Жилье в Москве будет дорожать. Но не так, как раньше

На модерации Отложенный На сегодняшний день 49% семей, проживающих в крупных и средних российских городах, не удовлетворены качеством своего жилья и хотели бы его улучшить. В Москве доля недовольных несколько ниже средней и составляет 47% (впрочем, различие находится в пределах точности расчетов). При этом только 5% жителей крупных и средних городов сумели в прошлом году приобрести квартиру и 2% - дачу, загородный дом (в Москве – 4 и 3% соответственно).

Средний срок, в течение которого недовольные потребители намерены решить жилищную проблему, составляет 4,1 года. В Москве срок ожидания нового жилья – 4,6 года, что очевидно связано с более высокими ценами на недвижимость. Как и ранее, россияне рассчитывают увеличить свое жилье в среднем на 28 кв. метров. Такие же пожелания по расширению жилой площади зафиксированы и в Москве.

52% от числа тех, кто хочет купить квартиру, собираются взять ипотечный кредит в банке, еще 36% намерены накопить необходимую сумму. В Москве доля потенциальных банковских заемщиков меньше – ипотечный кредит намерены взять 48% от числа тех, кто хочет купить новое жилье. А «накопителей», наоборот, больше – 40%. Дело в том, что необходимость платить довольно высокие проценты банку и брать на себя долгосрочные обязательства отпугивает людей. При появлении возможности накопить необходимую сумму (а она возникает с ростом доходов) население менее охотно прибегает к ипотечному кредитованию. Поэтому в Москве, где уровень доходов выше, чем по стране в целом, доля потенциальных пользователей ипотечных кредитов ниже.

90% потенциальных покупателей жилья (в Москве – 92%) считают, что уровень цен на недвижимость неприемлемо высок. Даже в группе с доходом от 1,5 тыс. долл. на члена семьи в месяц только 22% потребителей считают цены на жилье в своем городе приемлемыми (в Москве – 10%). Поэтому особенно важным результатом исследования является определение приемлемой стоимости квадратного метра и бюджетов, которые жители крупных и средних российских городов намерены потратить на улучшение жилья. По стране в целом средняя сумма на эти цели составляет 73 тыс. долл., в Москве она несколько больше – 81 тыс. долларов[3]. Таким образом, верхняя оценка приемлемой для потребителей стоимости квадратного метра в крупных и средних российских городах не превышает 2,6 тыс. долл., в Москве – 2,9 тыс. долларов, что существенно ниже текущей средней цены квадратного метра (немногим более 4 тыс. долл.).

Проведенные исследования подтвердили наличие достаточно четкой зависимости между расходами семьи на приобретение недвижимости и ее доходами. Население с невысокими доходами при улучшении жилищных условий тратит около 2 годовых доходов или более того. С ростом благосостояния относительные расходы на недвижимость падают до 1 годового дохода семьи и ниже. В среднем российская семья готова тратить на новое жилье 1,6-1,8 годового дохода, максимальный бюджет не превышает 2,5 годовых доходов семьи. Надо признать, что за последний год приемлемый для потребителей бюджет на улучшение жилищных условий не изменился – год назад россияне также были готовы тратить на недвижимость 1,8 годового дохода семьи. Таким образом, высокие цены на недвижимость, установившиеся в последнее время в российских городах, особенно в Москве, не подтолкнули россиян к изменению поведения на этом рынке – повышению доли расходов на жилье в совокупных доходах. Рост расходов на недвижимость, таким образом, определяется сегодня только общим увеличением доходов россиян.

Ввод жилья в эксплуатацию сильно отстает от потребностей населения, что приводит, с одной стороны, к неудовлетворенности спроса на недвижимость, а с другой стороны – к повышению цен на нее. В результате резкого роста цен на жилье с рынка оказалась вытесненной значительная часть потенциальных покупателей. Особенно это характерно для московского рынка жилья, разогретого инвестиционным спросом в 2005-2006 годах. На следующем рисунке приведена зависимость возможного числа конечных[4] сделок с недвижимостью (без учета мигрантов из других регионов) на московском рынке в зависимости от средней цены на нее. График построен на основании данных по имущественной дифференциации населения в Москве в середине 2007 года.




При средней стоимости квадратного метра на уровне 100 тыс. рублей (около 4 тыс. долл.) число сделок на рынке не превысит 80 тысяч, что не обеспечивает «поглощение» с рынка всей недвижимости, выставляемой на продажу в настоящее время и в будущем. Если планы Правительства Москвы поводу в строй нового жилья будут выполнены (4,8 млн. кв. м. в 2007 г., 5,3 млн. кв. м. в 2008 г.), «поглощение» первичного и вторичного предложения потребует совершения не менее 120 тыс. сделок в год, т.е. в полтора раза больше, чем при нынешнем уровне цен. В сегодняшних условиях на рынке жилья может остаться только группа с доходами от 3-4 тыс. долл. на члена семьи в месяц, составляющая не более 5% москвичей. Прочие жители города вытеснены с рынка недвижимости и вынуждены при необходимости приобретать жилье в ближнем Подмосковье.

