Хапремонт: как региональный оператор обзаводится собственностью

Это статья является дополнением к статье «Хапремонт: как лифт в нашем доме стал частным», ссылка ниже.

История вопроса:

   По нашему дому Региональный оператор заключил со специализированной организацией договор подряда на замену лифта, принял выполненные работы (есть акт приемки нового лифта в эксплуатацию) и полностью за них рассчитался из собственных средств. Всё сделано в соответствии с ГК РФ, и Региональный оператор имеет полный комплект правоустанавливающих документов, которые подтверждают, что он является собственником нового лифта.

   Собственники помещений в МКД, с благодарностью пользуются красавцем лифтом, но понятия не имеют что он - чужой. Никаких договоров ни вместе, ни раздельно собственники ни с Региональным оператором, ни с подрядчиками не заключали и указаний своей УК на этот счет не давали. Более того, за новый лифт они копейки не заплатили.

   В связи с чем был направлен запрос в Администрацию Томской области и получен ответ от профильного департамента. Ответ полностью приведен в подвале статьи «Хапремонт: как лифт в нашем доме стал частным» http://maxpark.com/community/6283/content/6178505.

   Главным в ответе является сообщение, что лифтовое оборудование, установленное в рамках капитального ремонта, является общим имущества дома, но без каких-либо ссылок на правовую базу. Эта волшебная мантра «капитальный ремонт» означает, что само участие в мероприятии, коим является любой ремонт, может легально осчастливить человека собственностью даже без соблюдения ГК РФ. Такое мнение авторов письма-ответа и разработчиков ЖК РФ может базироваться только на письме Минфина России от 05.12.12 № 03-03-06/1/628 (есть судебная практика по этому поводу), поскольку другой информации по ситуации просто нет.

   Письмо содержит разъяснение организациям, как для целей налогообложения прибыли отразить расходы при замене лифта, если эта замена происходит при капитальном ремонте своего здания. Если старый лифт не учитывался как самостоятельный инвентарный объект, то в системе бухучета организации по лифтам можно ничего не менять, а затраты на замену лифта сразу отнести к расходам на ремонт здания. Всё, при ремонтах на чужом имуществе данное письмо теряет смысл и к изменению имущественных прав не имеет никакого отношения. 

   Собственники помещений в нашем МКД, они же - собственники общего имущества дома, все являются гражданами, никакой организации не образуют, бухгалтерского учета не ведут, капитальный ремонт здания собственниками не планируется.

Лифт, общедомовые приборы учета, прочее оборудование учитывается в натуре, то есть поштучно, на забалансовых счетах УК, где и должно учитываться чужое имущество. Как там будет разбираться Региональный оператор с Налоговой инспекцией по поводу своего лифта, установленного по нашему адресу – это его проблемы. Но людей напрягает ситуация, почему «наш» лифт заменили на частный?

   Все понимают, что ремонты, которые проводятся Региональными операторами, они не комплексные, это выборочные ремонты отдельных систем, элементов зданий: системы тепло-, водоснабжения, кровли, и т.д. По своему содержанию это текущие ремонты, которые проводятся без отселения граждан за период от 2-х недель до 2-х месяцев, всё что свыше – это нерадивость и плохая работа исполнителей. Капитальным ремонтом их назвал Жилищный Кодекс, вот и получается, что залатать дыру на крыше можно проведением «текущего ремонта», а можно его оформить как «выборочный капитальный ремонт по частичной замене элементов кровли».

   Но, исходя из логики ответа, присланного из Департамента, следует, что наш МКД находится, и будет находится в состоянии комплексного капитального ремонта здания продолжительностью минимум в 30 лет. На конец 2017 года, цитирую: «…капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме по указанному адресу (замена лифтового оборудования) выполнен в полном объеме.» А вот потом, «…по окончанию работ по капитальному ремонту установленное лифтовое оборудование будет входить в состав общего имущества собственников помещений в указанном многоквартирном доме.»       

   Ближайший ремонт в нашем МКД по «Программе капитального ремонта» планируется провести через 20 лет, это будет ремонт системы водоотведения (канализация). Ожидается, что после замены фановой трубы хорошо поношенный лифт из собственности Регионального оператора сам по себе перейдет в состав общего имущества МКД. По такой схеме в России, в рамках проведения капитального ремонта Региональными операторами проведена замена тысяч лифтов, общедомовых приборов учета. И всё это является собственностью Региональных операторов, о чем собственники помещений в МКД даже не догадываются.

   Нельзя не учитывать тот факт, что под видом капитального ремонта в МКД могут проводится реконструкции, в результате которых появляются новые объекты, и это могут быть помещения. Вот через 15-20 лет заменят в вашем многоквартирнике фановые трубы и выяснится, что «колясочная» за пристроенным тамбуром, или старая бойлерная уже не общее имущество дома, а «нежилое помещение» конкретного лица.