Войти в аккаунт
Хотите наслаждаться полной версией, а также получить неограниченный доступ ко всем материалам?

Как перепланировка может помешать сделкам с жильем

Как перепланировка может помешать сделкам с жильем

Самовольная перепланировка «засвечивается» зачастую как раз при совершении сделок с квартирами: купле-продаже, дарении, наследовании и т. д. Все сделки с недвижимостью подлежат обязательной госрегистрации, а один из необходимых документов для этой процедуры — поэтажный план, характеризующий объект договора, т. е. квартиру. Техник БТИ обозначает на нем несанкционированную перепланировку красными линиями.

Если вы продаете такое жилье, то первыми о «подпольном» переустройстве узнают покупатель и риэлтор (если он привлекается к оформлению сделки). Некоторые отказываются от приобретения — чаще это случается, если купля-продажа происходит с привлечением ипотечного кредита. В большинстве случаев сделка все же совершается при условии, что продавец предоставляет скидку: ведь покупателю придется еще потратиться на узаконивание строительных фантазий бывшего хозяина. Размер скидки зависит от серьезности переустройства: чем оно сложнее, тем больше средств уйдет на легализацию перепланировки.

Кому откажут в Росрегистрации

Если вы подаете в Федеральную регистрационную службу (ФРС) документы на оформление сделки и в плане БТИ фигурируют красные линии, то безусловным основанием для отказа в регистрации договора это не является.

Однако если в результате перепланировки изменилась площадь квартиры — скажем, вы присоединили часть лестничной клетки или межквартирного коридора, объединили две «однушки» и т. п., то сделку все-таки «завернут».

Дело в том, что при изменении площади прежний объект недвижимости фактически перестает существовать, и соответственно имеющиеся у продавца документы о праве собственности на квартиру, выданные до перепланировки, становятся юридически недействительными. Поэтому, чтобы оформить сделку, сначала придется заново регистрировать право собственности на обновленную, изменившуюся квартиру.

ВАЖНО

Несанкционированная перепланировка, отраженная в красных линиях на плане БТИ, часто становится препятствием для ПРИВАТИЗАЦИИ жилья. Соответствующие жилищные подразделения местных органов власти требуют, чтобы сначала вы легализовали изменения в квартире, а уж потом просили передать ее из муниципальной в вашу собственность.

СОВЕТЫ ПОКУПАТЕЛЮ

Торгуясь с продавцом, ссылайтесь также на расходы по оплате услуг посредников, поскольку сложное переоборудование квартиры без их помощи оформить будет невероятно тяжело.

Перед заключением договора в любом случае стоит показать квартиру специалисту из фирмы, специализирующейся на оформлении перепланировок. Во-первых, вам назовут примерную стоимость узаконивания; во-вторых, скажут, возможно ли это в принципе — ведь существует ряд запретов, при нарушении которых оформить перепланировку вообще не удастся (см. «Эти изменения узаконить не удастся».

БОЛЬНАЯ ТЕМА

"Нам нужно оформлять в наследство дедушкину квартиру, а там была проведена перепланировка — без разрешения, конечно. Как это может отразиться на наследовании?" С уважением Ирина.

Не «зависнет» ли наследство?

Недвижимость, переходящая по наследству, оформляется в два этапа:

получение свидетельства о праве на наследство у нотариуса; регистрация права собственности на унаследованную квартиру в Федеральной регистрационной службе (ФРС).

И в первом, и во втором случае требуется предъявить план БТИ, на котором несанкционированная перепланировка будет отмечена красными линиями. Реакция на такой документ будет следующая:

нотариусы, как заверили нас в Федеральной нотариальной палате, не считают красные линии на плане БТИ основанием для отказа в выдаче свидетельства о праве на наследство;

Федеральная регистрационная служба может отказать в регистрации права собственности на унаследованное жилье только в том случае, если в результате перепланировки изменилась общая площадь квартиры (см. «Кому откажут в Росрегистрации»).

В то же время узаконить перепланировку может только собственник квартиры — для этого требуется соответствующее заявление от него. Так что если прежнего хозяина уже нет в живых, а наследники еще не оформили свое право собственности, то легализовать переустройство квартиры не удастся.

Поэтому в большинстве случаев перепланировка узаконивается после завершения оформления наследства.

Дадут ли кредит на жилище с «нечистым» ремонтом

Для желающих приобрести жилье при помощи ипотеки все чаще становятся актуальными два вопроса:

как получить кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой;как переустроить приобретенную жилплощадь, если она находится в залоге у банка.

