Столичное жилье становится обузой. Почему квартиры в Москве перестали покупать

От квартир в Москве — сплошные потери. «НИ» выяснили, как изменились цены на жилье с 2014 года, почему его перестают покупать и владельцы каких квадратных метров в столице неожиданно выиграли.

Фото: newizv.ru. Квартиры в старых домах оказались выгодным приобретением

Мария Соколова

Несмотря на падение спроса на жилье из-за отсутствия доступной ипотеки, квартиры в России на вторичном рынке продолжают дорожать. По оценке портала «Мир квартир», в феврале 2025 года они прибавили в стоимости 0,7% по сравнению с январем. Подорожание явно ускоряется: в январе 2025-го рост был на 0,4%.

Все меньше людей покупают квартиры в Москве. Дело не только в дорогой ипотеке. Фото: 1MI

«НИ» изучили динамику цен на квартиры в Москве в разных домах и с разным количеством комнат с начала 2014 года, когда жестких антироссийских санкций еще не было, о ковиде никто не слышал, а спецоперация простым людям не могла присниться и в страшном сне. Спойлер: результат вас наверняка удивит.

Вот как мы считали.

Самые актуальные данные на сегодня — за февраль 2025 года. Эти цифры мы сравнили с данными за февраль каждого года начиная с 2014-го с разбивкой по типу дома (хрущевка, типовая панелька, современный монолит) и по типу квартиры (одно-, двух- и трехкомнатные).

Источник — портал irn.ru.

Как менялись цены на квартиры в Москве с 2014 года

Если посмотреть, сколько стоило жилье в начале 2014 года, то можно прослезиться от умиления.

Десять лет назад типовую двушку в Москве можно было купить за 9,5 млн рублей. Фото: newizv.ru

В среднем по столице в двухкомнатной квартире метр стоил 173 469 рублей. То есть типовую двушку на 55 кв. м можно было приобрести за 9,5 млн рублей. И это средняя цена, которая учитывает и хрущевки на окраине, и элитное жилье в центре.

Это ж как заработали владельцы квартир, которые тогда успели их купить! Или нет?

Меньше всего заработали владельцы квартир в типовых панельных домах: квадрат в них стоил раньше 160 649 рублей, а теперь — 245 061 рубль. Разница — 52,54%. Даже владельцы жилья в пятиэтажках оказались в более выигрышной ситуации: их квартиры подорожали на 56,55% — до 240 215 тыс. рублей, несмотря на устаревшую коммунальную инфраструктуру и отсутствие лифтов.

Медленнее всего растут цены на квартиры в типовых панельных домах столицы. Фото: newizv.ru

Такую динамику можно было бы списать на влияние программы реновации в столице. Однако цены и на хрущевки, и на панельные дома поновее менялись с годами примерно одинаково.

Но больше всего повезло тем, кто в 2014 году смог раскошелиться на квартиру в современном монолитном доме. Квадрат там с 2014-го подорожал на 63,26%, до 280 600 рублей. Но 11 лет назад жилье в современных домах было на 12% дороже, чем в хрущевке. То есть за квартиру площадью 55 кв. м в монолите нужно было доплатить примерно 1 млн рублей.

Выгоднее всего покупать жилье в Москве в монолитных домах не старше десяти лет. Фото: newizv.ru

Но и нервы монолитные дома потрепали своим владельцам. В 2015 году, после того как рухнул рубль, владельцы явно переоценили свое жилье. За год их квартиры подорожали в 1,5 раза, а потом дешевели до 2020-го.

Кто купил квартиру в монолитном доме в 2015-м, тот смог вернуть свои деньги только в 2022-м. Семь лет терпеть убытки даже без учета инфляции — это занятие для сильных духом людей.

Покупка какой квартиры разорит, а какой — нет

Подорожание квартир и невозможность оформить ипотеку под приемлемый процент за период с 2014 года сильно изменили приоритеты людей. Раньше самыми популярными были двухкомнатные квартиры — соответственно, в них квадратный метр стоил дороже всего.

Маленькие однушки в Москве продолжают дорожать. Фото: 1MI

Теперь же явно прослеживается тренд на миниатюризацию жилья даже без учета студий и апартаментов: самая дорогая жилплощадь в 2025 году — в однушках.

В итоге в Москве трешки за 11 лет подорожали в среднем на 56,81%, двушки — на 56,82%, а однушки — на 60,24%. Но кто ж в феврале 2014-го мог знать, что мир так круто изменится. Тогда еще даже Крым не был российским.

Затраты на ремонт — важный фактор при выборе квартиры. Фото: 1MI

К тому же в однокомнатной квартире проще делать ремонт, дешевле обслуживать, она требует меньше мебели. Да и если захотите сдавать — однушки всегда выгоднее.

Подорожали или подешевели на самом деле квартиры в Москве?

Рост цен на жилье в столице на 50–60% выглядит мощно. Но нельзя забывать о том, что рубль за это время тоже сильно обесценился. Официальная инфляция с февраля 2014 года по февраль 2025-го составила 119%. То есть рубль подешевел в 2,2 раза.

В итоге в реальном выражении владельцы квартир в типовых панельных домах за это время потеряли 30,66% своих денег, владельцы жилья в хрущевках — 28,84%, а владельцы квартир в монолитных домах — 25,79%. Вот так владение квартирой в Москве приносит только убытки.

Владельцы квартир в типовых панельках Москвы с 2014 года потеряли треть стоимости жилья. Фото: Геннадий Грачев / Around Moscow

Ситуацию может спасти разве что сдача квартиры в аренду. Но и на этом особенно не заработаешь. По оценке управляющего партнера агентства недвижимости Trust Realty Алексея Балакина, доходность от сдачи жилья в аренду в Москве находится на уровне 3,5-6,5%. Для оценки возьмем среднее значение — 5%.

Выходит, что в период с 2014 года треть реальной цены квартиры съела инфляция, а аренда без учета стоимости ремонта, покупки мебели, текущего обслуживания жилья и временного простоя вернет примерно половину стоимости этой квартиры.

Доходность от сдачи квартиры в аренду составляет 3,5-6,5%. Фото: autosprite.ru

История показывает, что квартира, которая активно эксплуатируется арендаторами, позволяет сохранить сбережения. Если она простаивает или используется родственниками без полной ежемесячной оплаты, то это чистые убытки. А чтобы заработать на инвестициях в столичные квартиры, надо быть либо очень удачливым человеком, либо большим профессионалом в сфере управления недвижимостью.

В 2025 году при покупке квартиры можно получить большую скидку. Фото: 1MI

Народ наигрался в инвесторов в недвижимость и осознал всю боль от обладания жильем. Это хорошие новости для тех, кто сейчас ищет квартиру для себя: от продавцов можно смело требовать больших скидок. Кто-то откажет — не беда, но кто-то наверняка согласится уступить, чтобы не держать у себя такой балласт.