Эксперты обещают, что квартиры в новостройках подешевеют. Сколько ждать?

Спрос на новостройки рухнул. По всем рыночным законам это должно привести к снижению цен на квартиры. Но у России свой особенный путь. Эксперты рассказали «НИ», когда жилье в крупных городах станет доступнее.

Фото: Михаил Синицын / ТАСС. Снижение цен на новостройки будет минимальным 

Мария Соколова

Спрос на новостройки в крупнейших городах России в июле упал на дно. В начале месяца, когда еще не действовала обновленная программа семейной ипотеки, падение спроса, по оценке управляющего директора первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрия Алексеева, составило 50-60%. Потом положение немного исправилось, но все равно к концу месяца спрос в крупнейших городах РФ просел на 14–30%. Для чувствительного рынка недвижимости это очень много.

По всем законам экономики это должно было привести к снижению цен.

В июне 2024 года спрос на новостройки упал на 50%. Фото: 1MI

Почему цены на жилье не падают, несмотря на снижение спроса

Но в России теория, описанная в учебниках, не работает. Тут действуют свои собственные правила и законы. В нашей стране полезнее изучать психологию предпринимателей, чем просто сравнивать кривые спроса и предложения.

Вот так на 18 крупнейших рынках России (16 городов-миллионников плюс Московская и Ленинградская область) средняя цена метра в июле, по оценке «ЦИАН.Аналитики», выросла на 0,8%. И абсолютный лидер здесь — Краснодар с ростом цен на 2,2%. Звучит как полнейший абсурд, но такова реальность.

Но что это было: последствия шока после отмены ипотеки с господдержкой или продуманная стратегия девелоперов? «НИ» узнали у экспертов, что ждет рынок недвижимости и когда лучше продавать и покупать квартиры.

Застройщики предпочли уменьшить количество предложений, а не цены. Фото: 1MI

Заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов объясняет такой парадокс тем, что застройщики успели подготовиться к отмене льготной ипотеки и снижают предложение, но не цены, просто вынуждая людей совершать дорогие покупки.

— Это вполне понятно: чем дольше получится удержаться на текущем уровне цен, тем выше вероятность, что инфляционные ожидания смогут победить желание потенциальных покупателей подождать, пока цены снизятся.

И если вдруг увидите в рекламе обещание небывало низких цен — не ведитесь. Это, скорее всего, просто уловка — предупреждает доцент кафедры экономической политики и экономических измерений ГУУ Наталья Казанцева.

— Ожидать резкого снижения цен не стоит, снижение цен будет скорее в рекламных объявлениях девелоперов с использованием маркетинговых уловок.

Может быть, стоит немного подождать, чтобы девелоперы осознали всю безвыходность ситуации и наконец-то начали переписывать ценники? Такого мнения придерживается директор по маркетингу компании-застройщика 3-RED Мария Хурамшина.

— Учитывая сокращение продаж на 50%, а также прогнозы аналитиков НРА о снижении цен на 7% в этом году, вероятно, что цены на новостройки действительно могут упасть. Это снижение будет вызвано необходимостью привлечения покупателей в условиях уменьшенного спроса. Если цены не начнут снижаться в 2024 году, это, скорее всего, произойдет в 2025 году, когда застройщики адаптируются к изменениям рыночных условий.

К сожалению, это мнение оказалось непопулярным. Александр Цыганов добавляет, что каким-то покупателям, может быть, и повезет урвать квартиру по хорошей цене, но трендом это не станет.

— Низкий спрос может привести к снижению цен в 2024 году на 5-15%, но точно не кратному. Будут и удачные для покупателей варианты с более сильным снижением цен, но на популярные объекты цены вырастут как минимум на величину инфляции.

Себестоимость строительства жилья продолжает расти.

Фото: 1MI

Управляющий партнер компании Delta Estate Елена Земцова поясняет: сделать квартиры дешевле сейчас сложно просто физически.

— Стоимость квартир в новостройках сегодня зависит уже не столько от спроса, сколько от себестоимости строительства. А та постоянно растет, соответственно, растут и цены на квартиры в новостройках. Дорожают строительные и отделочные материалы, оборудование. Причем не только в рублях, но и в валюте на мировых рынках. Российские производители, конечно, довольно оперативно наладили собственное производство на фоне санкций, но полностью покрыть все необходимые объемы пока не в состоянии.

