Что будет с подмосковным жильем эконом-класса

До недавнего времени у представителей, скажем так, среднего класса, потерявших последнюю надежду купить квартиру в Москве, все же оставался «запасной аэродром» - подобрать жилье в ближнем или хотя бы среднем Подмосковье. Именно туда в последние годы полностью переместилось строительство массового жилья на продажу. А соответственно как первичный, так и вторичный рынок самых спрашиваемых у не самых богатых граждан квартир - в панелях более-менее современных серий. Что же будет с этим жильем теперь?

На фоне постоянных разговоров о том, что строительный сектор вот-вот встанет, уже как-то и удивительно видеть в Подмосковье работающие строительные краны. Как, еще есть такие герои?

- Те компании, которые заморозили свои проекты, в большинстве своем сделали это еще на бумажной стадии, - комментирует ситуацию Татьяна Зуева, руководитель отдела продаж первичного рынка Инвестиционной компании МГСН.

Причем сделано это было не прямо сегодня - это ведь для простого обывателя кризис начался только в середине сентября.

Последствия же свертывания еще не начатых проектов станут заметны, по прогнозам, года через два. По мысли застройщиков, к тому времени из-за дефицита свободных квартир спрос на новостройки опять обгонит предложение и цены пойдут в рост.

- Некоторые застройщики берутся достраивать объекты недобросовестных компаний, например, микрорайон Северное Кучино (г. Железнодорожный). Также строители привлекают стратегических соинвесторов в свои проекты. Существенную поддержку оказывает правительство Московской области, - говорит Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании «Трест-1991».

Впрочем, если проехать по западу области, на который сейчас приходится большая часть предложений в подмосковных новостройках (Одинцово с окрестностями, Красногорск с Павшинской поймой), то бросается в глаза вовсе не брошенный недострой, а довольно-таки немалое количество вполне готовых с виду домов, украшенных со всех сторон плакатами «Квартиры продаются», «Рассрочка от застройщика», «Специальная акция!».

В самом деле, нынче возникли проблемы с реализацией жилья даже уже в достроенных и сданных госкомиссии домах. Банки практически перестали кредитовать покупку квартир, права собственности на которые не оформлены (а даже после сдачи дома госкомиссии этот светлый момент наступает отнюдь не на следующий день). Да и вообще на кредит могут рассчитывать немногие счастливцы...

В этой ситуации, как и прогнозировалось, застройщики уже готовы идти на некоторые уступки немногочисленным покупателям. Уступки эти в основном двух видов.

1. Хотя явным образом застройщики цены не снижают, большинство из них предлагают скидки. В среднем по достроенным подмосковным новостройкам эконом-класса они составляют 5 - 10%.

В абсолютных цифрах это сумма, на которую в нынешние кризисные времена вполне можно присмотреть недорогую подержанную иномарку в приличном состоянии. Скажем, при цене квартиры в 3,3 млн. руб. скидка получается более 300 тыс. руб.

Особенно застройщики рады тем, кто в состоянии выложить всю сумму за квартиру с ходу, - тут можно рассчитывать и на дисконт посущественнее (иногда тысяч до 600). А для большей привлекательности скидочной кампании придается статус «акции»: размер скидки может варьироваться в зависимости от этажа и количества комнат в квартире, ее могут вам предоставить как собственно на квартиру, так и на место на паркинге и т. п.

2. Поскольку на ипотеку как двигатель спроса теперь надежды нет, застройщики решили кредитовать покупателей сами. В ход пошли самые разнообразные программы рассрочки.

Главное условие - внести сразу не менее 30% от стоимости квартиры. При этом рассрочку на период до 6 месяцев вам могут предоставить вообще без процентов, а на 12 - 18 месяцев - под 18 - 20% годовых. И никаких поручителей и справок.

- Есть предложение и рассрочки на 10 лет под 18% годовых, при единственном условии - оплатить от 30% стоимости квартиры, - рассказывает Татьяна Зуева.

