы начали потихоньку развивать подход строительства благоприятного для проживания качественного жилья. В основном такие проекты реализуются на прилежащих к городам территориях.

«СП»: - Вы имеете в виду коттеджи у мегаполисов?

- Не только. Малоэтажная застройка везде актуальна. Никогда не сравнится качество проживания в многоквартирном здании с жизнью в отдельном собственном доме. Тут даже нечего обсуждать. Правда, есть нюансы. Для массового малоэтажного строительства надо решить, как на уровне законодательства, так и при разработке конкретного проекта, вопросы безопасности. Второй очень важный момент – необходимо трансформировать действующее законодательство о недрах, чтобы можно было законно решать вопросы о водообеспечении, рытье колонок и тому подобном. Необходимо создать стандартную понятную юридическую схему получения единого объекта недвижимости в комплексе: земельного участка со зданием.

«СП»: - И все-таки, согласитесь, что проживать в изношенном доме с прохудившимися трубами, при среднем показателе 20 кв. метров на человека, - это совсем не то же самое, что жизнь в новом кирпично-монолитном доме с показателем в 50 кв. метров.

И одного сравнения этих цифр достаточно, чтобы вопрос ухоженности придомовой территории для подавляющего большинства россиян ушел на второй план.

- Вы поймите, что упираться в метраж бессмысленно хотя бы потому, что, даже бросив все силы на решение этой задачи, мы и через 20 лет гарантированно ее не решим. А, скорее всего, и дольше.

Я сразу вижу в этом две проблемы. Во-первых, найти инвесторов в такие массовые проекты, в эту гонку за метражом, не получится, потому что уже давно понятно, что такие вложения не имеют шансов окупиться. У государства удваивать темпы ввода жилья только за свой счет тоже не выйдет. Второй аспект: в результате огромных расходов будем иметь бешеное количество метров, в которых нельзя будет жить.

Приведу пример. При дефиците площадей под застройку в Москве погнались за возведением крайне высоких зданий, чтобы увеличить количество «квадратов». В результате порядка 40% квартир в таких строениях годами стоят непроданные. И я это по-человечески хорошо понимаю. Не заставите вы меня купить жилплощать в доме, где более тысячи квартир. Просто потому, что я прекрасно понимаю, что при любой организации управления и эксплуатации этого объекта эффективными они быть не могут. А это значит, что жильцам гарантированы хронические коммунальные и финансовые проблемы. Поскольку затраты на коммуналку в таких строениях сумасшедшие. А потому нет никакого смысла «шлепать метры». Да, важнее какой дом и где, чем быстрее его построить.

Достаточно приземлиться где-нибудь в Европе – Австрии до Швейцарии – и сразу можно будет увидеть повсюду одни примеры того, что такое качество проживания: и отдельные невысокие дома и чистые улочки, и много всего другого. Даже в глухом поселочке из 6 домов все вылизано.

«СП»: - Каковы финансовые источники реализации новой госполитики?

- В основном решить сформулированную задачу можно за счет инициативы частных компаний. Но государство должно создать для них понятные правила игры, добиться прозрачности в этой сфере. Пока добиться прозрачности получается только местами, по инициативе местных начальников. Например, хорошо в этом отношении выглядит Тюмень.

«СП»: - До сих пор мы не сумели добиться прозрачности в коммунальной сфере. Это тоже коммунальные платежи с непонятными тарифами и негарантированное качество услуг. Что можно с этим сделать в плане создания благоприятной среды?

- Направления для работы два: прописать законодательно прозрачность ценообразования тарифов и добиваться эффективного самоуправления территорий. Например, сегодня, чтобы сменить управляющую компанию, ТСЖ должно год бодаться по судам. Но это же бред! Собственник должен менять подрядчика мгновенно. И у него должен быть выбор. Но здесь есть и проблема квалифицированных кадров: грамотных управленцев коммунальным хозяйством вообще нет.

«СП»: - Но согласитесь, что курс на доступность жилья, от которого государство не отказывается, зависит от цен, а те от объемов строительства.

- Действительно. Строят много в Екатеринбурге и Тюмени, там цены снижаются. Сохраняются невысокие относительно спроса темпы ввода жилья в Москве и Сочи – там цены заоблачные. Но при этом надо расценивать и объемы строительства, и цены не как конечную цель госполитики, а как показатель прозрачности рынка. Улучшать его прозрачность действительно необходимо и в строительстве, и в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Китайцы ввели норматив строить 1 квадратный метр в год на душу населения. Успешно реализовали эту программу. Однако это не помешало спекулятивному росту цен, и только снизило доступность жилья.

У нас сейчас не строят больше, чем до кризиса 2008 года, а цены не растут, потому что спрос ниже. Ушло бывшее тогда ощущение экономической стабильности, ушли дешевые ипотечные программы. Например, в 2011 году в Москве было зарегистрировано рекордное количество сделок, в основном на вторичном рынке. Однако цена кв. метра за год в среднем выросла лишь 6,5%. Это связано с отсутствием бурного экономического роста и удорожанием ипотечных кредитов, которое сейчас продолжается. К тому же изменилась норма передачи квартир очередникам. Раньше это было 30% от квартир в новом доме, теперь – менее 20%.

А тезис про экономический рост поясню – повысили социальные налоги с 26% до 34%. В результате мелкий бизнес потерял 8% из оборотных средств, а у него вся прибыль в годовом исчислении – 8-10%. Вот и не стало покупателей.

Так что вот такие факторы больше влияют на доступность жилья.