Экономят даже толстосумы. К чему привело вмешательство власти в рынок недвижимости

В Москве практически не осталось доступного жилья: девелоперы сконцентрировались на бизнес-классе и элитке. «НИ» выяснили, где в столице остались оазисы с недорогими квартирами, и что же теперь делать обычным людям.

Мария Соколова

Жилье бизнес-класса у МКАД — теперь это норма. Москва в старых границах окончательно стала уделом избранных толстосумов. По данным SIS Development, доля массовых новостроек в столице опустилась до рекордно низкого уровня.

— Теперь по доле рынка в продаже преобладают новостройки бизнес-класса. (…) Их доля составляет 50% от общего числа представленных в продаже квартир и апартаментов в старой Москве. Затем следует массовый сегмент (32%), премиум-класс (14%) и высокобюджетный сегмент (4%).

Доля новостроек массового сегмента в Москве стремительно снижается. Фото: 1MI

Причем под массовым сегментом сейчас подразумевается тоже далеко не самый дешевый комфорт-класс. Как ранее выяснили «НИ», эконома внутри МКАД уже практически вообще не осталось.

Где в Москве найти недорогие квартиры

Если в среднем по России цены на новостройки, по данным «Сбер Индекса», за последние 12 месяцев выросли на 6,4% (это значительно меньше инфляции) до 174 972 рублей за метр, то в Москве, включая новые районы, подскочили на 14% — до 359 382 рубля. В пределах старой Москвы средняя стоимость метра взлетела до 510 400 рублей.

Квартиры в Москве дорожают опережающими темпами. Фото: Сбер Индекс

«НИ» провели рыночное исследование и выяснили, что внутри МКАДа практически невозможно приобрести собственную квартиру дешевле 10 млн рублей. Даже самую маленькую и скромную однушку.

В пределах МКАДа практически не осталось квартир стоимостью до 10 млн рублей фото. Фото: Домклик

По данным «ЦИАН» и «Домклик», в пределах старой Москвы сейчас есть только пять новостроек, в которых можно купить квартиру в пределах 10 млн рублей. В районе Западное Дегунино есть шанс взять однушку площадью 27 кв. м за 10 млн рублей, в Северном Медведкове у МКАДа — однушку на 24,3 кв. м за 8,99 млн рублей. В Нижегородском районе в бывшей промзоне предлагается квартира площадью 35,4 кв. м за 9 млн рублей.

Апартаменты в бывших промзонах дешевле квартир, но не предусматривают создание сопутствующей инфраструктуры. Фото: 1MI

В Ярославском районе есть жилой комплекс прямо в Лосином острове с однушками площадью 38 кв. м за 9,95 млн рублей — звучит привлекательно. Но это проблемный долгострой, который переходит от одного застройщика к другому — его никак не завершат. В Люблине можно купить квартиру площадью 37 кв. м за 9,2 млн рублей. Но стройка ЖК «Светлый мир „Станция Л“ заморожена с 2024 года. Люди оплачивают ипотеку и аренду жилья, но срок сдачи дома не приближается.

ЖК «Сказочный лес» — один из немногих долгостроев Москвы.

Фото: Яндекс Карты

Квартиры до 10 млн рублей в старой Москве — вымирающий вид. Остались считанные экземпляры. Можно найти еще несколько ЖК с относительно недорогими апартаментами, но для семей с детьми это не лучший вариант. При строительстве апартаментов застройщик не обязан задумываться об обеспечении жильцов детскими садами, школами и прочей инфраструктурой.

Золотые клетки — удел москвичей

Квартиры в Москве стали такими дорогими, что даже состоятельные люди вынуждены переходить в режим экономии. По данным девелоперской компании Stone, в первом полугодии 2025-го застройщики в старой Москве запустили 14 новых проектов. Средняя площадь в них снизилась на 3,6% (или 2 кв. м) по сравнению с прошлогодними показателями. И это при том, что в столице запретили строительство однушек площадью менее 28 кв. м, а двухкомнатных квартир — менее 44 кв. м.

После запрета на строительство маленьких квартир, жилье в Москве стало теснее. Фото: 1MI

Ограничительные меры должны были сделать жилье просторнее, но вышло иначе. Распространению просторных квартир способствуют доступные цены, а не законодательные запреты. Москвичи продолжают ютиться в золотых клетках.

Ждать снижения цен в Москве не стоит. Во-первых, сокращается предложение. 14 новых проектов в первом полугодии 2025 года — это 44%, что меньше прошлогоднего показателя. Во-вторых, даже маломерные квартиры средней стоимостью 28,2 млн рублей разлетаются, как горячие пирожки. В июле 2025-го, по данным Росреестра, спрос в пределах МКАДа вырос на 17%. По сравнению с июлем 2024-го количество сделок практически не изменилось.

Где искать жилье людям со средними доходами

Нашли работу в Москве, но выкладывать несколько десятков миллионов рублей за небольшую квартирку не готовы, тогда придется выбирать квартиру или в спальных районах Новой Москвы, или в Московской области.

Жители Подмосковья до сих пор ездят на устаревших электричках. Фото: РЖД

Придется смириться с длительными поездками в офис, стоянием в пробках, толкучкой на конечных станциях метро и переполненными электричками. По одному из самых нагруженных направлений, Ярославскому, до сих пор ходят старые электрички с гремящими вагонами без кондиционеров. А строительство единой линий МЦД-5, соединяющей Ярославское и Павелецкое направления, и вовсе отменено.

Даже самые дешевые студии в Новой Москве стоят более 5 млн рублей. Фото: Домклик

Зато в Московской области стоимость одного метра составляет в среднем 223,8 тыс. рублей, а средняя цена лота — 9,6 млн рублей. В Новой Москве самые дешевые квартиры идут от 5,5 млн рублей. За эти деньги получите коморку площадью чуть более 20 кв. м.

Москва в 2025-м стала еще более наглядным примером расслоения общества. В СССР власти принудительно выселяли неугодных людей за 101-й км, а теперь все происходит само собой. Москва — не для москвичей, а просто для богатых людей. Все остальные могут уезжать, куда глаза глядят.