Почему Сочи для инвестора - не курорт?

Всегда считалось, что город Сочи для инвесторов - все равно, что мед для Вини Пуха. Во всяком случае, эта теория упорно стремящаяся перейти в аксиому всегда озвучивалась на конференциях, совещаниях, форумах и, соответственно, во всех СМИ. Говорили об этом и до того, как Сочи стал столицей Зимних олимпийских игр, и уже как сам собой разумеющийся факт приняли после победы нашей заявки в Гватемале. В 2006-2007 году назывались астрономические суммы, которые инвесторы якобы уже были готовы с верой в светлое олимпийское будущее вложить в Черноморское побережье. За счет бизнеса планировали построить большую часть олимпийских объектов, гостиниц, огромный развлекательный парк, который даст фору самому Диснейленду, курорт для деловых людей в свободной экономической зоне на Малом Ахуне и даже … остов в море. Прошло несколько лет. И с островом, слава богу, не сложилось. На месте кинотеатра "Спутник" и "Чайки" вместо ультрасовременных гостиничных комплексов открыты паркинги, на Ахуне - звенит тишина и поют птицы. В Имеретинку инвесторов пришлось привлекать, скажем так, надавив на патриотическую сознательность. Бизнес вкладывать в город Сочи не спешит, а это означает, что как только закончится олимпийская стройка, в бюджете города образуется брешь, которую будет нечем закрыть. Давайте разберемся, почему инвесторы не едут на курорт?

Инвестор как он есть

Определимся сразу - инвестор это не добрый дядя, который придет, посмотрит красивую картинку "проекта" гостиницы, дома, таун-хауса, избушки, магазина, ларька и даст денег реализацию бизнес-мечты. И не спросит - когда вернешь, друг? Прежде чем что-то дать, он взвесит все риски. В том числе и такие специфические, как издержки на общение с властями, контролирующими, принимающими, и прочими органами, изучит смету и проект под микроскопом. Особенное внимание уделит главе сроки и вероятности окупаемости. Ну, если шанс, что вообще дело выгорит, или на согласования и выкуп земли уйдет больше денег, чем вообще можно на проекте заработать. Потом еще долго будет сомневаться, вести переговоры и если звезды сойдутся… То он, так уж и быть, вложит свои средства.

А все потому, что рынок инвестиций у нас в стране очень рискованный. По большому счету - его просто нет. Кроме того, и бизнес, и власти еще как-то не научились грамотно общаться с инвесторами.

- Цифры, которые закладываются в предлагаемый инвестору проект, должны быть объективными, потому что легко проверяются, - проводит для меня ликбез Сергей Марзумян, эксперт по иностранным инвестициям. - У нас в инвестпроекты закладываются цифры от фонаря. Я был свидетелем, как один из губернаторов, выступая с докладом на экономическом форуме в Гарвардском университете, просил у западных инвесторов 2-3 миллиарда долларов. Окупаемость? Через 6-7-8 лет… может быть, вернем. У нас есть много советов, в них заседает много специалистов. Но к великому сожалению, нет структуры, которая могла бы реальным объективным инструментом привлечения инвестиций.

- В России в силу определенной специфики открытого рынка инвесторов нет, - обрисовывает ситуацию инвестор со стажем, руководитель управляющей компанией инвестиционно-промышленной группы ALTIUS CAPITAL Александр Вдовенков. - Сейчас курорт привлекателен для тех, кто инвестирует на год-два, так называемые торговцы на рынке, т.к. вкладывать в России на больший срок опасно вообще, и в Сочи - в частности. При всем том, что за деньги бизнесмен может разработать бизнес-план и провести презентацию продукта, у компании зачастую нет ничего, кроме желания. Ни истории, ни опыта, ни обеспечения, ни финансовых показателей, ни команды. Инвестор рискует на таком пробном проекте потерять вложения. То есть это венчурные (высокорискованные) инвестиции. А венчурных инвесторов в РФ можно перечесть на пальцах одной руки.

По словам Александра Вдовенкова, наиболее перспективная ниша на Черноморском побережье - индустрия цивилизованного туризма. Спрос есть, предложения нет. Если брать строительство, то непонятно, что будет с теми зданиями, которые будут построены в Сочи, в т.ч. и за бюджетный счет - будут ли они заполнены после Олимпиады.

- Я как инвестор в жизнь после Олимпиады мало верю, - делится своими соображениями эксперт.

