Как избежать изъятия заброшенного дачного участка? Советы юристов

15% земельных участков в России заброшены и могут быть изъяты у собственников

Принят закон о наказании собственников за неиспользование по назначению земельных участков вплоть до их изъятия. Что именно изменилось и как бороться за свою землю? «НИ» поговорили с юристами и выяснили, как действовать, чтобы не лишиться собственности.

Мария Соколова

Август в России — традиционно время не самых приятных новостей. 8 августа 2024 года был подписан закон, обязывающий собственников земельных участков в населенных пунктах, а также садовых и огородных участков вне зависимости от принадлежности к определенной категории земель использовать эти земли по назначению.

Что это значит? Во-первых, участки нельзя не использовать на протяжении более 3 лет, а также заниматься непредусмотренной деятельностью. Купили участок в СНТ для отдыха и выращивания клубнички — так и делайте, а открыть автосервис в гараже для местных жителей, например, ни в коем случае нельзя.

Виды деятельности на частных участках земли будут строго ограниченыФото: 1MI

Закон вступит в силу с 1 марта 2025 года. Осталось не так много времени, чтобы привести дела в порядок. Росреестр уже подготовил постановление, которое описывает признаки заброшенного, неиспользуемого участка.

Как накажут владельцев заброшенных участков

Начнем с самого главного: что грозит тем, кто ничего не делал на своем дачном или деревенском участке более 3 лет?

Те, кто не занимается участком более 3 лет, первые в очереди на отъем землиФото: 1MI

Основатель юридического и налогового консалтинга ГК «РосКо» Алена Талаш рассказывает, что в таком случае грозит штраф по статье 8.8 КоАП РФ. Штрафы для садовых и огородных участков прописаны в части 3 этой статьи.

Если кадастровая стоимость участка определена, тогда штрафы составляют:

Для физлиц: 1-1,5% кадастровой стоимости, но не менее 20 тыс. рублей.

Для должностных лиц: 1,5-2% от кадастровой стоимости, но не менее 50 тыс. рублей.

Для юрлиц: 3-5% от кадастровой стоимости, но не менее 400 тыс. рублей.

Если кадастровая стоимость не определена:

Для физлиц: 20-50 тыс. рублей.

Для должностных лиц: 50-100 тыс. рублей.

Для юрлиц: 400-700 тыс. рублей.

Законодатель прописал параметры «использования» и «неиспользования» земельного участкаФото: 1MI

Какие участки будут считаться заброшенными

Но как понять, что законодатель считает «неиспользованием»? Если мы не стрижем газон и предпочитаем любоваться разноцветьем на собственной территории, пусть и приезжая раз в месяц летом, а из «освоения» на территории лишь мангал да гамак? Станет ли это поводом для штрафов? Здесь в первую очередь важно назначение земли. Узнать это можно из выписки ЕГРН, заказав ее на «Госуслугах».

Земля, предназначенная под ИЖС, может считаться заброшенной, если:

— В течение 2 лет не заложен фундамент или конструктивные элементы здания.

— В течение 5 лет не зарегистрирован дом, права на который не зарегистрированы в Росреестре.

Земля, предназначенная под садовые участки, может считаться заброшенной, если:

— Элементы здания разрушены и не ремонтируются в течение 5 лет.

— Захламление и загрязнение более 50% участка, наличие сорняков высотой более 1 м на этой же площади, наличие деревьев и растений, которые не являются элементом благоустройства.

— Минимум 3 года владелец не занимался выращиванием сельскохозяйственных культур.

Земля, предназначенная под огородные участки, может считаться заброшенной, если:

— Захламление и загрязнение более 50% участка, наличие сорняков высотой более 1 м на этой же площади, наличие деревьев и растений, которые не являются элементом благоустройства.

— Минимум 3 года владелец не занимался выращиванием сельскохозяйственных культур.

Паниковать раньше времени не стоит: за то, что у вас на участке растет неблагоустроенный лес, никак не накажут. Должны обязательно сойтись все факторы вместе.

Для изъятия участка должно сойтись несколько факторовФото: Александр Щербак / ТАСС

За что могут изъять участок

Учредитель юридической компании «А.Лигал» Юрий Александров дополняет, что у властей также есть право изъятия земельного участка, оно закреплено в Гражданском кодексе РФ в статьях 284-286.

Согласно этим положениям, землю могут изъять, если она относится к категории ИЖС и не используется (ст. 284 ГК РФ) или используется с нарушением законодательства РФ без привязки к категории (ст. 285 ГК РФ).

Что нельзя делать, чтобы не попасть под действие ст. 285 ГК РФ, рассказала Алена Талаш.

— Владельцы участков должны следить за своими угодьями, дабы сады не поросли бурьяном, — статья 42 главы VI Земельного кодекса РФ. На частных землях нельзя заниматься бизнесом и устраивать автомастерские в СНТ. Сажать на участке любые растения «на свое усмотрение» тоже не вариант. 

