50 дней без ипотеки: что творится на рынке недвижимости и когда лучше покупать жилье?

Прошло 50 дней с момента отмены льготой ипотеки с господдержкой — время поговорить о последствиях. Сначала эксперты обещали, что цены на квартиры будут держаться на прежнем уровне, а теперь говорят о том, что жилье подешевеет. Каким прогнозам верить и ждать ли снижения цен?

Фото: Сергей Елагин / Бизнес Online/ТАСС. Эксперты ждут снижения цен на квартиры в новостройках

Мария Соколова

Отмена льготной ипотеки с господдержкой 1 июля 2024 года вызвала массу споров. Кто-то прогнозировал тотальный обвал рынка, кто-то пытался убедить людей, что все останется по-прежнему. Спустя 50 дней после завершения основной льготной программы можно смело утверждать, что самые апокалиптичные прогнозы не сбылись (пока не сбылись). Девелоперы массово не банкротятся — их запас прочности пока не исчерпан, а квартиры почти даром никто не раздает.

Спустя 50 дней после отмены льготной ипотеки застройщики не спешат снижать цены на жилье. Фото: 1MI

Что случилось с рынком недвижимости в июле 2024 года

Однако показатели жилищного рынка России намекают на то, что в этой сфере не все гладко. Судите сами.

В июле 2024 года в городах-миллионниках было зарегистрировано всего лишь 20 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Это очень мало — падение, по оценке «Яндекс Недвижмости», составило 46,6%, то есть почти в 2 раза. Особенно отличились Челябинск, Ростов-на-Дону и Самара — там спрос упал на 70%, то есть продали в 3 раза меньше квартир, чем в июне. В Новосибирске, Казани и Уфе дела не сильно лучше — падение составило 67%, 65% и 64% соответственно. В Москве количество заключенных договоров ДДУ сократилось на треть.

Данные от «Яндекса» еще очень оптимистичные. Подсчеты сервиса bnMAP.pro показывают, что спрос в пределах старой Москвы упал за месяц на 60,9%, в Новой Москве — на 76,7%, а в Московской области — на 77,1%. То есть продажи встали.

Спрос на покупку квартир значительно упал в июле 2024 года. Фото: 1MI

И это неудивительно. Помимо того что ставки по ипотеке без льготных программ легко уходят за 23% годовых, так еще стоимость метра за год в пределах МКАД выросла на 26,6% — до 442,1 тыс. рублей, в Новой Москве — на 12%, до 243,5 тыс. рублей, в Подмосковье — на 12,6%, до 189,6 тыс. рублей.

Подсчеты различных сервисов разнятся — обратимся за данными к тем, кто непосредственно выдает ипотечные займы.

По данным «Домклика», Сбербанк в июле выдал на 54,4% меньше ипотечных займов, чем в июне. Вот так доля займов для покупки квартиры на первичном рынке сократилась до 21,7%, хотя во II квартале 2024 года держалась на уровне 40,8%. На одну новую квартиру в ипотеку приходится 4 ипотечные сделки на вторичке.

«Сбер» в июле выдал на 54,4% меньше ипотечных займов, чем в июне. Фото: 1MI

Когда и насколько подешевеют новостройки?

Для девелоперов такие показатели очень неприятны. Им нужны собственные деньги на продолжение работы, ведь займы им предоставляют на условиях «ключевая ставка + 3%». Для девелоперов капитал тоже обходится более чем в 20% годовых.

Патовая ситуация: если цены не снижать, то не будет продаж и свободных денег, а если пойти на уступки, то можно спровоцировать гонку застройщиков на понижение цен. И как тогда расплачиваться с банками?

Застройщики готовятся снизить цены на квартиры до 10-15%.

Фото: 1MI

Исходя из таких предпосылок, учредитель MOST Development Алеся Полещук делает аккуратные прогнозы о постепенном снижении цен на 10-15% в следующем году.

— Такой вариант развития событий произойдет, если Центробанк не понизит в ближайшее время ключевую ставку.

Пока же предпосылок для снижения ключевой ставки нет. Наоборот, из официальных заявлений следует, что она может быть повышена до 20% в обозримой перспективе.

Вице-президент Гильдии риелторов Константин Апрелев уже наблюдает снижение цен у трети застройщиков и дает более радикальные прогнозы по падению цен на 15-20% до конца 2024 года.

— Центробанк будет осуществлять достаточно жесткий контроль за ситуацией, чтобы не повышать риски. По этой причине, я думаю, здесь ужесточатся требования к выдаче ипотечных кредитов, и, естественно, это приведет к еще большему сокращению спроса на первичном рынке.

Застройщики используют новые схемы, чтобы избежать отправки денег на эскроу-счета. Фото: 1MI

Опасения по поводу ужесточения правил выдачи ипотеки не напрасны. ЦБ и Минфин уже разработали меру, которая сделает покупку квартиры безопаснее, но неизбежно повысит цены.

Застройщики в последние годы придумали схему, как не отправлять деньги дольщиков на защищенные эскроу-счета, а использовать их для проведения строительных работ. Для этого они используют компании-прокладки. Директор департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка Александр Данилов так описал схему.

— Например, квартиру стоимостью 10 млн рублей застройщик продает связанному с ним юридическому лицу по значительно заниженной цене, например в 2 млн рублей, — на эскроу-счете размещаются только эти деньги. Но затем эта фирма-«прокладка» продает квартиру конечному покупателю, но уже по рыночной стоимости. В таком случае 8 млн рублей разницы идут застройщику напрямую, минуя счет эскроу, на котором как было 2 млн рублей, так и осталось.

С одной стороны, такая схема позволяет застройщику снизить размер займа и объем выплачиваемых процентов (а значит, сдерживать цены на квартиры), с другой стороны, если стройка будет заморожена, то покупатель сможет вернуть себе только 2 млн рублей. За остальными 8 млн придется идти в суд, и не факт, что получится чего-то добиться.

Проблема «обманутых дольщиков» может вновь обостриться. Фото: 1MI

Плюс ко всему власти борются с разными ипотечными программами, которые субсидируют застройщики, тоже ради пущей безопасности граждан. Вице-спикер Госдумы Борис Чернышов обратился к главе ЦБ Эльвире Набиуллиной с предложением просто запретить возможность выдавать ипотеку по ставкам ниже ключевой. Что ж, своя логика в этом определенно есть: нет возможности купить квартиру — нет связанных с этим рисков.

В итоге застройщики оказались меж двух огней. И оставить текущие цены нельзя, и резко снижать тоже опасно. Остается только лавировать, изобретая новые способы привлечения клиентов. Например, предоставляя индивидуальные скидки. Спецпредложения можно найти почти у каждого застройщика.

Застройщики стали предлагать больше скидочных программ. Фото: 1MI

Так и видимые цены сохраняются на прежнем уровне, что позволяет избежать паники и обвала рынка (люди не видят смысла ждать и идут оформлять сделку), и клиента можно удержать у себя выгодным по современным меркам предложением. Пришло время торговаться, как на восточном базаре. Кому-то это не понравится, но счет уже может идти на миллионы рублей.