Строители отказались от государственных 100 млрд рублей

«Неконструктивная позиция строительных компаний лишила их возможности в кризис получить дополнительный источник ликвидности в виде государственных денег, — заявил 13 марта первый вице-премьер Игорь Шувалов. — Около 100 млрд рублей мы были готовы потратить на приобретение жилья высокой степени готовности. Рассчитывали на адекватный ответ со стороны строительных компаний. Но мы этого не увидели».

Со слов Шувалова можно понять, что чиновники Белого дома оскорблены в лучших чувствах. Искренне, от души хотели спасти утопающих строителей — подать им руку помощи, бросить круг именно в ту минуту, когда бремя банковских кредитов и падение спроса до нуля тянут горе-предпринимателей в омут, в пучину, на самое дно… Но в ответ эти жлобы и жадины успели лишь прохрипеть в смертельных судорогах: «Да не достанься ты (в смысле недостроенное жилье) никому!» То бишь ни банкам-кредиторам, ни дольщикам — физическим лицам, ни самому правительству, которое гуманно намеревалось раздать квартиры очередникам и социальным льготникам. Так, в Волгограде ни одна компания не согласилась отдать жилье по 31,7 тыс. рублей за квадратный метр. В Челябинске строители потребовали у местных властей выкупать у них жилье по 32 тыс. рублей за метр, а не по 25,5 тысячи…

Однако живем мы в XXI веке. И экономические коллизии далеки от сюжетов древнегреческой драмы. Хотя нельзя исключать, что некоторые крупные игроки строительного бизнеса весьма эксцентричны. Один, например, разводит зачем-то барсуков в жилом комплексе бизнес-класса и готов кушать собственные галстуки по 500 евро за штуку. Другой в разгар кризиса привез в Москву Наоми Кэмпбелл с матерью модели. Третий просит денег из казны, оставаясь тем не менее в списке миллиардеров «Форбса»…

Так ведь и не к ним вроде бы обращался Шувалов со товарищи, а к массе непонтовитых застройщиков массового жилья.

На первый взгляд посчитать их затраты и прибыли — не бином Ньютона. Принято думать, что строительные компании неохотно раскрывают себестоимость возведения жилья экономкласса, куда власти собираются расселять людей из ветхого и аварийного жилья, военных, очередников и т.п. СМИ, к примеру, пишут, что в Кемеровской области на встрече с премьер-министром Владимиром Путиным один из местных застройщиков признался (чуть ли не под пыткой!), что у его компании себестоимость панельного жилья составляет 27 тыс. рублей за метр. Трудно поверить, что премьер нуждался в таком признании. Проектные декларации и сметные стоимости многоквартирных домов есть на доступных всем сайтах девелоперов. Я сам просчитывал не раз. И на примере, скажем, подмосковных проектов убеждался, что цена квадратного метра в монолитно-кирпичном доме составляет от 25 до 28 тыс. рублей, в то время как панель может уложиться даже в 20—22 тысячи. Достаточно найти в документах раздел «Планируемая стоимость строительства» и разделить общую сумму на число квадратных метров.

То же самое сделали и эксперты правительства. Более того, даже прибавили процентов 5—10 в виде чистой прибыли застройщиков. Чем плохо-то?

А плохо тем, скажет любой строитель, что дом построить — это не кирпичи с пеноблоками сложить и не арматуру сварить. Это любой таджик сделает за три копейки (не считая, конечно, взяток инспекторам Федеральной миграционной службы). Главное в нашем отечественном строительстве — эффективные контакты с властью и монополиями. Эти субстанции имеют кармический смысл для строителя, наполнены либо животным ужасом, либо бесконечной благодатью. Потому как на них, великих и могучих, падает основная часть себестоимости проектов и от них же исходят основные коммерческие риски.

Аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков считает, что инвестиционная себестоимость монолитного дома в спальном районе Москвы в 2009 году составляет 90—94 тыс. рублей за метр. «Принципиально дешевле этих цифр строить не удастся при текущем положении вещей. Если город захочет удешевить строительство, то они могут убрать плату за снятие запрета на строительство (это 600 долларов на метр), продавить «Мосэнерго» снизить цену за подключение (это 200 долларов за метр), взять на себя инженерные сети и магистрали (это 300 долларов), соцкультбыт (это 200 долларов). Добавим 5% прибыли застройщика и получим минимум в 48 тыс. рублей за метр», — пояснил Кочетков.