Эльвира Набиуллина после повышения ключевой ставки с 16% до 18% назвала это «эффектом храповика»: цены могут только подниматься, но не откатываться обратно.

Как покупать квартиры в 2024 году

Цены заметно снижаться не будут, а покупать квартиры как-то ведь надо. Эксперты говорят, что теперь особенно внимательно стоит присматриваться к акциям застройщиков — могут попадаться интересные предложения. Алекандр Цыганов указывает на то, что реальные скидки могут быть замещены какими-то бонусами.

— Можно ожидать скидочных программ, предполагающих не обязательно «живые» скидки, а предоставление машино-места, кладовки, балкона и т. п. в подарок, оживление программ рассрочки от застройщиков, прямого или скрытого субсидирования ипотечных ставок девелоперами.

Мария Хурамшина тоже отмечает востребованность различных маркетинговых программ.

— Застройщики вводят более гибкие условия покупки, включая возможность рассрочки платежа, скидок и специальных предложений.

Сегодня сниженные цены на жилье могут быть только в рамках акций от застройщиков. Фото: Сергей Мальгавко / ТАСС

Елена Земцова рекомендует искать застройщиков, готовых на предоставление скидок.

— Сегодня застройщики предпочитают давать различные акции и скидки, но не снижать базовый уровень цен. Причем скидки сегодня достигли небывалого уровня — до 20-30% по отдельным проектам. Еще пару-тройку лет назад таких предложений на рынке не было, 10-15% — это был потолок, а в среднем скидки предоставлялись на уровне 5-7%. Также активно стала предлагаться рассрочка, в том числе беспроцентная на 12 и более месяцев. Это хорошая альтернатива дорогой ипотеке.

Вот только ЦБ скоро может прикрыть эту лавочку в стремлении сделать ипотеку прозрачнее и безопаснее. Регулятор разработал правила, которые противоречат таким маркетинговым программам. Эксперты предупреждают: на рынке скоро может остаться только базовая ипотека со ставками выше 20%.

Спасительная вторичка

Альтернатива покупке квартиры в новостройке — это вторичный рынок. Все слышали, что квартиры на вторичке примерно на 40% дешевле, чем в новостройках. Но есть одна важная деталь: когда составляется статистика, не учитывается качество вторичного жилья. Построенный год назад ЖК бизнес-класса идет наравне с хрущевками с осыпающимися балконам и деревянными двухэтажными бараками — за пределами МКАД таких еще много. Средняя цена ниже, но и среднее качество такого жилья тоже значительно ниже. А хорошие варианты задаром никто отдавать не будет, тем более после обвала спроса на новостройки. Только экстренная ситуация может заставить человека продать свою квартиру недорого — добавляет Александр Цыганов.

— Вторичка становится популярнее, что позволяет продавцам занимать консервативную позицию и не демпинговать, рассчитывая на переключение спроса с первички, лишь повторяя тенденции рынка новостроек. Существенный торг возможен в случаях срочной продажи, например из-за дефолта по ипотечному кредиту, но таких случаев не так много.

Похожего мнения придерживается Наталья Казанцева.

— Отмечается рост продаж и спроса на отдельные объекты хорошей локации и конструкторскими решениями, инфраструктурным окружением. Придерживающие сейчас продажи владельцы вторичного жилья активизируют продажи, но явно не снижая цен. Период охлаждения рынка недвижимости продолжается, но кризисных ситуаций в ближайшие два года ожидать не стоит.

Получается, что в ближайшие годы ситуация ни на рынке новостроек, ни на вторичном рынке не изменится. Квартире в среднем по стране дешеветь не будут. Если в период действия льготной ипотеки выбор квартиры сводился просто к выбору локации, площади и классу дома, то теперь покупка квартиры — это что-то вроде охоты за синей птицей. Кто-то, может быть, войдет в азарт и получит удовольствие, но большинство людей, скорее всего, будут измотаны и согласны на переплату.