Стоит потерпеть: Купил квартиру — отсрочил крах рынка недвижимости

Фото: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press

Иван Рыбин​

Превышение стоимости квартир в новостройках над ценой аналогичной жилплощади в «старых» домах стремительно приближается к 100%. На самом же деле этот двукратный разрыв уже достигнут, официальные оценки довольно условны и не учитывают массу существенных нюансов. Ситуация совершенно ненормальная и грозит скорым крахом всего рынка недвижимости. Что же делать тем, кому нужно срочно решать пресловутый квартирный вопрос?

«Дисбалансы на рынке жилья сохраняются. Разрыв цен между сегментами первичного и вторичного жилья остаётся высоким. По данным Росстата, он равен 55% во II квартале 2024 года и 57% в III квартале», — говорится в свежем «Обзоре стабильности» от Центробанка.

А ведь в начале года было «всего» 44%… Каким образом рассчитывается данный «дисбаланс»? Берётся условная квартира в новостройке и её аналог на вторичном рынке, в приличном доме. Тот же регион, тот же район города — чтобы не было разночтений. Но они всё равно появляются.

Прежде всего, в квартиру, купленную на вторичном рынке, в 99% случаев можно немедленно заселяться. Никто не держит жилплощадь, даже купленную «в бетоне», в первозданном виде, там всегда делают ремонт. Пусть порой бюджетный, но такой, чтобы актив можно было эксплуатировать по прямому назначению. Либо жить самостоятельно, либо сдавать в аренду.

Напротив, значительная часть новостроек нынче продаётся без отделки, в Москве это вроде как 53%. Но данная цифра очень лукавая, это нечто среднее между средней по «элитке», бизнес-классу и массовому сегменту. Де-факто практически все недорогие квартиры сейчас предлагаются в виде голых стен, в регионах — и подавно. Застройщики на всём люто экономят, на отделке в первую очередь.

Да и сама отделка, если таковая заявлена, очень часто просто фикция. Поклеили плохенькие обои и положили одноразовый линолеум — вот вам и весь ремонт. Сантехника, электрика? Дык, не завезли, это вы как-нибудь сами… То есть все равно жилплощадь в новостройке потребует вложений в два-три миллиона рублей, это если по-минимуму.

За счёт чего идёт увеличение разрыва «первички» со «вторичкой»? Явно не по причине роста цен на новостройки, хотя они, действительно, слегка увеличиваются.

«Несмотря на сокращение продаж, в III квартале цены на новостройки выросли на 2,3%. Во II квартале рост цен составил 2,1%», — это опять аналитика от ЦБ РФ, последний отчёт «О проектном финансировании строительства жилья в III квартале 2024 года».

2−2,3% подобную динамику роста «кассового разрыва» дать не могут, это очевидно. Получается, что снижение цен на вторичном рынке недвижимости всё-таки идёт, причём вполне себе бодрое. Его вроде как не признают, все «эксперты» твердят о том, что стоимости квадратных метров замерла, но, как мы видим, это не так.

Ещё один очень важный фактор, который государственные статистики не замечают (или не хотят замечать) — что с чем сравнивается. Предложения от застройщиков «жёсткие» — вот вам цена, покупайте, скидок точно не будет. Тогда как на «вторичке» 20−30% торга нынче норма. А ведь сравнение идёт с заявленными ценами в объявлениях! В совокупности — если смотреть цены реальных сделок и означенные выше факторы — 100% уже есть давно, скорее уже ближе к 120%.

Всем понятно, что цены вскоре рухнут — и на первичном рынке, и на вторичном.

Тем не менее, людям нужно решать свой квартирный вопрос, жизнь-то идёт. Рождаются и взрослеют дети, создаются новые семьи, а кто-то и разводится — всем требуется жилплощадь. Что же покупать, если вскоре всё подешевеет в разы? И покупать ли?

Прежде всего, не покупать новостройки. У половины застройщиков уже крупные финансовые проблемы, эксперты не исключают, что вскоре банкротства посыплются, как из рога изобилия. И если вы купили квартиру в новом доме, который ещё не до конца распродан, в случае разорения компании-девелопера у вас точно будут проблемы.

«Все думали, что субсидирование будет вечно. А сейчас пришло время за всё это платить — но новостройки уже не будут покупать в прежних масштабах. По нашим данным, в этом году спрос в Москве упал на 57%. Падение сохранится», — считает глава «НДВ Групп» Александр Хрусталёв.

Модель российского строительного бизнеса откровенно порочна. Дома возводятся на заёмные средства, продаются за реальные деньги. Прибыль выводилась за границу, а застройщики вновь брали ссуды у банков — свои средства в проекты практически не вкладывали.

Соответственно, все компании строительной индустрии в долгах как в шелках, и, если гром грянет (точнее, когда это случится), владельцы просто бросят свои юрлица на произвол судьбы. Дома, в том числе недостроенные и не до конца распроданные, поменяют владельцев, а права покупателей на квартиры могут стать довольно шаткими.

Некому будет и предъявлять претензии по поводу недоделок и прочих дефектов строительства — всё, компании-застройщика больше нет, сдохла. Добавим сюда же и порой откровенно кривые документы на землю, левые проекты самих многоэтажек и прочие прелести современного российского строительства. Новостройки — даже если забыть про завышенные вдвое цены — совсем не вариант, от них нынче стоит держаться подальше.

Вроде как проще с договорами долевого участия (ДДУ), где средства граждан хранятся на эксроу-счетах, а компания строит дом самостоятельно, на банковские кредиты. Не достроили — средства вам вернут. Теоретически… Но лучше это не проверять на личном опыте, и тут могут быть нюансы.

При падении цен на квадратные метры убытки, которые понесёт покупатель жилья на вторичном рынке, окажутся в 2−2,5 раза ниже. То есть в полном соответствии с реальным дисбалансом цен. Но ущерб для кошелька потребителя всё равно будет измеряться миллионами рублей. Как этого избежать?

В настоящее время покупателей на российском рынке недвижимости нет, с начала года срок жизни (экспликации) частных объявлений о продаже квартир по данным «ЦИАН.Аналитики» вырос на 44%, до 130 дней в среднем. Правда, это вовсе не означает, что через четыре с половиной месяца вы гарантированно продадите свой актив. Как бы не так! Большая часть продавцов просто снимает свои объекты с продажи, так как покупатели отсутствуют как класс.

Имея на руках живые деньги, нынче можно — и нужно! — торговаться. Люто, как в Турции на базаре. Напирая на то, что через месяц вы снова придёте, и торг уже начнётся с других цифр. Так как в отсутствии спроса её снизит сам продавец. Собственно, всё нынче именно так и происходит. Нередко скидка при покупке достигает и 50%, правда, это пока касается лишь дорогих объектов, владельцы которых хотят от них побыстрей избавиться и удрать из России.

Но лучше ещё подождать, благо, стоимость аренды сейчас падает. Так, по данным «Авито Недвижимости» за последние 30 дней в целом по РФ она упала на 6%, то есть темп удешевления съёмного жилья — более 70% годовых. Можно немного потерпеть, помыкаться по арендным квартирам, но дождаться падения цен и купить жилплощадь по вменяемым ценам. Недорогую и просторную.