Покупка частного жилья: на что стоит обратить внимание?

Стоит сразу обратить внимание, что приобретение любой недвижимости – дело не простое и хлопотное. Наиболее часто люди придают значение исключительно планировке и внешнему виду жилья, но это только «картинка», которой не достаточно для комфортной и спокойной жизни.

Итак, что же необходимо знать о доме, который Вы собираетесь купить?

В первую очередь, обратите внимание на техническое состояние предполагаемой покупки. Можно долго спорить, какой вариант лучше: хороший крепкий дом в неблагополучном районе или ветхое строение в удачном месте с близким расположением школы, аптеки, магазина и остановки общественного транспорта. Самое главное – это получить надёжное жильё за разумные деньги.

Практически каждый покупатель стремится приобрести недвижимость, в которую не требуется вкладывать много средств и сил после её покупки. Как говорится, въехать на всё готовенькое. Но на практике получается, что такое желание является несбыточным. Даже коттедж «под ключ» после приёмки нужно как-то, но дорабатывать. Работы могли быть сделаны некачественно, или придётся менять проводку, элементы отопления, когда выяснится, что электросеть не выдерживает нагрузку, а максимальной температуры радиаторов не хватает на обогрев всего дома. Ситуации бывают разные, а потому никто не застрахован от ошибок инженеров или строителей.

Что уже говорить о вторичном жилье, достоверную информацию о котором можно получить, только прожив в нём некоторое время. Согласитесь, все изъяны своего жилища потенциальному покупателю ни один здравомыслящий продавец показывать не будет. А потому есть два варианта: самостоятельно проверить состояние жилого дома или же обратиться к профессионалам, специализирующимся на обследовании зданий и сооружений. Если Вы решили идти по первому пути, то возьмите на заметку несколько советов.

Самое удачное время для обследования дома – это весна. Талые и грунтовые воды покажут многие изъяны даже самому несведущему в строительстве человеку. Подтёки на стенах подвала или, того хуже, затопленный пол говорят о плохой гидроизоляции фундамента. Сырость углов может так же навести на подозрения. Даже, если Вы не планируете пользоваться подвальными помещениями, подумайте о перекрытии первого этажа, постоянно холодном покрытии пола и разрушающемся цоколе.

Кроме того, это говорит о сырости по всему участку. Вряд ли Вам захочется каждую весну «доплывать» до входной двери и вылавливать в лужах молодые саженцы. В этом случае потребуется проведение мероприятий по отводу грунтовых вод, устройству дренажа или лотков для стока талой воды, а это лишние затраты.

Осмотр чердака и кровли тоже может достать несколько скелетов из шкафа. Даже неопытным глазом заметно плохое состояние стропильной системы или самой кровли. Сырые или повреждённые грибком стропила ничего, кроме опасности обвала всей конструкции, не предвещают. Прорехи в кровельном покрытии грозят постоянными подтёками на перекрытии и гниением утеплителя.

Последнему стоит так же уделить внимание: если его слой слишком тонкий или местами вообще отсутствует, то это чревато большими тепловыми потерями через крышу, а следовательно, и увеличением затрат на отопление. В мансардных этажах утеплитель на стенах и потолке скрыт отделкой, а потому стоит спросить у хозяина, какова его толщина, что за материал и сколько градусов обычно в помещении зимой.

При этом обратите внимание на стены, нет ли на них сырости или пожелтения. Особый интерес должны вызвать у Вас места прохода каналов через кровлю, как устроены стыки и есть ли защита от осадков. Неисправная водосливная система (повреждённые трубы, незакреплённые желоба и воронки) может не только испортить вид здания постоянно сырым фасадом, но и чревата повреждением наружной отделки фасада.

Правильность возведения стен является своего рода лакмусовой бумажкой аккуратности строителей при монтаже конструкций. Ровность поверхностей можно проверить при помощи бруса или линейки, приложив их к стенам и потолку. Если образуются зазоры, значит, качество строительно-монтажных работ изрядно хромало. Так же помощником Вам может стать строительный уровень: по положению пузырька видна аккуратность выполнения горизонтальных и вертикальных поверхностей.

