Управляющие компании - виновны или "козлы отпущения"?

Недавно я был на Конференции проводимой "Школой управления многоквартирным домом", информационным партнером является журнал "Коммунальщик", главным редактором которого я являюсь. Надо сказать, что жулики, основная задача которых хапнуть и слинять на Каймановы острова, на эти семинары не ходят - как реально организовывать работу, чтобы собственники были довольны им не к чему, а как воровать - они и сами знают без обучения. 

Проходившее обсуждение еще раз подтвердило, что одним из вопросов который волнует представителей всех РАБОТАЮЩИХ управляющих компаний, является то, что информация предоставляемая в СМИ (за исключением специализированных, к которым относится и наше издание), на 90% представляет собой сплошной негатив, направленный на то, чтобы сделать УК козлами отпущения за все проблемы, существующие в жилищном хозяйстве. Нет, я не спорю воровства в этой сфере хватает (если бы только здесь и только в таких масштабах!) ив разумный контроль со стороны государства и общества только на пользу. Но идущая сейчас кампания, когда на примере отдельных, пусть даже и довольно многочисленных случае, в пытаются сплеча рубить по всей проблеме в целом, очень напоминает способ рассуждения судьи из старинной истории, судившего следующим образом; «Вчера двое были признаны виновными. Оба они блондины. Сегодняшний обвиняемый — блондин. Приговор - «Виновен!».

На указанной конференции было принято открытое письмо к Президенту РФ Д.И.Медведеву, которое я привожу ниже. Естетственно, что оно выражает определtнную точку зрения. Наверное могут быть и другие. Поэтому со своей стороны я информирую посетителей «Гайд-парка», что я, в качестве редактора журнала готов обсудить вопрос о публикации на страницах самого издания и его приложений любых материалов по данной теме или другим вопросам, касающихся жилищного и коммунального хозяйства Единственное условие — это будет обоснованное, взвешенное и нормально изложенное мнение, а не шаманские пляски с бубном на тему «Все они (УК, ТСЖ, органы власти и т. д. и т. п.) - сволочи», да еще с категорическим требованием публиковать любое сырье без редактирования, чем увлекаются некоторые деятели из «ужасно общественных» организаций. Предложения прошу направлять по адресу ipstarshinov@yandex.ru. Тех же кого заинтересует наше издание приглашаю на его страницу по адресу: http://stroyizdat.com/journals/archive/136/52072/

Открытое письмо участников конференции «Современное состояние бизнеса в ЖКХ. Проблемы и пути их решения» Президенту Российской Федерации

г-ну Медведеву Д.А.

Уважаемый Дмитрий Анатольевич1

У свыше, чем 11 миллионов работников жилищного хозяйства складывается впечатление что, в ходе предвыборной кампании подавляющее большинство центральных средства массовой информации нашли «стрелочника»: взяли курс на «очернение» имиджа управляющих компаний и ТСЖ, с завидной регулярностью публикуя сведения о том, что именно управляющие компании и ТСЖ виноваты едва ли не во всех существующих бедах граждан.

Дело доходит до абсурда. Житель мешает соседям спать – виновата управляющая компания. В квартире проживает два десятка нелегальных мигрантов – опять виновата управляющая компания. А в одной из недавних телевизионных программ управляющую компанию вообще объявили виновной за страдания обманутых дольщиков.

Информация из СМИ поступает исключительно однобокая и негативная. На телепередачах слово руководителям УК и ТСЖ не даётся.

О положительных же результатах и о тех трудностях, с которыми сталкиваются управляющие компании и ТСЖ при осуществлении своей деятельности умалчивается.

Главными причинами трудностей являются недостатки в действующем законодательстве, волюнтаризм в деятельности органов исполнительной власти и неэффективность судебной системы.

1. Вместо реализации провозглашенного принципа содействия развитию малого бизнеса и конкуренции в сфере управления многоквартирными домами сложилась прямо противоположная ситуация.

Высокий уровень государственного регулирования данной сферы порождает соблазн у чиновников всеми правдами и неправдами извлечь для себя выгоду из контролируемых ими финансовых потоков. Идет повсеместное вытеснение собственника и потребителя услуг как полноценного участника правоотношений в ЖКХ.

Все это напрямую ведет к вымиранию конкуренции и, как следствие, снижению качества услуг.

Излишняя государственная «зарегулированность» и высокий уровень патернализма формирует из собственников жилья и потребителей услуг иждивенцев, привыкших, что все их проблемы решает кто-то посторонний. СМИ не упоминают, что согласно действующему законодательству именно собственники несут бремя содержания принадлежащего им имущества независимо от того, является этот собственник гражданином или органом местного самоуправления.

2. Обслуживать имущество собственников по одинаковым усредненным тарифам, утвержденным государственными органами, невозможно, поскольку даже с точки здравого смысла содержание «Мерседеса» и «Жигулей» не может стоить одинаково. Жилой фонд неоднороден. Расходы на содержание разных домов по понятным причинам не могут быть одинаковыми. Невозможно жить во дворце и платить как за старую «пятиэтажку».