Нам же, сочинцам, ничего другого не остается, кроме как верить. Ведь нам здесь жить и после двух недель спортивного праздника. И поэтому уже сейчас стоит задуматься о будущем не на три года вперед, а хотя бы на пять-десять.

Идиллия для инвестора и… реальность

- Необходимо принять план стратегического развития города Сочи на 25 лет вперед, - солидарен с тем, что нужно думать на десятилетия вперед Александр Луцык, председатель городского собрания Сочи. - У нас нет нового генерального плана. Есть старый план 1/25000 - он не конкретизирован, размыт. Я ставлю перед комитетом архитектуры и перед собой задачу заложить деньги в бюджет города на разработку плана 1/10000, принять его. Имея четкую картину на будущее, можно планировать инвестиции, кредиты. Бизнесу будет легче работать с муниципалитетом. По известным правилам игры всегда легче играть.

Идиллическую картину представить в наших реалиях сложно, но можно: зашел в интернет инвестор, да и просто гражданин, который хочет купить себе участок и построить себе дом. Открыл портал с генеральным планом и с точностью до нескольких метров увидел, что вот здесь есть свободная земля. Действительно свободная земля, а не с ассимилировавшимся там населением во временных вагончиках, которые давно превратились в капитальные строения. Потому что сейчас попытки выйти на сочинский рынок инвестиций больше напоминают променад в тумане, причем с завязанными глазами. Инвестор выходит на рынок, не обладая даже минимальным набором исходных данных в открытом доступе. Приходиться их добывать известными всем способами. Понятное дело, такая игра в слепую мало способствует успешности сотрудничества бизнеса и власти.

- Инвесторы, приходящие в Сочи, сталкиваются с тем, что вся интересная земля уже кем-то занята, - говорит Александр Вдовенков. - Хотя на ней ничего не строится. Город не в состоянии ее "отнять" даже для реализации собственных социальных проектов. Можно, конечно, обратиться к федеральным властям, чтобы, так сказать, "шашкой махнули", но каждый раз к ним не обратишься.

Уроки инвестиционного мышления

У сочинцев слово "инвестор" приобрело строго негативную окраску. И строго говоря, инвесторы внесли в такое отношение к себе существенную лепту. Чего стоит только хаотично застроенный высотками центр. Втиснутые между существующими домами на месте детских и бельевых площадок строения.

Нужно отдавать себе отчет, что в существующее положение вещей внесли свой вклад и власти, не разработавшиеся вовремя внятную градостроительную политику, принимавшие старый и размытый генеральный план в течение многих лет. И когда же работа по нему была героически завершена, оказалось, что он не отвечает современным требованиям, что он не детализирован, пестрит белыми пятнами. В общем, тумана в земельном вопросе он не развеял. Хотя некоторых инвесторов, которые, например, до сих пор не закончили высотку с помпезным названием "Красная Площадь" на Войкого сочинцы вспоминают добрым словом. Честно признаться, сам проект был, мягко скажем, не однозначным. И кризис спас город от еще одного нависающего над Курортным проспектом монстра. Но зато одних моих знакомых расселили таким образом, что за убитую однокомнатную квартирку плюс сарайчик они получили две квартиры - одну на Роз, другую - на Гагарина. И так расселили весь дом. Разумеется, все эти чудеса творились до кризиса 2008 года.

Сейчас инвесторы считают деньги более внимательно. А если уж расселяют, то действуя строго в рамках жилищного законодательства. Правда - в последние годы расселением на курорте все больше увлекаются госструктуры, бизнес же предпочитает обремененные проекты даже не рассматривать. Что называется, овчинка выделки не стоит. У инвестора какая главная задача? Правильно, заработать денег. И именно об этом он думает в первую очередь.

- Учитывая стоимость земли в Сочи, ее нужно хотя бы окупить, а еще и заработать. Поэтому и приходится выжимать максимум из существующей площадки, - знакомит нас со спецификой инвестиционного мышления Александр Вдовенков. - Инвестор, и местный, и приезжий, в первую очередь думает о возвратности вложенных средств. Во вторую - о прибыли, и только в третью - об окружающей среде и соседях. Любой инвестор, кроме специальных экологических фондов, которые в РФ почти не работают, строит исключительно ради финансового результата. Этим он отличается от мецената, а вот местные власти должны ограничивать рамками СНиПов и СанПиНов пожелания инвестора. Понимая, что согласующие органы получают вознаграждение в прямой зависимости от объемов (этажности, площади, размеров) строительства, зачем урезать площадь застройки?