Обратите внимание на открывание межкомнатных и входных дверей. Скрипы, потёртости от полотна на полу и деформированная дверная коробка говорят о неправильной усадке дома. А если дверь с трудом закрывается или не входит полностью в коробку, то это признак разбухания от сырости.

Окна тоже стоит проверить на открывание. Если это стеклопакеты, то убедитесь, чтобы внутри не было влаги, а иначе придётся менять оконные блоки. Слабые места оконных проёмов – под подоконником и боковые откосы. Проведите рукой перед ними и убедитесь, что оттуда не дует наружный воздух.

Очень важно проверить инженерные коммуникации внутри дома и на участке. Узнайте, какая схема подачи воды в дом, как устроена канализация (в местный выгреб или в центральную трубу), проверьте водомерный узел, а заодно и место входа наружного водопровода в дом. Канализацию можно испытать, слив большое количество воды. По скорости её убывания судят, забита ли система и на сколько хорошо она справляется. Выгребная яма должна быть минимальных размеров в плане 0,8х2,5 метра и 1,5 метра в глубину.

Лучше, если её стены выложены из кирпича, камня или монолитного бетона и оштукатурены. В ином случае возможны протечки, а это чревато отравлением земли вокруг выгреба и неприятными запахами. Но наиболее удобным вариантом будет центральная канализация, потому как выгребную яму приходится часто откачивать и периодически проводить её ремонт или даже замену.

Попросите включить отопление и ознакомьтесь с нагревательным котлом. На сегодняшний день самым популярным видом является газовое оборудование с регулируемыми параметрами теплоносителя. Результат его работы будет виден в течение получаса, а потому пройдитесь по комнатам и потрогайте радиаторы отопления. Посмотрите на состояние труб, убедитесь в отсутствии подтёков. Важно проверить наличие запорной арматуры для выпуска воздуха в радиаторах, иначе воздушные пробки в системе могут сказаться на качестве обогрева дома.

Обратите внимание на наличие вентиляционных отверстий в санузлах и кухне. Зачастую, если дом строил сам хозяин без помощи профессионалов, или здание очень старое, вентиляцию могут попросту забыть сделать.

Без неё влажные помещения будут постоянно сырыми, с застоявшимся воздухом, а в кухне станут накапливаться запахи всех приготовленных Вами блюд. Кроме того, вентиляция не должна быть в наружной стене, иначе на внутренних стенках вентиляционного канала постоянно будут образовываться конденсат и наледи.

Попросите хозяина включить свет во всех помещениях, узнайте возраст и характеристики электропроводки, какие нагрузки она способна выдержать. Особенно этот вопрос актуален для старых домов и районов. При современном обеспечении жилья электроприборами проводка прошлого века не выдерживает. Не лишним будет разговор с соседями о частоте перебоев с электричеством.

Отдельно стоит поговорить о деревянном строении. Самая важная характеристика – степень влажности дерева. Строительная древесина могла быть плохо просушена, или же сырость в доме может подпортить состояние конструкций. Поэтому полезной будет проверка влажности влагомером: для клееного бруса нормальным показателем является 16 %, для бревна и квадратного бруса – до 20 %. Наличие тёмных пятен на древесине говорят о халатном отношении к обработке антисептиками. Узнайте так же, была ли произведена обработка антипиренами – специальными составами, увеличивающими огнестойкость дерева.

В итоге такого подробного осмотра Вы сможете получить реальную картину технического состояния дома. Помните совет: если Вам хоть что-то показалось сомнительным, то не спешите заключать сделку. Возможно, что стоимость ремонтных работ перечеркнёт всю выгоду покупки дешёвого жилья.

Но, если Вы сомневаетесь в своих познаниях о строительстве, то лучше обратиться за помощью к экспертам. Профессионал на глаз может определить все недостатки здания и разоблачить недобросовестного хозяина, который за центральное газоснабжения выдаёт зарытый в землю баллон.

