Квартира в собственности менее пяти лет: какие есть ограничения на продажу и в каком случае придется платить налог

Каждый месяц на рынке недвижимости заключаются тысячи сделок. Подавляющее большинство из них (по данным за первое полугодие 2023 года — 83,8%) касается вторичного жилья. Когда собственник решает продать квартиру, которой владеет менее пяти лет, он должен быть готов к возможным дополнительным расходам. Рассказываем о них подробнее.

В каком случае надо платить налог с продажи жилья

Получение денег за продажу квартиры или дома – это доход, а по закону доходы в России облагаются налогом в 13%. До 2016 года собственники освобождались от НДФЛ, если владели объектом недвижимости больше трех лет. С 1 января 2016-го этот срок увеличили до пяти лет.

Но есть несколько ситуаций-исключений, при которых он сокращается до трех лет или отменяется совсем.

Минимальный срок владения для освобождения от уплаты налога составляет три года, если недвижимость:

- единственная в собственности;
- получена в наследство;
- подарена близким родственником;
- получена при приватизации;
- получена по договору пожизненной ренты.

Единственное жилье вошло в список с трехлетним минимальным сроком владения только в 2020 году. Под норму попадает единственное жилье как одного человека, так и совместная собственность супругов, пояснила и. о. начальника отдела налогообложения доходов физических лиц и администрирования страховых взносов УФНС России по Московской области Марина Жирихина:

«Трехлетний минимальный предельный срок распространяется также и на земельный участок, на котором расположен жилой дом».

Обратите внимание: если за 90 и менее дней до продажи «единственного жилья» вы купили новое, статус единственного для налоговой не изменится.

Для квартир, купленных по договору долевого участия (ДДУ), срок владения отсчитывается с момента полной оплаты жилья по договору. Если при сдаче дома пришлось доплатить за «лишние» квадраты, это значения иметь не будет.

Пятилетний срок установлен на федеральном уровне, но регионы могут менять его на свое усмотрение. Посмотреть, какие края и области сделали это, можно здесь.

Кто может не платить налог в любом случае

Если жилье продается после трех или пяти лет владения (в зависимости от перечисленных выше случаев), налог на доход выплачивать не нужно.

Кроме того, продать недвижимость в любой момент после покупки, не беспокоясь о налогах, могут семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми.

Для них отменяется минимальный срок владения, но при соблюдении нескольких условий:

- они купят другое жилье не позднее 30 апреля следующего года;

- это жилье будет большей площади;

- кадастровая стоимость проданного объекта менее 50 млн рублей;

- у собственника или членов семьи есть не более 50% в другом жилье, большем по площади, чем то, что они купят.

Как рассчитывается налог

Ограничений на продажу жилья, которое находится в собственности меньше минимального срока, нет. Важно только соблюсти формальные процедуры после сделки. Не позднее 30 апреля следующего года нужно подать декларацию 3-НДФЛ, проще всего сделать это через личный кабинет на сайте ФНС. 

Рассмотрим две ситуации: когда жилье было ранее куплено и когда получено в дар или в наследство.

Если оно куплено, то к декларации нужно приложить документы, подтверждающие расходы на приобретение недвижимости. К примеру, Андрей купил квартиру в ноябре 2018 года за 5 млн рублей. В марте 2020-го он продал ее за 6 млн. Его доход составил 6 млн, но если он подтвердит затраты на покупку, налоговая база снизится до 1 млн и налог составит 130 тыс. рублей.

Если квартира или дом получены по наследству, доходом, с которого нужно заплатить налог, будет считаться вся сумма продажи. Но можно воспользоваться налоговым вычетом. Для квартир, комнат, домов и земельных участков он составляет 1 млн рублей. Допустим, Андрей получил квартиру в наследство от бабушки и продал ее через год за 5 млн рублей. Он может сократить налогооблагаемую базу за счет вычета до 4 млн рублей. Налог в этом случае составит 520 тыс.

Еще один нюанс: если окажется, что квартира продана меньше, чем за 70% от кадастровой стоимости, то расчет налога проведут по кадастру с коэффициентом 0,7.

Есть ли риски для покупателя

Покупателю по большому счету нет разницы, придется ли продавцу платить налог. Риски могут возникнуть, если он предложит намеренно занизить стоимость жилья в договоре как раз для того, чтобы избежать расходов на НДФЛ. Ведь если квартира будет продана дешевле или за ту же стоимость, что и покупалась, дохода не будет, следовательно, и налог платить не придется.

В этом случае покупатель рискует деньгами. Если по какой-то причине сделка не будет зарегистрирована, а продавец окажется недобросовестным, он может вернуть только ту сумму, что указана в договоре. А покупателю придется в суде доказывать, что на самом деле квартира стоила дороже.