3 главных мифа об ипотеке

На сегодняшнем рынке, когда доступное жилье окончательно превратилось в миф, для многих единственным выходом из тупика видится ипотека. Однако так ли она привлекательна, как кажется?

1. Аренда=ипотека

Одним из популярных сегодня мифов является идея о том, что купленную по ипотеке квартиру можно сдавать и таким образом покрывать ипотечный взнос. Не считаясь с тем, что при этом еще надо где-то жить (допустим, что это запасной вариант на старость, а квартира у вас уже есть), посчитаем этот вариант. А заодно, развеем миф о том, что ипотека – это та же аренда, только платишь ты за свою квартиру.

Допустим, вы покупаете средней убитости квартиру на окраине за 120 тысяч, еще 10% стоимости вкладываете в легонький ремонт, и, потратив 130 с небольшим тысяч, начинаете сдавать квартиру примерно за 800 долларов в месяц (максимальная на сегодня цена для однокомнатной квартиры на окраине, пусть и после ремонта).

Ваш долг банку составляет 130 тысяч плюс 10% годовых на 10 лет. Воспользовавшись ипотечным калькулятором Абсолют-банка, узнаем, что вам предстоит 120 ежемесячных платежей по 1717 долларов. Очевидно, что доплата из собственных средств в этом случае будет составлять больше половины суммы.

Если же вы замахнетесь на более дорогую недвижимость, то расклад становится еще более плачевным. Итак, дано: квартира в новостройке где-нибудь на Мосфильмовской за 350 тысяч долларов. Соответствующий ремонт и меблировка еще на 50. Допустим даже, что из этих денег 100 тысяч – ваши собственные накопления. Что получаем?

А получаем мы те же 120 платежей при 10% годовых на 10 лет, но уже по 3964 доллара. А квартиру мы можем сдать максимум за 2 тысячи в месяц, и то когда она будет построена, то есть не сразу. Получается, что еще 2 тысячи в месяц необходимо извлекать из собственного бюджета.

Как видим, ипотека сегодня ровно вдвое дороже среднерыночной арендной цены. Хотя и она уже не по карману многим менеджерам среднего уровня.

2. Обвал на рыке — дешевое жилье

Многие непрофессионалы, а порой и профессионалы с большим смаком рассказывают о том, каким доступным станет рынок после обвала. Не будем даже говорить, что крупный обвал затрагивает все сферы экономики и вчерашние топ-менеджеры могут вместо радужных мечтаний о жилье начать мечтать о сытном обеде, возьмем другой расклад.

21 сентября в газете «Ведомости» был опубликован материал, как раз по нашей теме — назывался он «Если завтра обвал». Суть основного вопроса статьи в следующем: если стоимость квартиры, купленной по ипотеке, заметно снизится, как отреагирует на это банк?

Напомним, ваша квартира для банка является своего рода гарантом выданных средств.

И если её стоимость снижается, то банк рискует. О том, что вы в этом случае несете прямые убытки, и говорить не стоит: ведь сумма квартиры фиксируется на весь срок действия договора.

Банки же в большинстве своем, предвидя подобный расклад, умело подстраховались. Дело в том, ипотечные договоры многих банков включают в себя строчку, позволяющую им при обвале цен потребовать дополнительного обеспечения. Это означает, что к заложенной квартире может присоединиться, например, ваша дача или принадлежащие вам ценные бумаги. Группа риска в этом случае — те, кто внесли небольшие взносы — с них спрос будет в случае обвала больше. Как пишут «Ведомости», именно поэтому ряд банков прекратил выдавать ссуды без первоначального взноса.

«Некоторые точно указывают, на сколько стоимость залога должна стать меньше остатка задолженности по кредиту, чтобы банк потребовал от клиентов допобеспечения. Например, в „Райффайзенбанке“ эта разница составляет 10%, в Банке Москвы — 20%, в Газпромбанке — 35%. Другие банки не указывают точных значений („Банк Сосьете Женераль Восток“, Русский ипотечный банк, „Абсолют“)», — пишет газета «Ведомости».

3. Главное, чтобы банк был надежный

И, наконец, третий миф. Многие, решаясь на ипотеку, ищут максимально надежный банк. С охотой обращаются в банк с западным капиталом, такой как «Райффайзен», БСГВ и другие аналогичные банки. Банки, конечно же, ценят это и ужесточают отбор желающих.
Позвольте поинтересоваться, а вам-то зачем надежный банк? Это же не вы ему доверяете деньги, а он вам. И, кстати, банкротство банка — единственный для вас путь сократить выплаты по кредиту. Потому что наследник банка по долговым обязательствам, в надежде получить хоть что-то, чаще всего идет на значительные уступки кредиторам.
Ну, а, кроме того, незначительная разница в процентах, которая существует в известных и малоизвестных банках, за 10–20 лет способна вылиться в существенные траты. Считайте сами:

— 100 тысяч долларов под 9 процентов годовых на 10 лет выливаются в 152 тысячи долларов.

— 100 тысяч долларов под 10 процентов годовых на те же 10 лет выливаются уже в 158 тысяч долларов.

— 11 процентов годовых при той же сумме на тот же срок дадут уже 165 тысяч долларов.

Да, и, кстати, 100 тысяч долларов на 20 лет под 9 процентов вернутся к банку в объеме 216 тысяч долларов. И это не удивительно: ведь чем длиннее срок выплат, тем больше сумма. Именно поэтому, если и брать ипотеку, то на минимальный срок и пытаться расплатиться как можно быстрее.