Закрытие льготной ипотеки грозит спадом в темпах строительства жилья в России

Два года подряд в России — беспрецедентно высокие показатели по вводу жилой недвижимости.

По данным Росстата, в 2022 году в России было построено 102,7 млн м2 жилья, а в 2023-м на 7,5 % больше — 110,44 млн м2. Это стало абсолютным рекордом за всю историю страны. Согласно нацпроекту, в 2024 году строители должны сдать 90 млн м2, но эксперты считают, что по факту получится больше, возможно, будет побит и рекорд 2023-го. К 2030 году поставлена задача выйти на 120 млн м2 в год.Однако есть мнение, что закрытие льготной ипотеки приведёт к снижению спроса или его постепенному перераспределению на вторичный рынок и малоэтажную застройку. Это в итоге может привести к снижению показателей.

Ипотечное "ушко"

Рынок жилья оказался в неопределённости из–за скорого завершения льготной ипотеки, служившей двигателем рынка. Именно под неё в последние годы девелоперы ускоряли запуск новых проектов и активизировали маркетинговые программы. По данным Минстроя, количество проектных деклараций и разрешений на строительство сегодня выше, чем в 2022–2023 годах.В начале 2024 года из–за пересмотра условий льготной ипотеки было зафиксировано заметное снижение спроса. "Но к весне ситуация постепенно выровнялась, спрос начал восстанавливаться. Мы ожидаем, что до лета ситуация будет выглядеть более–менее стабильной — спрос будет обеспечен за счёт всех, кто захочет воспользоваться последними возможностями господдержки", — комментирует директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман. Прогнозировать ситуацию на рынке во втором полугодии никто не берётся, всё будет зависеть от доступности новых ипотечных госпрограмм. Сейчас спрос поддерживается в основном за счёт субсидируемых в рамках ипотечных гос­программ продуктов от застройщиков, а рассрочка, кешбэк, акционные скидки играют лишь вспомогательную роль.По данным портала "ЕРЗ.РФ", российские девелоперы жилья в январе–марте 2024 года вывели на рынок более 1,3 тыс. многоквартирных домов (на 225,3 тыс. квартир совокупной площадью 11,1 млн м2) — на 25 % больше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. "В 2023 году начал увеличиваться объём нераспроданного жилья, при этом застройщики продолжили свою деятельность, и к концу года объём строящихся жилых домов, несмотря на несколько поутихший энтузиазм, вырос", — отмечает вице-президент НОСТРОЯ Антон Мороз. В 2024 году, по его мнению, рынок недвижимости будет стабильным, а объёмы строительства даже вырастут. Привлекательность вторичного рынка продолжит снижаться, а новостройки всё так же останутся драйвером развития рынка, считает он.

Стройка от населения

В I квартале 2024 года в России введено 29,3 млн м2 жилья, что на 1,5 % больше, чем годом ранее, но большая часть новостроек — это индивидуальное жилое строительство (ИЖС). Многоквартирных домов сдано всего 9 млн м2, что на 25 % меньше прошлогодних показателей."Прирост объёмов ввода обеспечивает индивидуальное домостроение. На его долю в I квартале пришёлся в 3 раза больший объём — чуть больше15 млн м2. Это на треть больше, чем годом ранее. На начало II квартала в жилом строительстве находится почти на 10 млн м2 больше, чем в прошлом году. С другой стороны — на вводе сейчас проекты, запущенные в 2021–2022 годах, когда количество стартов заметно снизилось. Скорее всего, в этом и следующем годах будет сохраняться картина с уменьшением доли МКД", — говорит коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.В то же время в марте Минстрой сообщил, что общий градостроительный потенциал, оцениваемый в объёмах в разрешениях на строительство, — почти 450 млн м2, напоминает он.

Это на 18,6 % больше, чем по состоянию на март 2023-го. С учётом среднего цикла строительства такой задел позволяет обеспечить ввод недвижимости по итогам ближайших лет с превышением показателя 100 млн м2.Доля ИЖС неуклонно растёт по всей стране. Среди федеральных округов самый высокий объём наблюдается в Центральном ФО, где население с начала года построило 3,73 млн м2 жилья. Второе место у Приволжского ФО — 3,36 тыс. м2, третье — у Южного (1,75 млн м2). Далее идут: Северо-Кавказский — 1,62 млн м2, Сибирский — 1,43 млн м2, Уральский — 1,4 млн м2, Северо-Западный — 1,21 млн м2 и Дальневосточный — 560 тыс. м2.Развитие такой застройки могло бы идти ещё быстрее, если бы не транспортная составляющая. Сегодня фактически возникает вопрос выбора между американской и европейской моделью. В первом случае развитое дорожное хозяйство, тотальная автомобилизация, а также распределение рабочих мест по территориям позволяют почти не обращать внимания на удалённость новых посёлков от крупных городов. Во втором случае ставка делается на малоэтажную многоквартирную застройку городов с развитием общественного транспорта и в парадигме "15-минутного города" (с плавным переходом к частным домам).Перераспределение спроса на рынке жилья в пользу частных домов подтверждают аналитики сервисов продаж недвижимости. По их данным, за прошлый год Сбербанк выдал 106,3 тыс. ипотек на ИЖС на общую сумму 476,9 млрд рублей. По отношению к 2022 году показатели выросли в 4,4 и 4,8 раза соответственно.

Выше среднего

Уверенный рост спроса, обращающий на себя внимание, демонстрирует премиальный сегмент — в первую очередь в Моск­ве и Петербурге. На рынке по-прежнему много потенциальных клиентов, у которых есть деньги, и они готовы их тратить, однако выбор подходящих объектов недостаточен и быстро вымывается. Так, в Петербурге в I квартале 2024 года продано на 30 % больше лотов бизнес-класса по сравнению с аналогичным периодом прошлого года."Если в “комфорте” спрос завязан на ипотеку, то в "бизнесе" на неё приходится лишь треть сделок, а на рассрочки — 60 %. Многие инвесторы переключились с вложений в зарубежную недвижимость (это стало трудно и дорого) на объекты внутри страны. И это тоже идет рынку в плюс. Недвижимость остаётся наилучшим способом сохранения накоплений, ведь она почти никогда не падает в цене. Особенно качественная, где сдаются не квадратные метры, а сценарий жизни", — отмечает Евгений Бескровный, директор по продажам LAR Development.

“Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин: В стройке все показатели национальных целей достигнуты либо перевыполнены. Конечно, высокую планку, которую взяла строительная отрасль, удержать будет нелегко и на 110 млн м2 жилья в этом году выйти может быть непросто. Мы ставим задачу над этим работать, смотреть, какие ещё есть внутренние резервы, за счёт чего мы можем подтянуться. Нужно вводить не менее 100 млн "квадратов" жилья в год и не менее 50 млн из них — индивидуальных жилых домов.“Вице-президент НОСТРОЯ Антон Мороз: Строительная отрасль успешно функционирует за счёт накопленного запаса прочности и мер господдержки. Показатели рынка индивидуального жилищного строительства во многом были связаны с дачной амнистией, но сейчас этот потенциал уже исчерпан. Нужно стимулировать новое строительство загородных домов. Развитию рынка ИЖС будет способствовать единая ипотечная программа ИЖС, которую предполагается запустить в июле 2024 года после завершения действующих льготных ипотечных программ.