Инвестор и люди

Не так давно мы ездили на улицу Шоссейную - там барак, который в буквальном смысле трещит по швам.

На чрезвычайное происшествие приезжали спасатели, глава района и даже города. В бараке восемь квартир. Год постройки 19 лохматый. Люди в течение многих лет живут в саманных комнатках по 12-14 кв.м. Там много детей, в одной семье аж восемь, и все мал мала меньше. У меня возник единственный вопрос: почему до сих пор люди не сформировали земельный участок под домом, не зарушили свой скворечник и не построили нормальный дом для себя и своих детей? Потому. Ждали пока за них это сделают или власти, или инвесторы. К слову сказать, инвесторы к ним приходили - планировали здесь в докризисное время реализовать проект по строительству санаторно-гостиничного комплекса. Предложили жителям расселение. Владельцы комнат обрадовались, и выставили свои условия - многодетная семья, например, попросила дом, и чтобы площадь там была по 18 кв.м. на каждого прописанного. Соседи тоже скромничать не стали. Надо ли говорить, что девелоперы решили реализовать свой проект где-нибудь в другом месте, потому как такое расселение вывело бы проект в устойчивый минус... Сейчас власти предложили людям только временное проживание в маневренном фонде типа гостиницы-общаги с неизвестной датой расселения в нормальное жилье. Инвесторы же больше в эти края не заглядывают. Но люди - это последняя ступень, с которой сталкивается бизнес. Прежде чем идти в народ, нужно еще суметь укротить государственную бюрократическую машину.

Инвестор, ау?

- У нас нет инвесторов, - говорит Анатолий Луцык, - "Газпром", "Роснефть", "Сибал", "Базел" - это крупные корпорации, которые реализуют преимущественно олимпийские проекты. По большому счету, инвестиционный климат не создан. Да, мы красиво проведем Олимпиаду. Экономический форум проводим на таком уровне, что даже лучше чем в Германии. Но хотелось бы видеть конкретный результат.

С результатами, действительно, сложнее. Ведь даже если почитать итоговый отчет экономического форума прошлого года, то там указано количество государств-участников, делегаций субъектов РФ. "Всего на Форуме было зарегистрировано 8 000 участников, включая 569 иностранных. Cвои инвестиционные предложения российскому и иностранному бизнесу представили 25 субъектов РФ. Были проведены пленарное заседание «Инвестиционный климат: цели, ожидания и результаты» и конференция "Регионы в конкуренции за инвесторов".

Цифры озвучиваются миллиардные: Краснодарский край, например, заключил на Сочинском форуме 257 соглашений на общую сумму порядка 382 млрд. руб., что почти на 40 млрд. рублей больше, чем на форуме "Сочи-2009". Но все это - соглашения, которые к реализации проектов имеют крайне опосредованное отношение.

В Сочи, например, были свернуты или существенно сокращены даже те проекты, которые шумели на протяжении последнего года.

- По проектам реконструкции гостиницы "Приморская" и международного центра морских перевозок приняты окончательные решения, - рассказал депутатам на одной из сессий городского собрания глава города Сочи Анатолий Пахомов. - У инвесторов "Приморской" возникли проблемы с финансированием. Они пытались договориться с нами об увеличении этажности, но мы им разрешения на это не дали. С ними расторгнуто соглашение, и теперь проектом будет заниматься заместитель председателя правительства РФ Дмитрий Козак. С международным центром морских перевозок ситуация следующая - никаких ранее планируемых апартаментов строиться не будет. Тут важно соблюсти сроки и быть жестче с теми, кто не подумав и не оценив своих возможностей, брал на себя обязательства, а теперь не может их выполнить.

Разговор слепого с глухим

Названные объекты входили в перечень олимпийских. Чего уж говорить о других. Даже с многоуровневыми паркингами не удается решить вопрос. А ведь они городу нужны позарез.

- Те варианты, которые сейчас предлагают чиновники в Сочи инвесторам паркингов заставляют покрутить пальцем у виска и бежать из города в какие-нибудь более благоприятные для инвестирования края, - считает Александр Вдовенков. - Мол, постройте нам паркинг, возьмите там в аренду площади и зарабатывайте на них... Зачем инвестору площади? Ему нужна прибыль на вложенные деньги. Создается впечатление, что местные власти не понимают разницы между инвестором и коммерсантом, что это разные люди и у них разный бизнес. Если у чиновника в голове что-то и родится, то под грузом бюрократических забот и процедур ему проще отказаться от взаимодействия с бизнесом, т.к. они говорят как слепой с глухим, не понимая интересов друг друга.

