Принимая квартиру у застройщика, покупатели чаще всего не могут определить скрытые дефекты помещения. Едва различимая вибрация стен, посторонние запахи, плохая вентиляция и повышенный уровень радиации – эти и другие сюрпризы невозможно обнаружить без специального оборудования.
Специалисты говорят: лучший способ избежать подобного рода проблем – стараться проверить квартиру на наличие всех возможных дефектов до подписания акта приема-передачи. И не экономить на проведении соответствующих экспертиз.
Скрытая угроза
Чаще всего перед подписанием акта приема-передачи покупатели проверяют общее состояние квартиры: качество бетонной стяжки, работоспособность электропроводки и т. д. «Среди самых распространенных дефектов, которые трудно определить на глаз, – плохо работающая вентиляция, неправильно установленные канализационные трубы, посторонние запахи», – утверждает генеральный директор агентства недвижимости Home Еstate Елена Амирова.
Покупатели редко проверяют квартиры на наличие посторонних шумов, вибраций, радиации, содержание в воздухе вредных веществ и т. д. По статистике Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти, в последние два-три года такого рода экспертизы проводили менее 1% покупателей жилья в новостройках. Но, как говорят в комиссии, сейчас подобные проверки граждане стали делать чаще. В частности, все больше граждан заказывают экологическую экспертизу – мода на нее появилась после того, как в некоторых новостройках Петербурга обнаружили запах аммиака.
По словам заместителя генерального директора «НДВ СПб» Вячеслава Ефремова, такие проблемы, как необъяснимый гул или вибрация стен в новостройках встречаются довольно редко. «Чаще всего люди заказывают экспертизу, которая выявляет те или иные строительные дефекты. Но в нашей практике было несколько курьезных случаев: покупатели приводили на осмотр квартиры экстрасенса», – утверждает он.
Привлекаем экспертов
Перед вводом многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик должен получить заключение о соответствии здания не только строительным, но и санитарным нормам. Но, как утверждает начальник Управления по контролю качества и технологическому надзору Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса Наталья Фертикова, покупатели жилья часто находят разного рода экологические «дефекты» уже после новоселья.
Допустимые уровни шума, инфразвука, электромагнитного и радиационного излучения и наличия в воздухе вредных веществ регламентируются санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами (САНПИН 2.1.2.1002-00), утвержденными еще в 2000 году.
К примеру, шумовой максимум для жилых помещений в период с 23.00 до 7.00 составляет 30 децибел (в дневное время этот показатель не должен превышать 40 децибел).
Определить превышение тех или иных норм без помощи специальных приборов практически невозможно. К примеру, посторонний звук, причиной которого может быть рефрижератор находящегося этажом ниже магазина, редко можно услышать в процессе приемки квартиры. Вероятно, что вы не почувствуете запах аммиака, хотя его концентрация в воздухе будет опасна для здоровья. По словам Натальи Фертиковой, в ряде случаев эксперты фиксируют на первых этажах новостроек превышение допустимого уровня концентрации радиации. Чаще всего «фонят» вовсе не материалы, из которых построен дом: причиной высокого уровня радиации может быть содержащийся в почве радон.
Перестраховка
В общем, как советует консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко, если в процессе осмотра квартиры у вас возникли сомнения относительно ее качества, лучше не подписывать акт приема-передачи. «В таких ситуациях представители застройщика часто говорят, что, мол, у вас паранойя. Но все же лучше привлечь эксперта, который сделает экологическую и санитарную экспертизу. Организаций, которые могут сделать подобные исследования, в городе достаточно», – подчеркивает она. Тем более, их услуги относительно недороги – стоимость проведения подобных экспертиз варьируется в пределах 5–10 тыс. руб.
Требовать устранения любых дефектов квартиры (в том числе – и скрытых), по словам Анны Горбенко, лучше до подписания акта приема-передачи. «Практика показывает, что застройщики гораздо охотней устраняют недоделки до момента передачи квартиры покупателю. После того как дольщик принимает квартиру, застройщик, если можно так выразиться, теряет к ней интерес. Бывает, что покупатель несколько месяцев (а то и лет) ведет переписку со строительной компанией, требуя устранить те или иные недоделки», – рассказывает эксперт.
Как утверждает Наталья Фертикова, если по результатам экспертизы окажется, что квартира не соответствует утвержденным в САНПИН параметрам, это будет являться веским основанием для того, чтобы не подписывать акт приема-передачи.
Но даже если дефекты вскрылись уже после новоселья, также необходимо требовать от застройщика их исправить – в течение гарантийного срока (напомним, что в соответствии с 214-ФЗ, он составляет пять лет с момента передачи жилья покупателю). После новоселья к проверке экологического состояния квартиры имеет смысл привлечь не частных экспертов, а Роспотребнадзор. Анна Горбенко сказала, что эта организация имеет право проверять жилье лишь после того, как вы подписали акт приема-передачи.
Комментарии
актуально для меня
Укладка паркета, плитки - часто выполняется с такими нарушениями, что удивляешься фантазии исполнителей.. Монтаж системы канализации, вентиляции, уровня полов, утепления стен, полов, полов лоджий.. Разводка электрики, способ монтажа электропроводки.. все включается при проверке.. но до первой серьезной нагрузки)) Разумеется разводка водоснабжения требует особого внимания.. Если это стандартное исполнение, и то бывают серьезные нарушения в монтаже или подборе комплектующих, а если это не стандартное исполнение.. да еще скрытое.. Это мина замедленного действия))
Даже наличие проектной документации не является гарантией того, что все будет сделано идеально. Ее Вам показывают, что бы дать понять как это будет сделано.. а не как на самом деле выполнено, и какими материалами.