В СМИ публикуются и демонстрируются только такие материалы, в которых управляющие компании заведомо выставляются виновными в том, что работают по тарифам несколько более высоким, чем установленные органами местного самоуправления.

О том же, что тот или иной дом может попросту развалиться, если управляющая компания будет обслуживать его в рамках денежных средств, собранных по установленным местными властями тарифам, почему-то тоже никто не говорит.

Более того, огульно обвиняя управляющие компании в росте тарифов, никто не упоминает о том, что по причине повышения административного давления их обязанности с каждым годом возрастают (это и содержание сайтов, и служба инспекторов для контроля индивидуальных счетчиков, и работа с общедомовыми приборами учета и средствами автоматизации, и резкое увеличение затрат на длящиеся годами суды). При этом ни собственники, ни органы местного самоуправления не торопятся включать это расходы в смету на содержание и предоставление услуг.

В СМИ не найти информации о том, что определяющим фактором роста платежей за ЖКУ является стоимость приобретаемых исполнителем коммунальных ресурсов, которые составляют до 85 процентов в платеже граждан.

В прессе ни слова не говорится о том, что действующее налоговое законодательство включает в оборот предприятий ЖКХ суммы, собираемые за коммунальные ресурсы, которые, не приносят прибыли, а только убытки и являются по факту транзитными платежами, дискриминируя этим управляющие компании (снижая реальные обороты предприятия и увеличивая количество предприятий искусственно).

3. Колоссальная проблема управляющих компаний и ТСЖ – это неплатежи потребителей.

В домах новостройках, собственники жилых помещений могут не появляться годами и не участвовать в расходах на содержание общего имущества и оплате коммунальных услуг. Взыскать с них задолженность по оплате ЖКУ очень сложно, т.к. зачастую они зарегистрированы в других городах (странах) а поскольку согласно ст. 28 ГПК РФ иск подается по месту жительства ответчика, то это существенно усложняет и без того трудоемкий процесс.

Кроме того, что бы доказать факт предоставления услуг и оказания работ, а так же наличие задолженности по их оплате, управляющие компании обязаны представить суду «горы» бумаг – договоры, выписки из домовой книги, копии лицевых счетов, акты выполненных работ и прочее. При масштабной работе с должниками это несет для управляющих компаний существенные расходы. Так же многие суды не разрешают данные дела путем выдачи судебного приказа, тогда как в порядке искового производства рассмотрение данной категории дел растягивается на многие месяцы, а иногда даже годы.

В результате всего перечисленного управляющие компании несут огромные расходы на работу с неплательщиками.

Вместе с тем, суды, при вынесении решений, урезают издержки, взыскиваемые с ответчиков, до мизерных размеров, которые едва ли покрывают расходы на канцтовары, а уж о покрытии расходов на работу юристов управляющих компаний, говорить не приходится. Более того, зачастую, суды уменьшают и установленные законом пени.

Даже при вынесении судом решения о взыскании с ответчика задолженности по оплате ЖКУ, процесс реального взыскания денежных средств очень длителен. Службы судебных приставов не справляются с огромным объемом работы, а должники идут на различные ухищрения.

СМИ не доводят до сведения общественности информацию об издержках управляющих компаний в работе с должниками, как не доводит информацию и о самом факте массовых неплатежей со стороны собственников и упомянутых трудностях в борьбе с ними.

Между тем, массовые неплатежи со стороны собственников порождают ситуацию, в которой сама управляющая компания и ТСЖ становится должником перед другими организациями. Например, задолженность перед ресурсоснабжающими организациями, приводит к тому, что в один прекрасный момент они попросту перестают поставлять ресурсы. В результате, в средствах массовой информации снова появятся публикации о виновности в этом управляющих компаний. А почему же никто не говорит об обязанности собственников оплачивать услуги, которыми они пользуются и об ответственности за невыполнение этой обязанности?

Сколько же ещё средства массовой информации будут так однобоко преподносить информацию о деятельности управляющих компаний и обвинять их во всем, в чем не лень?!

Но предвыборная кампания закончится и необходимость во «врагах народа» не станет столь актуальной. Вот только ситуация в ЖКХ останется прежней, если, конечно не начать освещать в СМИ проблемы, стоящие перед отраслью открыто и объективно, и не начать принимать меры, основанные на ПОНИМАНИИ ПРИЧИН, приведших ЖКХ в нынешнее состояние. Мы, как профессионалы, готовы участвовать в обсуждении и решении этих проблем.

Уважаемый Дмитрий Анатольевич, обращаясь с этим «открытым письмом», просим Вас, как гаранта Конституции Российской Федерации обеспечить реализацию прав граждан, предусмотренных Статьей 29, на получение полной и объективной информации о деятельности всех участников правоотношений жилищно-коммунальном хозяйстве России.

Участники конференции «Современное состояние бизнеса в ЖКХ. Проблемы и пути их решения»

28 октября 2011 г., г. Москва