Рассрочки как «спасательный круг»: системные проблемы и риски для рынка жилья

В условиях кризиса ипотеки, вызванного ростом ключевой ставки до 28,4–30,4% в конце 2024 года и отменой льготных программ, рассрочки стали основным инструментом поддержки спроса. По данным «Петербургской Недвижимости», их доля в сделках при покупке квартир в рассрочку достигла 50% в 2025 году, что в 6 раз превышает показатель 2023 года (8%). Однако эта тенденция отражает не только адаптацию рынка, но и глубокие системные проблемы.

Почему рассрочки вытесняют ипотеку?

Недоступность кредитов:

Ставки по ипотеке в 2025 году превышают 20%, а льготные программы (например, семейная ипотека) доступны лишь 20% покупателей.

Банки ужесточили требования к заемщикам, увеличив долю отказов до 40%.

Условия рассрочек:

Сроки: 1–3 года (в редких случаях до 7 лет) с первоначальным взносом 30–50%.

Преимущества: отсутствие залога, переплат и бюрократии, что критично для клиентов с низким доходом.

Стратегия застройщиков:

Рассрочки позволяют сохранить лояльность покупателей и избежать заморозки проектов. Например, в Setl Group (ЖК «Солнечный город») до 40% сделок проходит через рассрочки.

Риски для покупателей и девелоперов

Для покупателей:

Высокие ежемесячные платежи (до 50% дохода) при коротких сроках.

Риск потери жилья при просрочке: договоры часто предусматривают штрафы до 10% стоимости и изъятие недвижимости.

Скрытые переплаты: некоторые застройщики завышают цены на 15–20% для компенсации отсутствия процентов.

Для застройщиков:

Увеличение долговой нагрузки: до 30% клиентов не выполняют обязательства, что угрожает финансовой устойчивости.

Снижение маржинальности из-за отсутствия процентного дохода.

Ключевая ставка и будущее рынка

Эксперты связывают выход из кризиса со снижением ключевой ставки ЦБ.

По прогнозам, к 2027 году она может достичь 7,5–8%, что наверняка:

Вернет доступность ипотеки.

Снизит зависимость от рассрочек, которые сейчас покрывают до 60% сделок в масс-маркете.

Однако в краткосрочной перспективе риски сохраняются:

Дефицит господдержки: Новые программы (например, субсидии для IT-специалистов) охватывают менее 5% населения.

Удорожание строительства: Высокие ставки проектного финансирования (+15% в 2025 году) увеличивают себестоимость жилья.

Итог

Рассрочки стали временным решением для рынка, но их рост до 50% в сделках сигнализирует о структурных проблемах:

Низкая покупательная способность при средней зарплате в 90 тыс. руб. (против цены квартиры в 15 млн руб. в Петербурге).

Неэффективность текущих мер поддержки: льготная ипотека покрывает лишь 20% спроса.

Без снижения ключевой ставки и расширения госпрограмм зависимость от рассрочек будет только усиливаться, угрожая стабильности рынка.