4 способа купить квартиру. Где подвох и на чём можно сэкономить?

В 2011 году столичный рынок недвижимости побил абсолютный рекорд по числу заключённых сделок — по данным Росреестра, за этот период москвичи продали и купили 91 224 квартиры

По прогнозам аналитиков, в 2012 году спрос на жильё не снизится. При этом для оформления столь крупных покупок существуют различные схемы. Каким из них можно доверять?

«Трейд-ин» 

Импортный термин пришёл в среду риелторов с автомобильного рынка. Там клиент отдаёт в салон свой старый автомобиль, доплачивает и уезжает на новом. В области недвижимости «трейд-ин» работает аналогично: вы передаёте своё жильё агентству недвижимости и доплачиваете разницу до цены новой квартиры. Предусмотрен переходный период.

— В течение максимум 30 дней с момента заключения договора клиент может оставаться в своей старой квартире, перевозя вещи в новое жильё, — пояснил «АиФ» Юрий Куваев, специалист компании «НДВ-Недвижимость».

Плюсы: экономия времени, нет необходимости организовывать многоярусные схемы обмена с доплатой.

Минусы: вы существенно теряете в деньгах — в среднем квартира оценивается на 15% ниже, чем вы могли бы продать её сами. Кроме того, по такой схеме купить можно в основном новостройку, а продать — только квартиру в черте Москвы.

Менее надёжный вариант: самостоятельная продажа квартиры и последующее приобретение новой. Пока вы будете без квартиры, цена на недвижимость может подскочить.

Более надёжный вариант: привычная «альтернативка» в агентстве — сначала подбираете покупателя на старое жильё, потом ищете новую квартиру себе и оформляете это всё многоступенчатой сделкой. Никаких потерь, кроме временных.

Участие в ЖСК 

Участие в жилищно-строительном кооперативе — привет из прошлого: в советские годы многие обрели квартиры таким образом. Сегодня это легальный (права и обязанности прописаны в Жилищном кодексе), но непростой вариант для тех, кто хочет приобрести квартиру на этапе строительства: те, кто готов вложить деньги в стройку, становятся пайщиками и по завершении строительства получают жильё.

Плюсы: у пайщиков есть возможность контролировать, на что именно идут их деньги.

Минусы: пайщики несут расходы на содержание аппарата ЖСК, покрывают его долги, если они образуются. При этом юридически возможно исключить человека из ЖСК, лишив пая.

Менее надёжные варианты: до вступления в силу закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» в 2005 г. были очень популярны «серые схемы» — предварительный договор купли-продажи, вексельный договор.

— Сегодня они запрещены, но многие компании всё равно ими пользуются«, — поясняет Олег Репченко, руководитель аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости».

Увы, если клиента обманут, эти бумаги не обеспечат его права.

Более надёжный вариант: договор долевого строительства по форме, установленной № 214-ФЗ.

Вклад «в квартиру» 

Для кого: для тех, кто располагает средствами на покупку жилья-новостройки.

Банковская альтернатива долевому строительству работает так: вы заключаете договор с банком и кладёте деньги на депозит (чаще всего беспроцентный). Эти средства банк инвестирует в строительство дома. Когда стройка завершится, вы получите квартиру.

Плюсы: важно — цена квартиры фиксируется в момент создания депозита и не растёт.

Более надёжный вариант: особый вид облигаций — жилищные сертификаты от застройщиков.

Менее надёжный вариант: уступка юрлица, популярная ранее, сегодня запрещена — очень часто юридические лица таким образом передают квартиру сразу нескольким покупателям.

Почти кредит 

Для кого: для тех, кто приобретает жильё в кредит.

С использованием ипотечных средств в 2011 г. было совершено 19,88 тыс. сделок. Для сравнения: в 2010 г. их было всего 16,3 тыс. Некоторые компании предлагают альтернативу. Например, аренду с выкупом. По сути, это кредитная программа, но никакие справки о зарплате, страховки и т. д. не оформляются. Вы будто бы арендуете квартиру, а часть ежемесячных платежей идёт в счёт её цены. Через10-15 лет вы можете доплатить оставшуюся сумму и выкупить жильё. Но, лишившись работы, вы не окажетесь в кредитной кабале — можете вести себя так, как будто просто арендуете квартиру.

Минусы: в счёт стоимости жилья идёт меньший процент платежей, нежели при оформлении кредита.

Ещё один вариант — рассрочка. Это ипотека для тех, кто располагает внушительным объёмом средств.

— Как правило, рассрочка предоставляется застройщиком на срок1-3 года, —пояснили нам в компании СУ-155. — Первоначальный платёж —30-50%,остальные средства нужно внести равными долями за указанное время.

Минусы: рассрочка может быть оформлена без процентов (от застройщика), но может и под5-10% годовых, что практически приравнивает её к ипотеке.

Кстати 

Сколько квартир продавали и покупали в Москве в последние годы:

2007 — 77 386 сделок.
2008 — 65 117 сделок.
2009 — 55 673 сделки.
2010 — 85 650 сделок.