Имея опыт взаимодействия с чиновниками в Краснодаре, могу сказать, что там частно-государственное партнерство развито на три порядка лучше. Потому как коммерсант понимает правила игры. Считаю, что это происходит оттого, что там работают активные, дееспособные современные люди, заточенные на результат, чего пока, к сожалению, нет в Сочи.

Зачем нам нужен инвестор? Жили ж как-то без него…

Нужен. Потому как, когда олимпийская стройка закончится, город снова "сядет" на те же доходы, что были до нее. То есть бюджет срежется вдвое, а ответственности и расходов с учетом новых инфраструктурных мощностей прибавится на порядок. Кто будет оплачивать содержание многих километров новых водопроводных, канализационных, электрических сетей, если в Сочи бизнес будет развиваться такими вот черепашьими темпами? Те предприятия, что на курорте уже есть, и мы - население города Сочи. Вас не устраивают сегодняшние счета за услуги ЖКХ? После Олимпиады у них есть все шансы стать в два раза выше.

Чтобы избежать этого, а заодно развивать курорт в направлении цивилизованного сервиса и круглогодичной загрузки, нужны инвестиции. Инвесторов же, готовых вкладывать в строительство гостиниц и санаториев днем с огнем не найдешь. Потому что, во-первых, имеют место быть уже описанные особенности взаимодействия бизнеса и власти, и, во-вторых, плечо окупаемости подобных проектов, по мнению экспертов, даже в Москве более семи лет.

- У нас перестраивается "Дагомыс", "Русь", на реконструкции находятся санаторий "Сочи" и "Зеленая Роща", - говорит Анатолий Луцык. - Но все это ведомственные, государственные базы размещения. Частный бизнес в санаторно-курортный комплекс не вкладывает. Мы сегодня хотим, чтобы у нас строились хорошие отели разной ценовой категории. Край много делает для отдельно взятых крупных инвесторов, предоставляет им льготы. Но этот процесс должен быть открыт и понятен. Вот у нас в городе есть такое понятие для инвестора как долевое участие - и выплатить его надо, еще даже не начав строительства. Такого нет нигде в мире. Я понимаю, что это доходы в бюджет города и по идее должен был бы ратовать за них. Но если мыслить не только сегодняшним днем, то курорту выгоднее дать толчок для развития проекта на начальном этапе, чем его душить налогами и отчислениями.

Где здесь выход?

Выбираться из замкнутого круга, где инвестор должен пробивать броню государственного аппарата, который находится если не в состоянии войны, то в явном противостоянии с ним, необходимо. И чем скорей, тем лучше. - А ведь мы есть путники, которые плывут в одной лодке, - считает девелопер Яков Литвинов. - Может быть, пора создавать госкорпорацию, которая бы предоставляла условия для нормальной работы, информировала бы, проводила аудит необходимых проектов, предоставляла урбанизированную землю и прочее. Как работают девелоперы в странах славянской Европы, в Сербии, Черногории, той же Словении? Есть земля, которую надо и можно купить, есть коммунальный инвестиционный взнос, который надо оплатить. И он предсказуем! Этим государствам несколько лет, тем не менее нормальные бюрократические стандарты уже сформированы. У нас по-другому: мы решаем уравнение со многими неизвестными. Ищем контакты, решаем вопросы. А если чиновник, с которым были достигнуты договоренности, вдруг уйдет со своего поста, решит разводить цветы… Поэтому бизнес в России сильно рисковый.

Александр Вдовенков предлагает свой вариант выхода из замкнутого круга: курорт, заинтересованный в собственном развитии, может предложить инвестору готовую схему взаимодействия власти и бизнеса. Город дает землю и преференции бизнесмену, тот реализовывает проект, а инвестор все это финансирует. В связи с тем, что инвестор сомневается в будущем после 2014 года, а муниципалитет - нет, то пусть город прогарантирует возвратность средств и прибыли. Картинка опять же идиллическая и возможность ее реализации в реальности минимальна. Но если удастся  снизить хотя бы на несколько пунктов уровень брони госаппарата, власть и бизнес наконец-то услышат друг друга, то можно считать, что первый шаг к цивилизованному круглогодичному курорту мы сделаем.

В чуть более сокращенном варианте эта моя статья опубликована в "Народной газете Сочи" http://www.ngsochi.com/politics/1023-2011-08-20-07-30-09