90 000 налога на землю. Как не сойти с ума

Эту сумму обозревателю Business FM придется выплатить за три года, если ему не удастся отстоять свои права. Как рассчитывается кадастровая стоимость, и откуда берется сумма налога, подлежащего к оплате?

Фото: YAY/ТАСС

90 000 рублей налога на землю! И не где-нибудь в Барвихе, а в обычной деревне.  Повестки из налоговой с расчетом сразу за три года стали массово поступать владельцам участков.  Цифры, прописанные в документе, зачастую просто поражают.

Заплати налоги и спи спокойно: знакомая многим в недавнем прошлом реклама Федеральной налоговой службы. Но после того, когда некоторые владельцы земли получили повестки, пропал не то, что сон — даже аппетит. Так произошло с моим коллегой Дмитрием Дризе. Сейчас он выступает в несвойственном для себя амплуа — не в качестве автора, а в роли ньюсмейкера.

Дмитрий Дризе

обозреватель Business FM

«У меня есть участок в Сергиево-Посадском районе Московской области, городское поселение Хотьково, деревня Арханово. Площадь участка 11,5 сотки. Мой участок оценили в 2,5 млн рублей. Я получил письмо из налоговой службы о том, что мне следует заплатить за 3 года порядка 90 тысяч рублей. Получается в среднем по 30 тысяч за год. Отмечу, что участки, находящиеся рядом, платят гораздо меньше. Там речь идет о сумме 2-3 тысячи рублей за год».

Возникает два вопроса: откуда взялась такая стоимость земли и из каких соображений начислялся налог? Что касается участка, то его оценивают, исходя из рыночных цен. По крайней мере, так считают оценщики. Но даже при условии, что там есть все коммуникации, включая магистральный газ, 2,5 млн он стоить никак не может, считает директор по девелопменту компании Amtek-инвест Олег Ступеньков.

Олег Ступеньков

директор по девелопменту компании Amtek-инвест

«На Новорижском шоссе, в пределах первого бетонного кольца — 30 км — есть предложение земельных участков без подряда с обеспеченными коммуникациями основными (газ, электричество) по цене 80 тысяч рублей за сотку. Оценка на 55 км по Ярославскому шоссе по цене 208 тысяч рублей, но это должно быть что-то такое, что оправдывает эту оценку. Очевидно, что оценка завышена. Кадастровую стоимость оценивают сейчас а-ля условно-приблизительно к рыночной».

Вот именно: условно-приблизительно. Надо сказать честно, что наш герой не интересовался, во сколько оценена его земля и ни в какие комиссии не ходил. Вот ее и оценили, что называется, на глазок. Если сумма не устраивает, то надо обратиться в Комиссию по решению споров, разъяснил Business FM руководитель управления Росреестра по Московской области Сергей Богданов.

Сергей Богданов

руководитель управления Росреестра по Московской области

«Когда рыночная стоимость ниже кадастровой, такие случаи, к сожалению, есть. Заявители достаточно регулярно обращаются к нам, и мы раз в неделю проводим комиссию и рассматриваем такие заявления, по 30-40 заявлений в неделю. Если через комиссию прошел заявитель, и комиссия приняла решение о снижении, в дальнейшем протокол направляется в кадастровую палату, вносятся изменения в сведения о кадастровой стоимости».

Если консенсуса добиться не удалось, придется идти в суд, говорит управляющий партнер адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Вячеслав Леонтьев.

Вячеслав Леонтьев

управляющий партнер адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры»

«Если есть земельные участки, допустим, расположенные в живописном месте, у воды, они могут стоить в разы дороже, чем где-то в лесу, в болотистой местности, хотя они могут быть расположены друг от друга в километре-двух. Оценщик вряд ли выезжает на конкретный земельный участок, смотрит — они просто берут коэффициенты стоимость земли, средние показатели по рынку продажи земли в этом районе, и таким образом считают эту цену. Если комиссия не удовлетворяет его запрос и не снижает кадастровую стоимость, то он идет в суд оспаривать решение данной комиссии. Можно пересчитать уже начисленные налоги, оспорив стоимость. Надо заплатить налог и идти судиться».

Но в нашем случае сумма налога поражает любое воображение: 90 тысяч за три года. Откуда взялись такие цифры? Все дело в том, что она рассчитана, как указано в документе, мало того от нереальной суммы оценки участка в 2,5 млн рублей, но еще и по ставке 1,5%. А должно быть 0,3%, так как земля используется для индивидуального жилищного строительства.

