Хапремонт: как лифт в нашем доме стал частным

В нашем многоквартирнике по программе капитального ремонта заменили лифт. Справочно: МКД обслуживается УК, перечисляемые взносы граждан на капитальный ремонт зачисляются на общий счет Регионального оператора.

Отличный лифт за три недели установили, причем, как говорится жители «ни сном, ни духом» об этом не знали. Только объявление повесили, что из-за замены лифта временно он работать не будет.

Поскольку взносы на капитальный ремонт не плачу, а за вновь обретенное общее имущество дома рассчитаться надо, то возник вопрос о том, является ли новый лифт общим имуществом МКД. Написала письмо в Департамент ЖКХ и Государственного контроля Томской области. Департамент прислал ответ из священных цитат Жилищного Кодекса, и о том, что в «рамках проведения капитального ремонта» - является.

Следует понимать, что «капитальный ремонт» - это перечень мероприятий, а фраза «В рамках проведения капитального ремонта» означает реализацию этих мероприятий в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с ГК РФ, под замену лифта по нашему адресу РО заключил договор подряда со сторонней организацией, рассчитался по нему за выполненные работы из собственных средств (есть акт приемки лифта в эксплуатацию).  И теперь, на законных основаниях, в рамках проведения капитального ремонта, РО стал собственником лифта в нашем доме. В отличие от РО, собственники помещений в МКД никаких указаний своей УК по замене лифта не давали, и за прекрасный, новый установленный лифт ни копейки не заплатили. Перечисленные гражданами «взносы на капитальный ремонт» это не авансовые платежи на замену лифта, это пожертвование, спонсорский взнос, который сразу при поступлении на счет РО становится его собственностью.

Региональный оператор на перечисленные гражданами «взносы на капитальный ремонт» себе этот лифт купил. 

То, что лифт установлен в нашем МКД не означает, что он автоматически является общим имуществом дома. В наших домах много чего установлено, что является частным, а не общим имуществом. Например, телекоммуникационные системы, обеспечивающие интернет, кабельное телевиденье, связь. Кто-то из жильцов пользуется их услугами, кто-то не пользуется. Люди не несут расходов на содержание этой частной собственности и как правило, даже не знают кому она принадлежит.

Собственники помещений в МКД не знают сколько стоит общее имущество, не ведут его учета, они объективно не владеют информацией по изменению имущественных прав на отдельные объекты входящие в состав общего имущества дома. По этим позициям учет в натуре ведет УК.

 УК обязана это делать по лифтам. Лифт имеет ограниченный ресурс пользования, относится к категории опасных объектов, имеет жесткий регламент обслуживания и подлежит обязательному страхованию. Замена лифта это выбытие старого и приобретение нового самостоятельного материального объекта, а значит порождение новых имущественных прав. Проще говоря, под старую страховку новый лифт не «подложишь» и со старым паспортом в обслуживание его никто не возьмет.

Точно так, как и лифты, УК обязана учитывать общедомовые приборы учета потребления коммунальных ресурсов.  Приборы имеют ограничения по сроку эксплуатации, различный межповерочный интервал, регламент обслуживания.  Есть особая процедура принятия этих приборов ресурсоснабжающими организациями для коммерческого учета.  Общедомовой прибор учета нельзя заменить как кран. Его замена проводится через демонтаж, выбытие старого и установку нового устройства, как самостоятельного материального объекта. Обязательно проводится актирование показаний старого/нового счетчика. И точно так же, как и с лифтами, замена общедомовых приборов учета порождает новые имущественные права.

Теперь самое главное. Поинтересовалась у знакомых по соседним регионам. Для МКД, чьи взносы зачисляются на общий счет РО, все так работают. Получается, что уже более 4-х лет жителей многоквартирников банально обворовывают, то есть по всей России лифты, общедомовые приборы учета установленные (замененные) в рамках капитального ремонта являются собственностью РО, причем по закону являются, но это от людей скрывается. Но ведь есть ещё и реконструкции, которые проводятся под «вывеской» капитального ремонта При реконструкции всегда появляется новый имущественный объект, а значит и новые имущественные отношения.  Там помещения могут появляться при переустройстве кровли, инженерных систем, ,  мансарды всякие, пристройки, да мало ли чего.

Резюмирую, что мы имеем в сухом остатке по данной ситуации.

1.       Региональный оператор осуществляет незаконную деятельность, не предусмотренную законодательством и Уставом.  Перечисленные гражданами взносы на капитальный ремонт используются для приобретения в собственность РО дорогостоящих устройств, приборов, механизмов. В таких ситуациях обычно создается фирма под «сына хорошего парня», куда за рубль-двадцать в аренду сдается всё это добро, и люди по-честному, на чужом имуществе зарабатывают себе на жизнь неплохие деньги.  Благо собственники лишних вопросов не задают.
2.         Не вижу способа передачи в состав общего имущества МКД материальных объектов, которые в рамках проведения капитального ремонта стали собственностью РО.
3.      Для собственников помещений последствия утраты объектов общего имущества МКД в рамках проведения капитального ремонта могут быть разные.

 а) Можно отказаться от оплаты взносов на капитальный ремонт на счета РО, если нет задолженности по ранее выполненным ремонтам. Взносы на капитальный ремонт – это установленная форма пожертвования граждан на счета РО, и она не имеет никакого отношения к обязанностям собственников нести расходы на ремонт общего имущества собственного дома.

