Льготная ипотека подмерзает

Выдачи кредитов на новостройки могут сократиться на 20–40%

Выдачи льготных ипотечных кредитов на новостройки могут сократиться на 20–40% в случае ужесточения требований. Среди обсуждаемых изменений наиболее чувствительным для рынка выглядит увеличение первоначального взноса до 30%. Из текущего пула кредитов оно исключило бы три четверти. Впрочем, спрос на льготную программу уже снижается из-за предыдущих ограничений. Интерес граждан переключается на пока не затронутую сдерживанием «семейную ипотеку».

Обсуждаемые властями новые меры охлаждения льготного ипотечного кредитования могут существенно снизить объем сделок, полагают опрошенные “Ъ” участники рынка и эксперты. Накануне «Интерфакс» и «Известия» со ссылкой на источники сообщили о планах повысить первоначальный взнос по программе до 25–30%.

Также обсуждается снижение предельного размера кредита в основных регионах (Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области) с 12 млн руб. до 6 млн руб. и уменьшение на 0,5 п. п. предельной величины субсидий, получаемых банками, а также запрет заемщикам брать больше одного льготного кредита по работающим сейчас шести программам. Впрочем, уточняют источники “Ъ” на финансовом рынке, финальные изменения еще не утверждены. В ЦБ подтвердили “Ъ”, что не получали документы с итоговыми условиями.

В Минфине не ответили на запрос “Ъ”. В Банке России поддерживают повышение первоначального взноса по льготной ипотеке:

«Нам важно предотвратить попадание заемщиков в долговую яму. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше требуется кредит и тем легче человеку справиться с погашением долга».

Речи о повышении ставки по льготной ипотеке пока не идет.

Из перечисленных мер особое значение для рынка имеет повышение первоначального взноса. В 2023 году, по данным оператора льготных программ АО «Дом.РФ», на ипотеку с первоначальным взносом до 30% приходится 77% кредитов.

В частности, на ипотеку с исходным взносом 15–20% приходилось 47% выдач. На ипотеку со взносами от 30–50% приходится 14%, а со взносами более 50% — всего лишь 9%. Сокращение максимального размера кредита выглядит менее значимым: по информации «Дом.РФ», средний чек по льготной ипотеке составляет 4,6 млн руб.

Минимальный первоначальный взнос по льготной ипотеке уже был повышен в сентябре на 5 п. п., до 20%. По словам руководителя «Росбанк Дом» Вадима Мамонова, эта мера вкупе с повышением надбавок привела к падению выдач почти на 20%. По данным ЦБ, в сентябре они составляли 955 млрд руб., а в октябре — всего 770 млрд руб. Господин Мамонов полагает, что при повышении требований к первоначальному взносу до 30% и снижении компенсаций банков падение рынка может составить «минимум 30–40%, угрожая создать системные риски в отрасли».

Однако директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Егор Лопатин ожидает лишь «умеренного охлаждающего эффекта» от новых мер.

Повышение взноса до 30% «нельзя назвать заградительным», считает он. Кроме того, отмечает эксперт, наибольшую долю в выдачах льготных программ занимает «семейная ипотека», условия которой пока неизменны. Она, полагает господин Лопатин, «останется драйвером рынка». Так, например, по состоянию на начало ноября на «семейную ипотеку» приходилось 18,1% общего портфеля, на льготную ипотеку на новостройки — 16,8%, на дальневосточную — 1,9%, на ИТ-ипотеку — около 1%.

Вместе с тем управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов полагает, что платежеспособный спрос на ипотеку в целом «уже близок к исчерпанию». По его мнению, «учитывая существующие негативные тренды вместе с уже принятыми регуляторными мерами по охлаждению рынка, выдачи ипотечных кредитов могут просесть до уровня менее 450 млрд руб. в месяц», а в отдельные периоды — до менее 300 млрд руб. в месяц. Среднемесячный объем выдач в этом году, по оценке “Ъ”, превысил 540 млрд руб.