Вопреки всем опасениям, услуги специалистов стоят недорого. 100-200 долларов по сравнению с возможной стоимостью ремонтных работ – это сущий пустяк. Зато Вы будете уверены, что не покупаете «кота в мешке». Кроме того, возможен вызов бригады экспертов, вооруженных специальными приборами для измерения влаги, нагрузок, класса бетона, состояния арматуры и других важных факторов. Дотошное обследование будет предоставлено Вам в виде отчёта с прогнозами, показывающими, как долго простоит сооружение и какие работы, возможно, придётся выполнить в ближайшее время.

Один из важных анализов, который без помощи профессионала выполнить невозможно – это анализ сохранности тепла. Его целью является выявление утечек тепла, а заключением – необходимость утепления или ремонта ограждающих конструкций. Результатом такого обследования является энергетический паспорт объекта – документ, составленный по всем стандартам и строительным нормам.

Обязательно необходимо проверить документы на дом. Как известно, «без бумажки ты букашка», а в случае с целым зданием важна каждая строчка. Было бы очень глупо, тщательно проверив само строение, погореть на неправильно подписанных бумагах.

Для начала проверьте их наличие. Название документов могут отличаться в зависимости от региона и местных нормативных актов, но примерный список таков:

• свидетельство о регистрации участка и праве собственности на землю;
• свидетельство о праве собственности на здание;
• разрешение на возведение дома и построек на участке;
• акт введения объекта в эксплуатацию;
• согласие всех владельцев на продажу дома;
• справка о прописанных в доме людях.

Полный перечень документов зависит от типа жилья, земельного участка, истории дома, вида собственности и других факторов. Список необходимых бумаг можно получить в местном БТИ, а заодно проверить, действительно ли продавец является собственником жилья.

При оформлении документов требуйте два отдельных договора купли-продажи: на дом и на землю. От мошенников сегодня никто не застрахован, а ведь бывают случаи, когда дом покупается без участка, на котором он стоит. Документы на землю проверяйте дважды: совпадает ли оформленная площадь с реальной, правильные ли габариты, есть ли нелегально захваченные территории.

Следует перемерить расстояния и размеры строений на участке: градостроительные нормы регламентируют удалённость построек от забора, противопожарные разрывы между зданиями и другие параметры. А размещение построек над некоторыми подземными коммуникациями чревато проблемами с городскими коммунальными службами, которые могут привести к сносу строений.

Если Вам что-то кажется подозрительным или некоторые постройки не совпадают с указанными в документах, лучше откажитесь от сделки. Всю информацию по земельному участку, его регистрацию по конкретному адресу можно подтвердить в местном управлении земельных ресурсов. Также стоит убедиться в отсутствии споров с соседями за землю и границы участка и в отсутствии «затерявшихся» совладельцев и наследников.

Кроме всего прочего потребуйте проектную документацию на все постройки и установленные сети коммуникаций, схемы разводки инженерных систем, договоры на установку и гарантийные талоны. Необходимо знать, где проложены кабели и трубы не только внутри дома, но и снаружи. Технические условия подключения коммуникаций станут гарантом законности присоединения к центральным системам. Технический паспорт БТИ должен подтверждать легальность всех перепланировок, иначе дом продаже не подлежит.

Это не самый законченный список всех аспектов, на которые стоит обратить внимание при покупке дома. На самом деле, каждый конкретный случай требует каких-то своих дополнительных проверок. К примеру, иногда требуется установить дееспособность или психологическое здоровье продавца и его юридическую способность заключать сделку, иначе она будет недействительной. Возможные подвохи могут выявить агенты по недвижимости, которые как никто лучше подкованы в юридических аспектах сделок с недвижимостью. Иногда проверку документов целесообразнее доверить им.

В заключении стоит сказать, что не каждый минус перечёркивает всякую возможность покупки дома. Иногда бывает так, что некоторые недочёты меркнут перед выгодой приобретения удачно расположенного или очень просторного жилья. Надеемся, наши советы помогут Вам обзавестись Вашим собственным уютным уголком.