б) Если человек живет на 1-м этаже и не пользуется лифтом, значит за лифт платить не обязан, ну а кто пользуется -  будет платить за услуги лифта.

в) Если лифт частный, то цена на услуги лифта вырастет, он будет хуже работать, хотя бы только по той причине, что собственнику это выгоднее, а сам он в этом доме не живет.

Справочно

Письмо в Департамент ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области от 18.12.2017 №Ц-6061 (выдержка)

__________________________________

Собственники помещений МКД по адресу Иркутский тракт, 81/1 никаких частных, коллективных договорных отношений с Фондом «Региональный фонд капитального ремонта МКД Томской области» не имеют.

Поручений на заключение каких - либо договоров с данной организацией управляющей компании не давалось. Ни копейки за новый лифт не заплатили. Так называемые «взносы на капитальный ремонт» по своей природе, в соответствии с ЖК РФ, разъяснениями КС РФ (Постановление №10 от 2.04.2016 г.) не являются авансовыми платежами, без договора вообще никакими платежами не являются.

Прошу дать разъяснения, по существу. Будет ли передан собственникам в состав общего имущества МКД новый лифт и по какой процедуре.

Вопрос не праздный.

1)     Жители 1-го этажа, которые лифтом не пользуются, могут отказаться и вправе не вносить плату за лифт, если он не входит в состав общего имущества дома.

2)     Каким образом собственники помещений, могут заплатить (в своей доле) за конкретно этот лифт, приобретенный в состав общего имущества любыми законными способами, предусмотренными ГК РФ.

_____________________________________________________________

Ответ Департамента ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области от 16.01.2018 №Ц-6061

Департамент ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области рассмотрел Ваше обращение и сообщает следующее.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса РФ и статьей 36 Жилищного кодекса РФ лифты, лифтовые шахты, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты входят в состав общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

Установленное в рамках проведения капитального ремонта лифтовое оборудование входит в состав общего имущества собственников помещений.

В соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу г. Томск, ул.*** от 14.07.2014 собственниками принято решение о формировании фонда капитального ремонта на общем счете регионального оператора - Фонда «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Томской области» (далее - Фонд). Заключения договора между собственниками помещений и Фондом действующим законодательством не предусмотрено.

Постановлением Администрации Томской области от 30.12.2013 № 597а утверждена Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Томской области на 2014 2043 годы (далее - Региональная программа). Указанное постановление официально опубликовано 31 января 2014 года.

Плановые периоды реализации данной программы установлены на срок З года. Многоквартирный дом по адресу: Томская область, г. Томск, ул.*** включен в Региональную программу. В соответствии с краткосрочным планом реализации в 2016-2018 региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, утверждённым постановлением администрации г. Томска от 04.02.2016 № 61, в указанном многоквартирном доме в 2017 году запланированы разработка проектной документации и проведение капитального ремонта лифтового оборудования (подъезд №1). Данная информация отражена на интернет-сайте Фонда http://kapremont.tomsk.ru/plan docs/.

В целях проведения капитального ремонта лифтового оборудования по указанному адресу Фондом с ООО «Томская лифтовая компания» заключен договор подряда от 10.11.2017. В соответствии с актом приёмки в эксплуатацию рабочей комиссией законченных работ по капитальному ремонту объекта и приемке оказанных услуг по осуществлению строительного контроля от 18.12.2017 капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме по указанному адресу (замена лифтового оборудования) выполнен в полном объеме.

Учитывая изложенное, по окончанию работ по капитальному ремонту установленное лифтовое оборудование будет входить в состав общего имущества собственников помещений в указанном многоквартирном доме.

Обращаю Ваше внимание, что в соответствии с действующим жилищным законодательством Фонд лишь организует выполнение работ по капитальному ремонту. Источником финансирования является взносы собственников помещений на капитальный ремонт, входящие в состав платы за жилое помещение и уплачиваемые соразмерно доли в праве собственности на общее имущество.

Обязанность несения расходов по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 1 статьи 39, часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ), в том числе по оплате услуг по содержанию и техническому обслуживанию лифтов, вытекает из установленной статьей 210 Гражданского кодекса РФ обязанности собственника нести бремя содержания, принадлежащего ему имущества.

Исходя из указанных норм, а также с учетом позиции Верховного Суда РФ, изложенной в решении от 21.11.2007 № ГКПИ07-985 и определении от 21.02.2008 № КАСО7-764, обслуживание лифтов и лифтового оборудования является составной частью содержания общего имущества многоквартирного дома и осуществляется собственниками помещений в общих интересах.

Согласно ст. 247 Гражданского кодекса РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. В соответствии со ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, а из ст. 154 и 158 Жилищного кодекса РФ вытекает, что собственники помещений в многоквартирном доме участвуют в расходах по содержанию общего имущества путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

На основании вышеизложенного плата за содержание и обслуживание лифтового оборудования должна начисляться всем гражданам, проживающим в указанном многоквартирном доме, в том числе и жителям первых этажей, из расчета общей площади занимаемой квартиры.

Заместитель начальника Департамента                                           А.А. Михайлов