Решаются эти вопросы так:

1. При оформлении ипотечного займа обязательна процедура оценки жилья — таким образом банк определяет размер кредита и гарантии его возврата за счет стоимости квартиры. Специалист организации-оценщика смотрит документацию БТИ, в том числе поэтажный план, а также лично посещает и осматривает квартиру. При обнаружении неузаконенной перепланировки делается соответствующая отметка в отчете оценщика. В дальнейшем возможны варианты:

банк сокращает размер кредита, поскольку квартира с несанкционированной перепланировкой, как правило, ценится меньше;компания-страховщик увеличивает взносы на страхование, обязательное при ипотеке. Подобная мера объясняется тем, что права покупателя на квартиру с неузаконенными изменениями менее стабильны. Ведь Жилищный кодекс допускает в крайних случаях даже продажу такого жилья с публичных торгов;некоторые банки вообще отказываются выдавать кредиты на приобретение жилья с несанкционированной перепланировкой.

2. Если вы захотите переустроить квартиру, купленную с помощью ипотечного кредита и находящуюся в залоге у банка, то смотри схему «Переоборудуем квартиру, купленную по ипотеке».

ЦИФРЫ

  • 10 280 заявлений на переустройство жилых помещений приняла c начала этого года Мосжилинспекция.
  • 1901 отказ выдан на переустройство жилых и нежилых помещений.

За тот же период выявлен

961 факт несанкционированных работ по перепланировке и переустройству помещений в жилищном фонде города. Больше всего нарушителей оказалось в Центральном административном округе, меньше всего — в Зеленоградском.

По данным Мосжилинспекции.

Эти изменения узаконить не удастся

Приобретение жилья с некоторыми видами переустройства чревато тем, что если перепланировка засветится, вам придется за свой счет переделывать купленную квартиру, чтобы вернуть ее в прежнее состояние.

Не разрешается переустройство помещений, при котором:

  • затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
  • предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке;
  • нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
  • устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
  • предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
  • увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

В домах типовых серий не допускается:

  • устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
  • устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
  • устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией — автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии — без дополнительной экспертизы.
Источник: lady.mail.ru

{{ rating.votes_against }} {{ rating.rating }} {{ rating.votes_for }}

Комментировать

осталось 1800 символов
Свернуть комментарии

Все комментарии (4)

stepa777

комментирует материал 14.08.2007 #

Дык согласование препланировки еще никто не отменял

user avatar
stepa777

комментирует материал 14.08.2007 #

Потом дядечке из ПИБа $$$ засшлем и все будет ок

user avatar
Alisaaliska

комментирует материал 15.08.2007 #

И ежу понятно, что дешевле согласовать перепланировку, чем потом платить, когда будет продаваться квартира или просто добрые соседи настучат и придет проверка.

user avatar
mew1125

комментирует материал 22.08.2007 #

Это идиотизм! Нельзя перепланировку сделать боз 100 бумажек! А если тебя уличат в этом, то ты должен будешь сначала восстановить прежний вид, заплатить штраф, а потом тебе выдадут разрешение на ту же самую перепланировку!

user avatar
×
Заявите о себе всем пользователям Макспарка!

Заказав эту услугу, Вас смогут все увидеть в блоке "Макспаркеры рекомендуют" - тем самым Вы быстро найдете новых друзей, единомышленников, читателей, партнеров.

Оплата данного размещения производится при помощи Ставок. Каждая купленная ставка позволяет на 1 час разместить рекламу в специальном блоке в правой колонке. В блок попадают три объявления с наибольшим количеством неизрасходованных ставок. По истечении периода в 1 час показа объявления, у него списывается 1 ставка.

Сейчас для мгновенного попадания в этот блок нужно купить 1 ставку.

Цена 10.00 MP
Цена 40.00 MP
Цена 70.00 MP
Цена 120.00 MP
Оплата

К оплате 10.00 MP. У вас на счете 0 MP. Пополнить счет

Войти как пользователь
email
{{ err }}
Password
{{ err }}
captcha
{{ err }}
Обычная pегистрация

Зарегистрированы в Newsland или Maxpark? Войти

email
{{ errors.email_error }}
password
{{ errors.password_error }}
password
{{ errors.confirm_password_error }}
{{ errors.first_name_error }}
{{ errors.last_name_error }}
{{ errors.sex_error }}
{{ errors.birth_date_error }}
{{ errors.agree_to_terms_error }}
Восстановление пароля
email
{{ errors.email }}
Восстановление пароля
Выбор аккаунта

Указанные регистрационные данные повторяются на сайтах Newsland.com и Maxpark.com