Строительная отрасль готовится к защите от обманутых дольщиков

В правительстве идут консультации о возможности очередного продления моратория на взыскание неустойки и штрафов за срыв сроков строительства. Как сообщают знакомые с ходом обсуждения источники «Октагона», главными лоббистами такого решения на этот раз выступают не сами застройщики, а представители трёх крупнейших кредиторов отрасли – «Сбер», «Дом.РФ» и ВТБ.

У финансово-кредитных структур есть серьёзные опасения по поводу состояния рынка недвижимости. За последний месяц несколько аналитических компаний выпустили отчёты о падении объёмов продаж квартир в новостройках. Согласно данным «Дом.РФ», по итогам третьего квартала текущего года площадь проданного по договорам долевого участия жилья снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в два раза – до 5,7 млн квадратных метров. Если сравнивать данные за первые девять месяцев года, продажи новых квартир упали на 12 процентов.

Недвижимые деньги СВО

Главной причиной обвала эксперты назвали завершение срока действия программы «Льготная ипотека на новостройки». Однако анализ статистических данных показывает, что данная госпрограмма была не единственным влияющим на состояние рынка фактором. За срок её действия (с апреля 2020 года по июль текущего) объём привлечённых в жилищное строительство средств действительно вырос более чем в два раза – с 3,4 до 7,2 трлн рублей, средняя стоимость квадратного метра почти увеличилась в два с половиной раза – с 78 до 178 тыс. рублей.

Однако динамика роста была неравномерной. С сентября 2021 года по сентябрь 2022 года он составил 8,3 процента, за аналогичный период в 2022–2023 годах – 17,5 процента, в 2023–2024 годах – 24,7 процента. Собеседники «Октагона» считают, что влияние на эти цифры оказал рост выплат участникам СВО, семьи которых составили значимую часть покупателей недвижимости.

Денег больше, жилья меньше

Одновременно в жилищном строительстве проявилась противоположная тенденция – стагнация объёмов вводимого в эксплуатацию жилья. В течении последних 12 месяцев этот показатель увеличивается по сравнению с аналогичным периодом предыдущего месяца не более чем на один-два процента.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, резко изменилась пропорция типов сдаваемого жилья. С начала 2024 года наблюдается обвал общей площади квартир в сдаваемых многоквартирных домах. В январе этого года данный показатель по сравнению с первым месяцем предыдущего года снизился на 47 процентов. По итогам периода с января по август падение составило 23 процента.

В жилищном строительстве зафиксировано снижение объёмов вводимого в эксплуатацию жилья. Фото: Максим Конанков/Octagon.Media

Практически аналогичный рост начал наблюдаться с первых месяцев 2024 года в индивидуальном жилищном строительстве, где объёмы ввода жилья подскочили на 18–45 процентов. Здесь свою роль сыграла программа «Сельская ипотека», оформление которой банки приостановили в начале сентября. Это может привести к очередному падению цифр уже в следующей порции ежемесячной статистики.

Лишнее жильё

Несмотря на падение темпов сдачи жилья его до сих пор строится необоснованно много. Доля нераспроданных жилых площадей за последние четыре года выросла на 50 процентов. Если в сентябре 2020 года в свободной продаже находился 31 процент площадей, то в сентябре 2024 года – уже 45 процентов.

И этот показатель демонстрирует тенденцию к дальнейшему росту.

Троебанкирщина

Таким образом, отрасль жилищного строительства попала в ситуацию идеального шторма. Прекратили действовать сразу нескольких обеспечивавших её стабильность факторов, прежде всего льготные программы ипотечного кредитования. Одновременно сжимается объём предложений. Это поставило под вопрос исполнение застройщиками обязательств перед новыми многочисленными дольщиками.

– Все стройки кредитуются банками. Расходы на неустойки бизнес-планами, естественно, не предусмотрены. Если дольщики в случае срывов сроков сдачи домов начнут массово «раскулачивать» застройщиков, их кредитоспособность ещё больше снизится, – пояснил «Октагону» участник строительного рынка.

Рынок недвижимости испытывает серьёзные трудности из-за прекращения льготных программ ипотечного кредитования. Фото: Максим Конанков/Octagon.Media

Он напомнил, что порядка 80 процентов кредитования всей сферы приходится на три государственных структуры – «Сбер», «ДОМ.РФ» и ВТБ:

– Они кредитуют застройщиков на строительство, до окончания работ деньги дольщиков бесплатно держат у себя на эскроу-счетах, ипотеку людям выдают под бешеный процент. Поэтому им невыгодно, чтобы зарабатывал кто-то, кроме них.

За всё заплатят дольщики

Одной из немногих продолжающих действие мер поддержки застройщиков остаётся мораторий на взыскание неустойки по договорам долевого строительства. Он был принят правительством в апреле 2020 года на фоне режима повышенной готовности в связи с коронавирусной инфекцией. После этого мера трижды продлевалась. В настоящее время ведутся консультации об очередной пролонгации срока действия документа.

Одновременно принимаются и другие меры, ограничивающие права участников долевого строительства в случае, если они не смогут вовремя заехать в купленные квартиры. В конце 2023 года было законодательно установлено, что неустойка за строительство «уникальных объектов» не может превышать пяти процентов. К этой категории в документе отнесены дома выше 100 метров. В основном это новшество касается Москвы, где возводится много высотных зданий.

Правительство планирует продлить мораторий на взыскание неустойки по договорам долевого строительства. Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

1 сентября этого года вступил в силу закон 266-ФЗ, который уменьшил неустойку за просрочку при устранении недостатков с одного процента до 1/150 ключевой ставки в день. Предельный размер штрафа за неустранение недостатков срезали с 50 до пяти процентов. Гарантийный срок на объекты сокращён с пяти до трёх лет.

Собеседники «Октагона» уверены, что данных мер окажется недостаточно, и контролирующие жилищное строительство госбанки добьются продления основного моратория. Они крайне незаинтересованы, чтобы пузырь на рынке недвижимости лопнул неконтролируемо.

Константин Джултаев