С этими цифрами согласен вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. «С учетом инвестиционных условий, которые предлагаются застройщикам, цена в Москве не может быть ниже 80—90 тыс. рублей за метр.

Если поменяются условия предоставления земельных участков в городе, тогда можно будет говорить о снижении», — утверждает он.

Несмотря на разницу цен в Москве и провинции, соотношение чисто строительных затрат и платы за государственно-монопольные услуги примерно одинаково — 1:2 в пользу бюрократии и «непроизводственных» издержек. «С учетом земли и коммуникаций себестоимости квадратного метра в 30 тыс. рублей нет даже в регионах», — уверен Сергей Канаев, первый вице-президент ГК «ПИК».

При этом следует подчеркнуть: если расходы строителей относительно понятны (цена стройматериалов, работы, транспортных услуг), то бюрократическая составляющая — далеко не всегда. Она может быть неподъемной или очень большой для новых и посторонних игроков региональных рынков. И она будет весьма необременительной для «своих» строителей — при том условии, что сверхприбыль остается в дружной семье папы-мэра и сына-строителя.

Но даже исключив коррупционную составляющую (а без нее в России стройки нет), стоит признать, что жилье строится двух типов — так называемое коммерческое и социальное. В первом случае на покупателях квартир наживаются и власти, и частный бизнес. И оно-то по факту является главенствующим. Не случайно правительство хотело выкупить жилье экономкласса, но осталось с носом. Ведь причина и в том, что дешевых домов с готовностью от 70% на рынке просто нет или его катастрофически не хватает.

В начале прошлого года риелторы, специализирующиеся на новостройках, заявляли: в Москве перестали строить доступное жилье. Вообще. Все новые проекты начинаются со слов «бизнес-класс»… Та же картина во многих городах-миллионниках (например, в Ростове-на-Дону), где дорожающая земля и подключение к коммуникациям отвергали массовые проекты. В итоге у дорогих домов с потолками от трех метров, лифтовыми холлами (минимум на 4—6 машин), входными группами на манер пятизвездочных отелей и подземными паркингами не нашлось главного — покупателей. Оказалось, что в России нет такого количества богатых людей. А те, что есть, уже купили по паре-тройке элитных квартир, загородные коттеджи и даже иностранную недвижимость в теплых и не очень странах.

Помочь правительству в покупке недостроя по 30 тыс. могло бы малоэтажное строительство. Но на поверку его в виде сколько-нибудь готовых объектов не оказалось вовсе. По нашей версии, местные власти, рапортуя в Кремль об исполнении программы «Доступное жилье», прибегали к обману, вписывая в отчетность все дома и коттеджи, построенные частными лицами своими силами и за свой счет. Поэтому выкупать сегодня нечего и не у кого, несмотря на то что даже в Подмосковье сколько угодно фирм, готовых строить небольшие коттеджи по 400—500 долларов за «квадрат» — из профилированного бруса, пеноблока, а также по сборно-щитовой технологии. Но к бюджетному пирогу всю эту «мелочь» не подпускают.

Особенность сегодняшней коллизии в том, что наступает момент истины. Если правительство и местные власти на самом деле хотят обеспечивать доступным жильем военных, льготников, переселенцев из аварийного фонда, то следует четко обозначить свою роль в этом процессе — не скупщика по случаю кризиса, а заказчика дешевых квартир. Тогда частные строительные фирмы выступают в роли подрядчика. При этом покупка земли, подключение коммуникаций, финансирование проектов, оформление документов становятся заботой властей, а строители делают свою прямую работу, складывая кирпичики, пеноблоки, сваривая арматуру... Примерно так, кстати, СУ-155 возводит около 400 тыс. кв. м в подмосковной Щербинке. Так было и в советские времена, когда государство строило (в смысле заказывало работы) буквально всё и везде.

Теперь, пообещал первый вице-премьер Шувалов, предусмотренные на покупку готового жилья средства будут вложены в заказ жилья экономкласса по сниженным ценам.

«Мы должны ориентироваться на цену в пределах 30 тыс. рублей за метр жилья экономкласса. Те компании, которые не хотят с нами взаимодействовать, — это их дело», — заключил Шувалов.

Однако никакого механизма заказов, определенного правительством, пока нет. И неизвестно, когда он появится. Не исключено, что кризис станет катализатором процесса. Но в любом случае стоит посочувствовать очередникам и льготникам, ждущим квартир. Если не удалось получить их сейчас, то перспективы новоселья отодвигаются как минимум на 2—3 года. Таков строительный цикл по возведению многоквартирного дома. И быстрее никак не получится.