На сегодня средняя московская семья в черте города не может купить на свой месячный доход более 0,9 кв. метров жилья[5]. А для балансирования рынка недвижимости покупательная способность годовых доходов семьи, как показывают исследования Росгосстраха, должна составлять не менее 13 кв. метров или 1,1 кв. метра на месячный доход[6]. Расчеты показывают, что для балансирования спроса и предложения цена квадратного метра в Москве должна находиться на уровне 80-90 тыс. рублей. Таким образом, стоимость московской недвижимости остается завышенной на 10-20%.

Напомним, что исследование Росгосстраха, проведенное в начале года, показало, что отрыв цены московского жилья от уровня, обеспечивающего балансирование спроса и предложения, составляло 40%. Сегодня он сократился благодаря снижению стоимости жилья и росту доходов населения, хотя и не исчез вовсе. Можно предполагать, что тренды роста доходов москвичей и снижения цены на московское жилье пересекутся в конце нынешнего – начале следующего года, на волне выплаты годовых бонусов сотрудникам крупных российских корпораций. Однако весной 2008 г. можно ожидать продолжения стагнации из-за снижения доходов граждан в начале года.

Можно говорить о том, что в ближайшие годы инвестиционный взлет стоимости московского жилья, наблюдавшийся в 2005-2006 гг., уже не повторится. На это есть две основные причины. Во-первых, конечное потребление на рынке недвижимости столицы при нынешнем уровне цен практически исчерпано и его увеличение в ближайшие месяцы не может быть значительным. А без роста конечного потребления невозможен и спекулятивный рост стоимости жилья, делающий его востребованным инвестиционным инструментом. Важным фактором, ограничивающим конечный спрос на московское жилье, является миграция потенциальных покупателей в Подмосковье, которое не испытывает недостатка в площадях под застройку. В силу этого стоимость жилья в ближней к Москве зоне может быть в полтора - два раза ниже, чем в городе. Поэтому по данным Министерства строительства Московской области москвичи в год приобретают 25- 30% жилья, строящегося в Подмосковье.

Во-вторых, резкий всплеск стоимости московского жилья в 2005-2006 гг. опирался на значительное увеличение доходов российских компаний, ориентированных на экспорт (прежде всего, топливно-энергетических). Так, в 2005 г. стоимость российского экспорта по данным Росстата выросла на 33%, а в 2006 г. – на 25% (в первом полугодии 2006 года – на 31%). Это обеспечило крупным российским корпорациям высокие доходы, которые в значительной части были потрачены на выплаты персоналу. За счет этих средств представители среднего и высшего менеджмента смогли приобрести новое жилье либо для проживания, либо как инвестиции для дальнейшей перепродажи. В то же время за первые 5 месяцев 2007 года стоимость российского экспорта выросла всего на 9% (в топливно-энергетической сфере рост составил всего 0,2%) в долларовом исчислении. А с учетом девальвации доллара рост стоимости экспорта не превысил 3%. Поэтому возможности высокодоходных групп населения по вливанию средств на московский рынок недвижимости в 2007 г. будут, как представляется, весьма ограниченными. В среднесрочной перспективе конъюнктура мировых рынков остается не слишком благоприятной из-за трудностей в экономике США. Поэтому ни в 2007, ни в 2008 гг. не приходится ожидать существенного притока инвестиционных средств населения на рынок столичной недвижимости.

После того, как наступит балансирование спроса и предложения на рынке московской недвижимости, вызванное падением цен и ростом доходов населения (а это предположительно произойдет ближе к лету следующего года), рост цен на жилье возобновится в темпе роста доходов населения - около 10% в реальном исчислении и около 20% - в номинальном.

Надо учитывать, что приведенные выше оценки сделаны для сегмента массового жилья. В то же время различные сегменты московского рынка жилья в ближайшие месяцы будут вести себя по-разному. Известно, что в Москве существует дефицит элитного жилья стоимостью от 1 – 2 млн. долларов за квартиру и выше. Поэтому в этом сегменте возможен более значительный рост цен. При оценке стоимости недвижимости в Москве надо также учитывать «валютный риск». Цены на нее, как правило, определяются в долларах. Однако американская валюта подешевела относительно рубля за последние полгода на 4%. Поэтому заявления о росте цен могут скрывать не более, чем желание продавцов компенсировать свои потери из-за укрепления курса рубля.