Начало конца или временное затишье? Что происходит с рынком жилья

Пузырь на рынке жилья, раздутый многолетней программой льготной ипотеки, готов лопнуть. В октябре появилось слишком много «красных флажков», несущих сигналы об обрушении рынка недвижимости. Наступило ли начало конца?​

Фото: Олег Елков. ТАСС. Условия для получения семейной ипотеки ужесточаются

Мария Соколова

Плохие новости для тех, кто собрался оформлять семейную ипотеку: Альфа-банк — один из лидеров ипотечного кредитования — с сегодняшнего дня поднял минимальный первоначальный взнос до 50%. И в этом он не одинок.

Ранее минимальный первоначальный взнос до 50,1% поднял ВТБ. Жилье стремительно теряет доступность, а это значит, что жилищный рынок в скором времени может претерпеть большие изменения.

Банки поднимают первый взнос на покупку квартиры в ипотеку до 50%. Фото: 1MI

Почему в России перестали покупать квартиры

После закрытия программы ипотеки с господдержкой под 8% годовых количество продаж новых квартир резко пошло на спад.

Так, в Москве и области, по данным Росреестра, за сентябрь 2024 года было зарегистрировано только 10 119 договоров долевого участия и уступки прав требования. Это на 53% меньше, чем было в сентябре 2023-го. Выручка девелоперов от продаж квартир сократилась на 37%. И если в пределах МКАД количество проданных лотов снизилось на 47%, то в более доступных Новой Москве и Московской области — на 55% и 59% соответственно.

Всего по стране банки, по оценке ДОМ.РФ, в сентябре 2024 года выдали 99 тыс. ипотечных займов, что на 59% меньше прошлогодних показателей.

Продажи жилья в Москве и области падают. Фото: 1MI

До июля 2024 года народ, ожидая отмены льготной ипотеки, скупал все жилье, до которого смог дотянуться, но потом рынок недвижимости полетел под откос.

Сначала с него ушли покупатели, которые не попадают под условия льготных ипотечных программ, а теперь отваливаются даже молодые семьи с детьми. Для них у государства не остается денег.

Семейная ипотека без поддержки

Осенью банки один за одним стали отказывать заемщикам в выдаче семейной ипотеки из-за исчерпания лимитов. То есть государство больше не могло оплачивать банкам разницу между льготной ставкой в 6% и рыночной, которая уже переваливает за 22%.

«Сбер» получит больше 90 млрд рублей от государства на поддержку льготной ипотеки. Фото: 1MI

10 октября госкорпорация «ДОМ.РФ» под управлением Виталия Мутко как оператор льготной ипотеки распределила банкам последние 140,1 млрд рублей поддержки. Львиную долю этих денег получит «Сбер» — 93,5 млрд рублей, Альфа-банк — 33,3 млрд рублей. Оставшиеся 13,3 млрд рублей должны уйти «Уралсибу», Россельхозбанку, Т-банку, «Зениту» и Генбанку.

И эксперты, и Минфин считают, что этих денег хватит только до середины ноября. И выделение дополнительных средств пока никто не гарантирует — эти деньги просто не предусмотрены бюджетом на 2024 год.

Бюджет РФ не предусматривает выделения новых средств на поддержку льготных кредитов до конца 2024 года. Фото: newizv.ru

Поэтому банки сами ограничивают выдачи льготных кредитов.

Альфа-банк и ВТБ ввели повышенные требования к первоначальному взносу, сразу отсеяв значительную часть клиентов, у которых нет в запасе денег на полквартиры (по данным банка ДОМ.РФ, в первом полугодии 2023 года средний размер первоначального взноса составлял 24%, а в первом полугодии 2024-го на волне ажиотажа вырос до 37%).

А «Сбер» поступает проще — по состоянию на 11 октября 2024 года он все еще не проводит выдачи семейной ипотеки. Можно просто оставить заявку, которая будет рассмотрена позже, когда лимиты дойдут до банка. Если вообще их хватит на вас.

Незапланированные расходы государства

Год назад, когда верстался бюджет на 2024-й, ключевая ставка ЦБ составляла 13%. Исходя из этого и рассчитывались лимиты. Теперь ключевая ставка 19% и в перспективе еще может вырасти. То есть расходы государства на субсидирование каждого выданного кредита сильно повысились. Спасибо Эльвире Набиуллиной за такую эффективную борьбу с инфляцией — именно ради этого ЦБ неустанно повышает ключевую ставку.

ЦБ во главе с Эльвирой Набиуллиной не собирается снижать ключевую ставку. Фото: Софья Сандурская. ТАСС

И если выдача льготной ипотеки будет остановлена на длительное время или просто сильно ограничена, то для рынка недвижимости это станет катастрофой. В августе 2024 года, по данным ЦБ, 90% всех выданных ипотечных кредитов пришлись именно на семейную ипотеку.

Ипотека будет дорогой. Ставка в 6% — это здорово, но не забывайте, что некоторые крупнейшие банки, включая «Сбер», ввели дополнительные комиссии за выдачу ипотечного кредита. С учетом этих комиссий и обязательной страховки полная стоимость семейной ипотеки в Сбербанке составляет 7,299–16,588%. А это уже совсем другое дело!

Если берете, например, 5 млн рублей на 25 лет под 6% годовых, то ежемесячный платеж составит 32 215,07 рубля, а переплата — 4 664 521 рубль. Если же ставка будет порядка 12% (средняя полная стоимость кредита в «Сбере»), тогда ежемесячный платеж вырастает до 52 661,21 рубля, а переплата — до 10 798 363 рублей.

Ставки и переплаты по семейной ипотеке растут. Фото: https://mytyshi.ru

Люди без жилья

Застройщики не могут игнорировать такие перемены. Если они продолжат строительство в прежнем объеме, то просто обанкротятся: дома будут простаивать пустыми с нераспроданными квартирами.

Захотят ли они снижать цены? Не факт.

Это будет означать для них потерю маржинальности на долгие годы. А вот сократить объемы строительства — это запросто. Например, в агломерации Санкт-Петербурга за 9 месяцев 2024 года открылись продажи квартир общей площадью 2 млн кв. м. Это на 25% меньше прошлогодних показателей. А в Московской области число квартир в продаже на этапе котлована сократилось на 9%. И это только начало больших перемен на рынке недвижимости.

Что делать покупателям квартир?

Если условия в крупных банках вас не устраивают негуманной дороговизной, тогда не ленитесь и изучайте предложения в малых банках. Они работают в жесткой конкуренции и зачастую предлагают более привлекательные условия без дополнительных комиссий. К тому же к концу сентября у них остались лимиты по выдаче льготной ипотеки более чем на 350 млрд рублей — значит, им нет смысла повышать первоначальный взнос.

Маленькие банки охотнее предлагают выгодные условия по льготной ипотеке без доплат. Фото: Михаил Метцель. ТАСС

Если и этот вариант не проходит, тогда остается либо переезжать в другой город в поисках дешевой вторички («НИ» недавно составили рейтинг городов-миллионников по доступности квартир), либо присматриваться к альтернативным городским вариантам — маломерным апартаментам или даже гаражам.