Если это так, то это явная ошибка. Ее можно попытаться исправить в досудебном порядке, обратившись в налоговую. Причем сделать это желательно до истечения срока оплаты, объясняет налоговый юрист компании «Пепеляев групп» Вадим Зарипов.

Вадим Зарипов

налоговый юрист компании «Пепеляев групп»

«Это может говорить о том, что у налоговых органов недостоверная информация. И может быть даже это не их вина, а вина регистрирующих органов, других, которые направляют эту информацию в налоговые органы, потому что налоговые органы только рассчитывают этот налог. Это распространенная ситуация, нужно в этом случае подготовить письмо в свою налоговую: я получил извещение такое-то от такого-то числа, где указан объект такой-то, который неправильно квалифицирован как «иной». На самом деле он относится к жилищному фонду, что подтверждается тем-то. Опять же приложить документ, который это подтверждает».

Как это ни покажется странным, но рублевские и прочие лэнд-лорды платят налогов меньше. Не в абсолютном выражении, а по отношению к стоимости земли. Здесь ситуация с точностью до наоборот. Кадастровая стоимость не завышена, а занижена, причем в несколько раз, рассказывает директор по продажам компании Kalinka Group Алексей Сидоров.

Алексей Сидоров

директор по продажам компании Kalinka Group

«По нашей оценке, самая дорогая земля — это санаторий «Барвиха», Рублево-Успенское шоссе. Мы взяли еще поселок Раздоры-2 и тоже провели такую же аналитику, получили, что 26 соток в этом поселке по кадастру составляет 17 млн рублей — примерно то же самое, как и в санатории «Барвиха». Соответственно, налог будет около 50 тысяч руб. в год, но рыночная стоимость здесь порядка 90 тысяч долларов за сотку, и рыночная стоимость такого земельного участка примерно 2,5 млн долларов. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью на сегодня даже при том, что кадастровая стоимость достаточно серьезно выросла за последнее время, все равно это даже не процент, а в несколько раз разница, поэтому кадастру есть куда расти».

Аналогичная ситуация и с дорогими особняками. Буквально в километре друг от друга могут стоять «избушка на курьих ножках» и дворец с бассейном и сауной. При этом и тот, и другой считаются как жилой дом. Оценщики не вникают в детали, говорит руководитель аналитического центра группы компаний SRG Марат Абдуллин.

Марат Абдуллин

руководитель аналитического центра группы компаний SRG

«Оценка кадастровой стоимости проводится с использованием метода массовой оценки, который в силу своей массовости не учитывает индивидуальные особенности объекта. Отсутствие информации, например, о, раз мы говорим про загородное жилье, где именно находится этот объект, так как по документам на территории одной деревни либо одного населенного пункта может находиться как сама деревня, так и коттеджный поселок, причем бизнес-класса. Соответственно, отсюда средние показатели по населенному пункту, отсюда и завышение эконома и занижение элитного».

Все как-то у нас нечетко. У одних стоимость завышена, у других занижена. У одних одна процентная ставка, у других другая. Вот в Америке или Европе все просто — ставка налога фиксированная, и берется с той суммы, за которую реально куплена недвижимость. И никаких судов и перерасчетов, говорит партнер Paragon Advice Group Александр Захаров.

Александр Захаров

партнер Paragon Advice Group

«В Соединенных Штатах в рамках различных округов существует конкретная ставка налога, которая взимается с коммерческой стоимости, то есть, по сути, за сколько вы купили, именно с такой стоимости вы и будете уплачивать налог на имущество. К примеру, сейчас в Майами, если мы говорим о ставке налога на недвижимость, она составляет порядка 2%».

Далеко нам все-таки до цивилизованных форм работы. А тут еще ко всему прочему Дмитрий Медведев заявил, что надо запретить частным структурам делать оценку недвижимости и разрешить заниматься этим только государственным органам. Это ни к чему хорошему не приведет, уверены эксперты. Владельцы земли, не согласные с кадастровой оценкой, попросту лишатся альтернативы и возможности оспорить стоимость в суде. А госмонополия получит полное право распоряжаться этим по своему усмотрению. Неплохой доход для огромной армии чиновников.

Текст:Сергей Ткачук