Президент хочет сохранить льготную ипотеку, а Центробанк, словно в насмешку, ужесточает условия ипотечного займа?

В конце прошлого года на пресс-конференции, совмещенной с прямой линией, Владимир Путин отметил необходимость сохранения программы семейной ипотеки, обращая внимание на то, что правительство РФ должно сохранить льготную ипотеку. Затем, в своем послании Федеральному Собранию в конце февраля 2024 года, президент развил эту тему, переключив ее в направление поддержки семей с детьми. Начало марта принесло хорошие новости: Минфин РФ заявил о продлении семейной ипотеки до 2030 года, вместо предыдущего срока окончания в 2024 году. Однако, что делает Центробанк?

«Заботливый» Центробанк, несмотря на посыл президента сохранить для россиян возможность доступной покупки жилья по ипотечному займу и экспертные опасения, решил внедрить новые ограничения для заемщиков с 1 марта 2024 года. Речь идет о применении дополнительных надбавок к кредитам с высокими рисками. Официальное объяснение звучит так: такое решение якобы поможет снизить уровень кредитной нагрузки населения.

Однако на практике эти дополнительные надбавки почти полностью исключают большую часть потенциальных заемщиков с рынка. При высоком уровне долговой нагрузки доступ к ипотеке становится непосильным. Можно возразить против высоких процентных ставок по ипотечным кредитам, а также вспомнить, что в СССР квартиры выдавались бесплатно. К сожалению, эти времена уже давно позади, и для многих россиян ипотека стала единственным вариантом улучшения жилищных условий. Это подтверждают и статистические данные за прошлые годы: более 70% жилья было приобретено в кредит.

Все хорошее когда-нибудь заканчивается, и доступная ипотека не стала исключением. Конечно, кредитные программы останутся, но одобрение будет получать только «идеальные» клиенты согласно требованиям Центробанка.

Итак, с 1 марта 2024 года ЦБ РФ вводит ограничения для следующих категорий заемщиков:

1. Клиенты с долговой нагрузкой свыше 80%. Если у вас уже есть открытые кредиты, задолженности или низкий уровень дохода, вам придется заплатить банку за повышенные риски.
2. Клиенты с показателями долговой нагрузки свыше 50%. В данном случае можно претендовать на одобрение заявки, но банк должен предупредить о рисках и дополнительных коэффициентах.

Согласно логике ведомства Набиуллиной, такие новшества призваны защитить банки от проблемных заемщиков. Банк предлагает ипотечный кредит на невыгодных условиях, а дополнительный коэффициент служит преградой. Начиная с начала 2024 года, многие банки уже начали отказывать проблемным заемщикам в кредитовании.

Однако эти ограничения могут негативно повлиять на рынок недвижимости.

Если посмотреть на статистику за 2023 год, окажется, что почти 50% сделок на рынке были заключены с заемщиками, у которых долговая нагрузка составляла от 50% до 80%. Это означает, что банки и застройщики рискуют потерять значительную часть своей клиентской базы.

Неудивительно, что эксперты прогнозируют исчезновение до 15 российских банков в 2024 году. В аналитическом издании «Эксперт РА» пишут о том, что многие кредиторы не смогут выдержать конкуренцию и будут вынуждены отказаться от своих лицензий.

Это решение Центробанка можно понять — они стремятся снизить риски для кредиторов. В России слишком много проблемных заемщиков, которые могут стать банкротами, и взыскание долгов с таких клиентов является сложной задачей.
Правда, эти ограничения также могут негативно сказаться на всем рынке недвижимости. Например, застройщики уже начали пересматривать программы и откладывать новые проекты.

Возьмем, к примеру, Московскую область. За отчетный год спрос на недвижимость в Подмосковье вырос, а количество свободного жилья уменьшилось. Цены начали расти на фоне увеличения спроса, несмотря на то, что ранее эксперты прогнозировали снижение цен в 2024 году. К каким последствиям это приведет — трудно сказать, но можно представить несколько возможных сценариев.

1. Количество ипотечных сделок существенно сократится, а свободного жилья будет больше. В данном случае ипотека станет доступна только для 20-30% населения, которое получает более 150 тысяч рублей в месяц и имеет низкий уровень долговой нагрузки. Однако, захотят ли они оформлять ипотеку под рыночные процентные ставки, которые превышают 16% годовых? Возможно, льготные программы будут доступны только для целевых категорий клиентов, таких как семьи с детьми и др.
2. Количество ипотечных кредитов сократится, а свободное жилье подорожает. В этом случае застройщики начнут отказываться от новых проектов в условиях упадка спроса. Незанятые квартиры постепенно продадутся, и цены на недвижимость будут расти.

В итоге общее количество ипотечных сделок может сократиться на 40%. Напомню, что ранее на ипотеку приходилось от 70 до 80% сделок на рынке недвижимости.

Все эти изменения вызывают страх и тревогу Российских банков и застройщиков. Эксперты прогнозируют, что с 1 марта 2024 года Центробанк ужесточает условия для заемщиков, что приведет к сокращению доступности ипотеки и возможной нестабильности на рынке недвижимости. А покупка жилья для граждан может попасть в категорию «недостижимой мечты»...

Получается, что посылы президента для ведомства госпожи Набиуллиной просто слова? А у «главрегулятора» всегда собственная позиция и вытекающие из неё действия, мало ли что там глава государства заявляет?