Рассрочка вместо ипотеки: скрытые риски при покупке жилья и как их избежать

Вводная картинка

 В условиях, когда ставки по ипотеке высоки, а льготные программы кредитования сокращаются, рассрочка становится для покупателей недвижимости почти единственной альтернативой. Однако у этого способа приобретения жилья есть свои риски, о которых предупредил основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик в беседе с «Лентой.ру».

Для застройщиков рассрочка — это вынужденная мера, когда ипотека перестаёт стимулировать спрос, и продажи падают. Однако у этой схемы есть существенный недостаток: финансирование проекта через эскроу-счета происходит медленнее, чем при полной оплате. Застройщик получает только первоначальный взнос, что может повлиять на сроки и качество строительства в будущем.

Риски для покупателя, по мнению Зубика, связаны в первую очередь с завышением стоимости объекта. Некоторые застройщики открыто сообщают о подорожании квартиры при выборе рассрочки, а другие не предоставляют скидки, которые действуют при рыночной ипотеке или оплате наличными.

Ещё один риск — это большие платежи в конце. «Небольшой первоначальный взнос и низкие ежемесячные платежи — это хорошо, но в конце всё равно придётся внести крупную сумму — 10, 15, 20 миллионов рублей — и сразу. У большинства покупателей нет таких средств, и они оказываются в затруднительном положении», — поделился эксперт.

Ещё один недостаток рассрочки — это отсутствие права собственности. Покупатель не может распоряжаться квартирой до полной оплаты, что исключает возможность перепродажи без погашения долга застройщику. Найти покупателя, готового пойти на такую схему, можно только с дисконтом от рыночной цены.

Покупатель также должен быть готов к возможным штрафам. При просрочке застройщик имеет право расторгнуть договор с удержанием первоначального взноса. По словам Зубика, до 30 июня 2025 года действует мораторий на такие санкции, но после этой даты ситуация может измениться.

Многие покупатели приобретают квартиры в рассрочку, рассчитывая на будущую перепродажу или рефинансирование через ипотеку по более низкой ставке. Однако, по мнению эксперта, это рискованная стратегия, так как нет гарантии, что ставки действительно упадут, что человеку одобрят ипотеку или что рынок вырастет. Кроме того, с учётом более высокой цены покупки квартиры, продать её с прибылью часто становится невозможно.

«Рассрочка — хороший инструмент только для тех, у кого есть план Б, например, запас средств, чтобы погасить остаток долга в нужный момент, лишняя недвижимость, которую можно продать, понимание, как работать с переуступками и юридически корректно выйти из сделки», — заключил Зубик.