- Квартиры - в уже построенных домах в микрорайоне, расположенном в Павшинской пойме. Также интересные - в том числе и долгосрочные - рассрочки предлагаются на новостройки в г. Люберцы, в Ленинском районе г. Московский и т. п. Эти условия выглядят очень выгодными на фоне немногочисленных ныне предложений ипотеки от банков. Вот только, если речь не идет о достроенном доме, стоит задуматься и о возможных рисках.

По прогнозам, в столице уже в следующем году доля городского заказа может увеличиться до 70% от всего возводимого в Москве жилья. Таким образом столичные власти собираются поддержать на плаву застройщиков, выкупая у них квартиры, а заодно и решая проблемы с обеспечением жильем очередников. Однако эта мера поможет поддерживать на плаву и цены на столичную недвижимость, поскольку в свободную продажу станет поступать уж совсем мало квартир. Соответственно будет обеспечен и спрос на Подмосковье со стороны тех, кто по тем или иным причинам в московские городские жилищные программы не вписывается. Конечно, не прямо сейчас, в кризис, а в перспективе - приблизительно через полтора-два года.

К обещаниям застройщиков заморозить новое строительство также стоит относиться серьезно. Темпы строительства и ввода жилья в 2008 году и так были ниже, чем в 2007-м. Если в ситуацию каким-то образом не вмешаются власти, очередные «заморозки» в перспективе дадут свои плоды в виде уменьшения предложения.

При этом эксперты утверждают, что наиболее чувствительным к кризису оказалось жилье бизнес-класса (см. «Цифры»). В эконом-классе такого резкого увеличения предложения на фоне падения спроса не наблюдается, поскольку недорогие квартиры покупаются не с инвестиционными целями, а чтобы в них жить - соответственно и не продаются из-за изменения конъюнктуры на рынке.

ИТОГО. Максимального проседания цен на жилье эконом-класса стоит ожидать в следующем году (по прогнозам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», пик падения цен придется на конец весны - лето). Однако оно вряд ли будет столь существенным, как на более дорогие и менее спрашиваемые квартиры.

Никуда не денется, судя по всему, в ближайшем будущем уже сложившееся разделение «обязанностей» между Москвой и областью. В административной черте столицы - либо жилье по социальным программам, либо очень дорогое. Как вариант эконом-класса - «убитые» панели или хрущевки. Ну а хотите что-нибудь не совсем «убитое», но подешевле - езжайте в Подмосковье.

От 15 до 35% - на столько, по оценкам экспертов, упал спрос в разных секторах рынка недвижимости с начала осени.

«От» - это жилье эконом-класса, «до» - бизнес-класс.

Соответственно первая цифра больше относится к подмосковному рынку квартир.

(По данным «Трест-1991».)

508 домов-новостроек находится сейчас в продаже в Московской области.

45 домов-новостроек - настолько увеличилось предложение по сравнению с августом.

(По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ».)

Если вы считаете покупку новостройки делом рискованным (с чем сложно не согласиться), а отложить приобретение жилья на неопределенный срок не можете, обратите внимание на вторичный рынок ближнего Подмосковья.

- Его особенность в том, что это в основном бывшие новостройки 5 - 10-летней давности. В отличие от старых панелей и хрущевок - московского «эконом-класса» - это более качественное жилье, - говорит Татьяна Пальчикова.

К тому же под вторичные квартиры некоторые банки, хоть и на очень жестких условиях, но все еще дают ипотеку.

В последнее время участились случаи, когда банки задерживают выплаты по уже одобренным ранее кредитам, то есть отказывать не отказывают, но под разными предлогами тянут резину. Постарайтесь подстраховаться: добейтесь, чтобы в договоре с продавцом были прописаны не слишком жесткие сроки оплаты (обязуйтесь внести деньги не ранее чем через месяц).

Елена Аракелян