Для начала стоит ознакомиться со списком растений, содержащих наркотические вещества, утв. Постановлением Правительства № 934 от 27 ноября 2010 года. Признаки нецелевого использования участков указаны в Постановлении Правительства РФ № 1482 от 18 сентября 2020 года. В их числе — возведение самовольных построек, загрязнение химией и отходами I и II классов. 

Обратите внимание на момент с самовольными и незарегистрированными постройками: если у вас есть старый дачный участок с незарегистрированным домом, то не тяните и воспользуйтесь дачной амнистией — встаньте на учет в Росреестре.

Тогда придется платить налог на недвижимость, но в противном случае последствия могут быть куда хуже.

Если частный дом не зарегистрирован, лучше поторопиться с оформлениемФото: 1MI

Как будут искать нарушения

Любые санкции против собственников могут обострить отношения между соседями: кому-то может не понравиться, что у вас сорняки слишком высокие или неухоженность участка портит внешний вид СНТ. В таких законах всегда заложен потенциал для жалоб и усиления конфликтов.

И в этом случае для владельцев заброшенных участков угрозу представляет любой другой житель деревни или СНТ — поясняет Алена Талаш.

— Административные дела на собственников неиспользуемых по назначению или заброшенных участков возбуждают по инициативе прокуратуры или представителей Росреестра. Подать жалобу может любое заинтересованное лицо. Выявить факт неиспользования или нецелевого использования могут также госорганы и муниципалитеты. 

Недоброжелательные соседи могут донести на неухоженный вид вашего участкаФото: 1MI

Также Алена Талаш уточняет, что уполномоченные государственные органы сами справляются с контролем за состоянием земель.

— Росреестр использует современные методы проверки земельных угодий, в том числе с использованием беспилотных летательных аппаратов. Конечно, практика в регионах различается. За некоторыми заброшенными участками никто не следит. 

Работы предстоит много: по данным Росреестра, в России насчитывается 12,5 млн садовых и 540 тыс. огородных участков. Из них порядка 15% заброшены. Итого имеется порядка 2 млн участков, которые предстоит вернуть в оборот.

Как защитить свой участок от изъятия

Просто так взять и забрать участок в России нельзя — это нарушает право частной собственности. Юрий Александров рассказывает, что первый этап — это попытка получить согласие на отчуждение участка.

— Решение об изъятии принимает уполномоченный муниципальный или государственный орган на основании проведенной проверки. О принятом решении государственный орган уведомляет гражданина, который может выразить несогласие с ним. В случае согласия участок продается на публичных торгах с выплатой собственнику вырученной суммы. В случае если выражено несогласие, дальнейшее изъятие земельного участка производится судом с определением размера компенсации собственнику.

В случае споров о компенсации за изъятый участок ее сумму устанавливает судФото: 1MI

Формально собственник после изъятия участка должен получить за него компенсацию, однако Алена Талаш напоминает, что на большую сумму в таком случае рассчитывать практически нереально.

— Если собственника лишают участка за многократные и грубые нарушения правил его эксплуатации, то ожидать существенной компенсации не стоит. Из выкупной цены будут удержаны расходы на восстановительные работы. А еще придется оплатить штрафы. 

Уж лучше самостоятельно продать неиспользуемый участок, пока за ним не пришли. Но если вы ни в коем случае не хотите расставаться со своей землей, то есть несколько лайфхаков.

Юрий Александров отмечает, что после получения предписания на исправление ошибок люди просто дарят участок родственникам. Формально появляется новый собственник, и срок неиспользования участка начинается заново.

Лучшая защита от изъятия земли — облагороженный участокФото: 1MI

И даже если дело дошло до суда, то еще есть возможность избежать изъятия. По мнению эксперта, достаточно один раз покосить сорняки.

— При рассмотрении дел об изъятии земли суды, как правило, выясняют, устранены ли нарушения на момент рассмотрения дела. То есть, если до принятия решения судом гражданин построит на земельном участке дом или уберет сорняки, в иске, вероятно, будет отказано. 

Выкрутиться из данной ситуации, оказывается, еще можно. Однако нервы владельцам земли могут потрепать знатно. Особенно если эта земля располагается на территории дорогих СНТ, дачных и коттеджных поселков. Получить землю с торгов по кадастровой стоимости, когда рыночная может быть выше в разы, — очень заманчивая перспектива.

Читайте также:Топ-5 правил строительства частного дома по разумной ценеНовшества семейной ипотеки. Кому и по какой ставке будут доступны кредиты на жильеГонка за жильем. Последний вагон для тех, кто не успел взять льготную ипотекуДача в начале лета: главная задача — побороть тлю, плодожорки и других вредителейУзнать подробнее

​