Перепланировка: что можно и нельзя делать в квартире во время ремонта

1 апреля 2024 года вступили в силу новые правила перепланировки квартир. Несмотря на то, что многие эксперты говорят об ужесточении этой процедуры, в Росреестре утверждают, что изменения на самом деле не столь значительны. Что считается перепланировкой в квартире, что нельзя и что можно сделать при перепланировке — разбираемся в этой статье.

Что такое перепланировка

Изменения в законодательстве, касающиеся перепланировки квартир, уточняют само понятие перепланировки. Согласно закону, перепланировка — это изменение границ и (или) площади помещения в многоквартирном доме, и (или) образование новых помещений, и (или) изменение его внутренней планировки, в том числе без изменения границ и площади. Также в результате перепланировки могут измениться границы и площадь смежных помещений.

То есть всё, что влияет на изменение площади и границ квартиры, является перепланировкой:

- снос или перенос стены, добавление новой стены или перегородки;

- объединение кухни с жилой комнатой;

- увеличение площади санузла или кухни за счет нежилых помещений;

- увеличение площади комнаты за счет коридора или других помещений;

- объединение ванной комнаты и санузла в одно помещение;

- выделение нового помещения с функциями, не предусмотренными в техпаспорте, например, кладовой или гардеробной.

Часто возникает вопрос: является ли демонтаж встроенного шкафа перепланировкой или нет. Если шкаф внесен в техпаспорт квартиры и обозначен отдельным пунктом в экспликации, то для того, чтобы его разобрать, потребуется разрешение на перепланировку. Если паспорт не учитывает наличие такого шкафа, то и разрешения на демонтаж не нужно.

Еще один нюанс: ремонтные работы согласовывать не надо, поскольку ремонт не приводит к изменению характеристик квартиры. То есть можно спокойно клеить обои, менять напольные покрытия и потолки, окна и двери (если их проемы не будут расширены).

Чего нельзя делать при перепланировке

Нововведения по-прежнему не дают четкого понятия, что можно делать при перепланировке. Зато список запрещенных изменений по регионам схож:

- снос несущих стен;

- объединение комнаты с балконом или холодной лоджией;

- установка батарей отопления на балконе/лоджии;

- объединение комнаты с кухней, на которой установлена газовая плита;

- установка водяных теплых полов с их подключением к общедомовой системе отопления или ГВС;

- увеличение площади санузла за счет жилых помещений;

- увеличение площади квартиры за счет общедомовых пространств;

- перенос «мокрых» зон (кухни/санузла) так, что они разместятся над жилыми комнатами соседей снизу.

Также нельзя демонтировать или сужать вентиляционные каналы, затрагивать и прятать в стены стояки водо- и газоснабжения, канализации и отопления.

Если собственник все-таки рискнет сделать такую перепланировку, то рано или поздно это обнаружится и ему придется вернуть квартиру в первоначальный вид. Возможно, с выплатой штрафа и через суд.

Если перепланировка не согласована, но запрещенных изменений в квартире не сделано, ее можно согласовать или вернуть квартире прежние конфигурации. Если собственник отказывается согласовывать перепланировку, то квартиру могут продать с торгов.

Кстати, покупателям квартир с несогласованной перепланировкой следует знать, что им предстоит узаконить эту перепланировку или делать «ремонт наоборот», то есть вернуть жилью прежний вид.

Почему к перепланировке такие строгие требования? Дело в том, что при сложном «апгрейде» квартиры может пострадать весь дом: по стенам пойдут трещины или даже обвалятся перекрытия. То есть нерадивый собственник подвергает реальной опасности не только себя, но и всех соседей.

Как согласовать перепланировку

Для согласования перепланировки нужно обратиться в соответствующий местный орган власти (в Москве — Мосжилинспекция) или в МФЦ. Москвичи могут согласовать перепланировку онлайн на портале mos.ru.

После окончания работ следует заказать обновленный технический план, уведомить приемочную комиссию и отправить ей техплан. Комиссия подготовит акт согласования перепланировки, он будет утвержден в течение 30 дней.

Нюанс: техплан — это не техпаспорт. Технический план нужно заказывать кадастровому инженеру, эта услуга является платной. Обратиться за подготовкой техплана можно в БТИ или к частным лицензированным специалистам, найти их список можно на сайте Росреестра.

Орган, отвечающий за согласование перепланировки, отправит документы в Росреестр, это займет еще 5 дней. После того, как Росреестр внесет изменения в ЕГРН, перепланировка будет считаться официально завершенной и узаконенной.

Резюме

Перепланировку, в отличие от обычного ремонта, обязательно нужно согласовывать. При этом не все изменения разрешены, за выполнение запрещенных работ придется ответить по закону.